Адамов А.А., Жайлаубаева Н.

Жетысуский государственный университет им. И. Жансугурова, Казахстан

ҚОЗҒАЛМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІНІҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІН ЗЕРТЕУ ЖӘНЕ БАҒАЛАУ

Қазіргі кезде тәжірибеде қолданылатын жылжымайтын мүлікті бағалаудың барлық әдістері жылжымайтын мүліктің нақты құн қалыптастырушы көрсеткіштерден тұрмайды деп есептеуге негіз бар. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын табыс әдісімен анықтағанда, оны капитализациялау үшін жылжымайтын мүліктің таза табыс көрсеткіштерін қолданады, ал бұл өзінің мәні бойынша жылжымайтын мүліктің өзінің бағалауы емес жұмыстың жеткен нәтижелілігінің және басқарудың кәсібилігінің бағалауы болып табылады. Қазіргі күнде көптеген жағдайларда бұл нәтижелер қанағаттандырылмаған болады, бұл бағаланатын жылжымайтын мүліктің нақты нарықтық құнын дұрыс емес төмендетеді.

Шығын әдісін қолдану кезінде жылжымайтын мүліктің бухгалтерлік (баланстық) құнын бағалайды. Ол оның өндірістік мүмкіндіктерін жүзеге асыру үшін шамадан тыс, орташа немесе жеткіліксіз болуы мүмкін. Мұндай тәжірибе жүзінде жылжымайтын мүліктің кәсіпкерлік идеясы мен жылжымайтын мүлік миссиясының әлеуметтік тағайындалуына мән берілмейді. Басқаша айтқанда, шығын әдісінде жылжымайтын мүліктің материалды капиталын бірнеше рет алуы мүмкін материалды емес капитал ескерілмейді. Шығын әдісінде әртүрлі уақыттағы капиталды шығындардың көпжылдық есебінде отандық экономиканың жоғары инфляция барысында уақытылы және сапалы қайта бағалау жүйесінің болмауы жылжымайтын мүліктің баланстық құнының шынайы емес мәндеріне әкеледі [1,38-41бб.].

Табыс және шығын әдістерінің аталған кемшіліктері принципиалды болып табылады және оларды тәжірибелік қолданудың аумағын елеулі шектейді. Мүліктің табыстылық пен пайдалылықтың фактілік көрсеткіштері, сонымен қатар мүліктің баланстық құны жылжымайтын мүліктің нарықтық құнына пропорционалды емес және бұл объектілердің құн қалыптастырушы көрсеткіштері ретінде қолданылмауы керек.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда салыстырмалы сатуларды талдау әдісінің де кемшіліктері бар. Әсіресе, егер сатып алу келісімшарттарында мемлекет, саясат, идеология және қауым араласатын болса. Мұндай жағдайларда келісімшарттардың демпингтік бағаларының қалыптасуы орын алады. Салыстырмалы сатуларды талдау әдісінің мүмкін қауіптілігі – аналог ретінде жасалынған мәмілелердің бұрмаланған шартты бағалары қолдануы мүмкіндігінде.

Жоғарыда қарастырылған әдістердің барлығын бір жағдай біріктіреді. Бұл әдістерді әзірлеушілер жылжымайтын мүлік объектісінің сәйкес нарықтық құнын қандай қалыптастырушы қасиеттер оны тауар қылатынына терең ойланған жоқ.

Бастапқы жүргізілген талдау жылжымайтын мүлік объектілері үшін кемінде екі негізгі құн қалыптастырушы факторлардың бар болуын көрсетеді:

1. Бағалау мақсаты үшін стандартты (төлқұжаттық) көрсеткіштері болып оның табыстылығы мен пайдалылығы болып табылатын заңды бекітілген, құжаттық рәсімделген, жылжымайтын мүліктің номиналды нормаланған өнімділігі;

2. Жылжымайтын мүлік орналасқан жер телімінің мөлшері, орналасу жері, сапасы және жасалынған жақсартулар[2,43-44бб.].

