Кукса Ольга Костянтинівна

Криворізький Національний Університет, Україна

Проблеми регулювання (набуття і реалізації) суперфіцію

Земельні відносини завжди були актуальні для суспільства. Кожна держава проходить своє становлення через обов'язкове прийняття економічних,аграрних та земельних реформ. В України реформування земельних відносин здійснюється з 1991 р. Найвагоміший внесок цієї реформи- прийняття Земельного кодексу, яким установлено нові права на землю, зазначені в розділі третьому цього Кодексу: право власності, право користування (постійне користування і оренда), право земельного сервітуту, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій).

На практиці виникає чимало проблем, які тісно пов'язані з регулюванням таких відносин. Зростання ринкової вартості нерухомості загалом, і земельних ділянок зокрема, обумовило практичну неможливість набуття земельних ділянок у власність, а відтак поширення використання земельних ділянок під забудову на інших титульних правах. Забудова на чужій земельній ділянці здійснюється через договірні конструкції, передбачені Цивільним та Земельним кодексами України, Законом України «Про оренду землі», а саме через суперфіціарний договір та договір оренди земельної ділянки під забудову. Взагалі суперфіцій відомий ще з часів Стародавнього Риму і є правовою конструкцією «користування чужою земельною ділянкою для забудови». У законодавство України цей інститут був введений ЦК України 2003 р., з внесенням змін до ЗК України 2001 р. інститут суперфіцію дістав своє закріплення у Главі 16-1.

Відповідно до ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Вже з даної статті випливають прогалини в законодавстві, адже не надається саме визначення суперфіцію, лише конкретизуються положення про право власника на розпорядження власним майном, шляхом передачі її іншій особі під забудову. Необхідно зазначити, що право власника надавати своє майно в користування для забудови ще не є суперфіцієм, а лише передумовою його виникнення.

Відповідно до ч. 1 ст. 413 ЦКУ право суперфіцію виникає на підставі договору або заповіту, але в законодавстві України не визначено чітко, на підставі якого саме договору. Аналізуючи узагальнення судової практики Вищого господарського суду України з розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами, від 01.01.2010 р., випливає, що визначення правової природи договору, що є підставою виникнення права суперфіцію, стало проблемою, з якою суди стикнулися при вирішенні спорів цієї категорії. Право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є речовим правом, яке має абсолютний характер. Але тоді, якщо це право може виникати на підставі договору, то чому ним не може бути договір оренди земельної ділянки під забудову. Різницею між суперфіцієм та орендою є спосіб захисту таких прав. Тобто, на практиці, спостерігається обмежувальних характер застосування загально-правових способів захисту до договору суперфіцію. Також на цей договір не діють загальні підстави припинення договірних зобов'язань.

В кожному договорі мають бути обов'язково визначені істотні умови, щодо яких сторони повинні домовитися. Але для договору про встановлення суперфіцію, законодавство не передбачає переліку таких умов. Враховуючи природу цього інституту, можно припустити, що однією з істотних умов має бути мета надання земельної ділянки у користування. Відповідно до ч. 5 ст. 415 ЦК землекористувач (суперфіціарій) повинен використовувати земельну ділянку згідно з її цільовим призначенням. Деякі науковці вважають, що у разі неможливості збудувати об'єкт на відповідній земельній ділянці, суперфіціарій може передбачити в договорі обов'язок власника змінити цільове призначення. Однак така думка є хибною. Адже, якщо цільове призначення не дозволяє здійснення забудови, договір не може бути виконаний сторонами. В першу чергу суперфіціарій повинен виходити з цільового призначення земельної ділянки, яке має передбачати здійснення забудови.

Земельна ділянка передається з певною метою- відповідно під забудову. Саме тому договір суперфіцію логічно мав би містити відомості про майбутню забудову, її призначення й характеристики. Але знов таки, законодавство не містить жодної норми, яка б регулювала це питання. Також відсутні санкції, які б накладалися на суперфіціарія, в разі невідповідності збудованого об'єкту до зазначеного в договорі.

В юридичній літературі існують різні думки щодо оплати договору. Наводяться приклади безоплатності землекористування, якщо це прямо вказано в договорі. Але, можна вважати, що ч. 4 ст. 415 ЦК виключає безоплатний характер суперфіціарних відносин. Більш того, землекористувач не звільняється від сплати обов'язкових платежів.

Законодавством чітко встановлено права і обов'язки суперфіціарія, які, впорівнянні з правами власника земельної ділянки, є обмеженими. Разом із суперфіціарієм земельною ділянкою продовжує користуватися і сам власник, повноваження якого щодо розпорядження земельною ділянкою не обмежується договором.

Землекористувач набуває речових прав на майно, що складається із земельної ділянки та розташованої на ній зведеної будівлі. За обсягом речове право на земельну ділянку у забудовника обмежене, а на зведену будівлю- право власності. Вирішення цього питання на практиці не завжди є простим, але відіграє важливу роль в правових наслідках припинення суперфіцію. Визнаючи будівлю нерухомим майном і наділяючи забудовників правом власності на цю будівлю, законодавець порушує права та інтереси власника земельної ділянки. Адже, визнаючи право власності забудовника на будівлю як об’єкт нерухомості фактично визнається за забудовником право рівнозначне праву власності на земельну ділянку, оскільки будівля тісно з нею пов’язана і становить єдине ціле, а власник земельної ділянки стає фактично лише її номінальним власником.

Не менш важливою проблемою є реєстрація договору суперфіцію. В Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» чітко прописана вимога про обов'язкову реєстрацію договору, але ні цей, ні інший Закон не передбачає сам механізм її здійснення. Це породжує проблеми, пов'язані з відмовою у здійсненні реєстрації.

Недивлячись на проблеми, які виникають при здійсненні суперфіціарних відносин, договір суперфіцію з кожним роком набирає все більших обертів. По-перше за все це зумовлено зростанням цін на земельні ділянки, що унеможливлює їх купівлю.

По-друге, законодавство передбачає міцні гарантії для суперфіціарія.

По-третє, суперфіцій має значні переваги над договором оренди. Вони полягають в можливості відчуження права суперфіцію без отримання згоди власника, тоді як права землекористувача за договором оренди обмежуються спорудженням об’єктів нерухомості на земельній ділянці та можливістю передачі її в суборенду в обох випадках за згодою власника.

На мою думку, всі перераховані проблеми не є вагомими і не встають на заваді функціонування суперфіціарних відносин.

Список використаної літератури:

1. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. № 435–IV // Відомості Верховної Ради України. – 2003. – №№ 40–44. – Ст. 356.
2. Земельний кодекс України від 25жовтня 2001, №2768-ІІІ // Відомості Верховної Ради України. – 2003. - № 34. – Ст. 230.
3. Курило В.І. Основи земельного права України: Навч. Посіб./ За заг. ред. В.З. Ярчука. - К.: Магістр ХХІ сторіччя, 2006. -160 с.