Особенности образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Особенности образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аливердиева М.А.

Ст.преподаватель кафедры гражданского процесса

Юридического института ДГУ

Необходимость образования земельного участка из государственных или муниципальных земель может быть вызвана целями его дальнейшего предоставления в аренду по инициативе уполномоченных органов или по заявлениям заинтересованных лиц. Следует отметить, что образование земельного участка при таких обстоятельствах происходит впервые. То есть, в этом случае особенность образования земельного участка проявляется в том, что в отношении образуемого участка не был проведен кадастровый учет. Исходя из сказанного, данный способ можно назвать первичным или первоначальным.

Также на практике встречаются случаи, когда земельный участок был предоставлен физическому или юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования до принятия ЗК РФ, в отношении которого по сегодняшний день не были проведены кадастровые работы и, соответственно, такой земельный участок не был объектом кадастрового учета, и соответственно, не определены границы и не присвоен кадастровый номер участку. Несомненно, для оформления прав на такой участок, необходимо образовать такой участок. Такое образование участка тоже будет считаться первичным.

Преобразование земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения или выдела, является вторичным или производным способом образования земельного участка.

В целом, нормы Земельного кодекса всегда вызывают трудности с толкованием и применением, как показывает практика не только у граждан, но и у юристов, судей.

Так, например, в одном из дел, рассмотренных Целинным районным судом Республики Калмыкии[1], истец полагал, что положения статьи 11.2 ЗК РФ применяются только к образованию земельных участков из государственных и муниципальных земель. Суд не согласился с таким толкованием нормы и указал, что указанный порядок образования земельных участков касается земель, находящихся у собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков.

С таким выводом суда нельзя не согласиться, поскольку он напрямую вытекает из системного толкования всех положений статьи 11.2 ЗК РФ. При этом не исключается и применение указанной нормы к образованию земельных участков и из государственных и муниципальных земельных участков.

Порядок образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеет существенные особенности[2]. К таким особенностям можно отнести следующие положения:

1. Образование таких земельных участков осуществляется в соответствии с:

- проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- проектной документацией лесных участков;

-утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.

При этом в законе предусмотрены случаи образования земельных участков только на основании утвержденного проекта межевания территории. К таким случаям, в частности, относится образование земельных участков:

- из земельного участка, предоставленного в целях комплексного освоения территории;

- из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации в целях ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или иным юридическим лицам только в целях ведения дачного хозяйства;

- на территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии в соответствии с градостроительным кодексом;

- в границах территории, застроенного многоквартирными домами;

- для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Заметим, что этот перечень является исчерпывающим.

На основании вышеперечисленных документов поэтапно:

- подготавливаются документы, содержащие необходимую информацию для ведения кадастровых работ;

- проводится государственный кадастровый учет соответствующего земельного участка и государственная регистрация прав на такой участок;

- подключаются технические условия к сетям инженерно-технического обеспечения.

2. Объединение земельных участков, предоставленных на разных основаниях: праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, не допускается. Исключением являются случаи предоставления указанных земельных участков одному лицу.

3. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

4. Запрещается перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами, за исключением случаев, прямо указанных в законе, в частности, при образовании земельных участков для размещения объектов капитального строительства; если перераспределение происходит в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и других случаях.

Таким образом, анализ законодательства и правоприменительной практики, позволил сделать выводы о том, что, во-первых, законодательством предусмотрено два способа образования земельных участков: из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также посредством преобразования; во-вторых, статья 11.2 ЗК РФ применяется как к порядку образования земельных участков из государственных и муниципальных земель, так и к порядку образования земель, находящихся у собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков.

[2] Литвинов Д.В. Некоторые особенности процедуры торгов земельными участками // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 2. С.90