Осылайша, жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтағанда нормативтік табыстың немесе нормативтік пайданың көрсеткіштерін қолдану ең тиімді. Яғни қазіргі кезде көп қолданылатын фактілік көрсеткіштер бойынша табыс әдісінің орнына жылжымайтын мүліктің дұрыс нарықтық құнын бағалау үшін жылжымайтын мүліктің таза табысын немесе баланстық пайда нормалары негізінде нормативті-табыстық әдісті пайдалану керек. Мұндай жағдайда бағалаудың басқа әдістерін қолдану қажеттілігі туындамайды.

Жылжымайтын мүлікті ол орналасқан жер телімінің жақсарту заты ретінде қарастыруға болады. Және керісінше, жер телімі н жылжымайтын мүлікті жақсарту құралы ретінде қарастыруға болады.

Болашақта қозғалатын және қозғалмайтын мүліктің әр түрлерінің, жеке айтқанда тұрғын үй, өндірістік мүлік, жер телімдерінің нарықтық құнын бағалаудың әдістерін унификациялау мүмкіндігі туындайды.

Унификация мәні – жылжымайтын мүліктің әрбір түрі үшін арнайы ғылыми негізделген құн қалыптастырушы көрсеткіш таңдалынып, есептелінеді де, кейін мультипликациялауға түседі. Мысалы, тұрғын үй меншігі үшін құн қалыптастырушы көрсеткіш ретінде орналасу жері, құрылыс сапасы, ішкі жақсартулар және тұрғын үйдің элиталық деңгейі сияқты негізгі құн қалыптастырушы факторларды ескеретін пәтердің толық өзіндік құны немесе сәйкес құрылыстың құны алынуы мүмкін. Бұл көрсеткіштен басқа қарастырылған мақсаттар үшін тұрғын үй меншігін техникалық түгендеу бюросында сұранылатын тұрғын үйдің түгендеу құны да алынуы мүмкін. Коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілері үшін мұндай көрсеткіш ретінде таза табыс бойынша нормативті табыстылық немесе балансты пайда бойынша потенциалды пайдалылық, сонымен қатар жылжымайтын мүліктің экономикалық потенциалы қолданылуы мүмкін. Жер меншігі үшін бұл көрсеткіш ретінде жер телімдерінің нормативті немесе кадастрлық құны немесе сәйкес жер салығының мөлшерлемесі болуы мүмкін.

Құн қалыптастырушы көрсеткіштер уақыт бойынша тұрақты болуы қажет және бұл қасите жылжымайтын мүліктің нормативті өнімділігіне толығымен тән. Жылжымайтын мүліктің нақты табыстары мен қаржылық нәтижелері көбінесе тұрақсыз болады.

Жылжымайтын мүліктің құны мен жылжымайтын мүліктің табыстылығы жиі бір-біріне сәйкес келмейді. Жылжымайтын мүліктің жоғары табыстыры мен пайдасы шағын жылжымайтын мүлік пен жер телімі нде қамтамасыз етіле алады және керісінше, үлкен жер территориясы мен мүлік аз ғана табысты туғыза алады. Соңғы жағдайда жылжымайтын мүліктің құнын бағалау міндетін шешуге қиынырақ.

Мұндай көрсеткіштер таңдалып, есептелінгеннен немесе сырттан алынғаннан кейін, әрбір нақты жылжымайтын мүлік объектісі үшін ғылыми негізделген белгілі бір дәрежеде типтелген прецедентті (немесе прецедентті болмаған жағдайда болжаулы) мультипликатордың мәні есептеліп, орнатылады. Болжаулы мультипликатордың мәні сараптамалық бағалау әдістерімен, эвристикалық және басқа әдістермен алынуы мүмкін [3,30-33бб.].

Жоғарыда көрсетілген тұрғын үй немесе жылжымайтын мүліктің мультипликаторы бойынша M. Fortin, J. Hill, J. Huang пікірлері келесідей: «Мультипликатор бағаланатын мүліктің құн қалыптастырушы сипаттамаларын оның нарықтық құнының көрсеткіштеріне қайта есептеу коэффициенті болып табылады. Әрбір нақты бағаланатын объекті үшін орнатылған мультипликаторды мультипликаторға жататын көрсеткішті көбейткеннен жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының номиналды мәнін алуға болады. Содан кейін алынған сандық мәнді оған физикалық, моральды және экономикалық тозуды ескеретін коэффициенттерді енгізу арқылы қарастырылатын объектінің нақты әділетті нарықтық құнына жақындатады. Аталған коэффициенттердің баламасы ретінде жер телімдерінде жылжымайтын мүлік объектісінің бар болуына қарай жер меншігінің объектілері үшін сапаның жақсарту немесе төмендету коэффициенттері болуы мүмкін. Жылжымайтын мүліктің табысы мен пайдасының әр түрлерінде нормативті мәндерінің мультипликаторы бір-біріне тура пропорционалды. Олардың негізінде жылжымайтын мүліктің құнын бағалағанда ең жиі қолданылатын табыс түрінің мультипликаторы жатыр.» [4].

Бағалаушы қауымдастығы объектінің нарықтық құнын бағалау әдістерінің қорытынды нәтижелерінің көптүрлілігін жоятын бағалау қызметінің стандарттарын әзірлеу қажет. Қазіргі стандарттардың келесі кемшіліктері бар:

- бағалаушыға бағалау жұмыстарының қорытынды нәтижелерін өз бетінше манипуляциялау үшін кең кеңістік береді;

- бағаланатын объектінің біркелкі орнатылған құнының дұрыстық деңгейі тиімді бақылау мүмкіндіктерін шектейді;

- бағалаушы мен бағалауға тапсырыс беруші арасында әділетсіз келісім жасау мүмкіндіктері үшін жағдайларды жеңілдетеді.

Бағалау сапасын бақылау жүйесін жетілдіру және бағалау туралы есептерге сараптама жүргізуді ұйымдастыру мақсатында мыналарды ұсынамыз:

- бағалау объектісінің ерекшеліктерін ескере отырып, бағалау туралы есептің мазмұнына және оны рәсімдеуге қойылатын бірыңғай талаптар тізімін құрастыру;

- сараптама жүргізудің бірыңғай ретін, бағалау кезеңдерінің тізімін, құрылымын және тексеру элементтерін қалыптастыру;

- сараптамалық қорытындының формасын және сараптама нәтижелері бойынша қорытындыларды қалыптандыру;

- сараптамаларға қойылатын квалификациялық талаптарды қалыптастыру.

Біздің пікіріміз бойынша жоғарыда аталған элементтерді міндетті нормативті талаптар деңгейінде қалыптастыру қажет. Соған орай сараптамалық қызметтердің институтционалды құрылымын құру үшін мына талаптар маңызды деп ұсынамыз:

- тапсырыс беруші мен сарапшының нақты атқаратын функцияларын анықтау;

- бағалау нарығында кәсіпкерлік қызмет субъектілері бағалау туралы есептерге сараптама жүргізуге мүмкіндік бермеу;

- сараптама нарығын монополизациялау мүмкіндігі жою;

- уәкілетті орган немесе өзін өзі реттейтін ұйымдардың базасында жауапты сараптамалық органды қалыптастыру;

- сараптамалық қорытындының шынайлығын қамтамасыз ету;

- қорытынды шығарған сараптамалық органдардың жауапкершілігін қамтамасыз ету;

- сарапшыларды аттестациялау және дайындау механизмін құру.

Бағалау қызметінің дамуы ғылыми және әдістемелік зерттеулерді жүргізуімен байланысты. Бағалау қызметі саласында ғылыми зерттеулерді жүргізудің ең алғаш шарттары келесі бағыттарды жетілдіру қажеттілігін қарастырдық:

- акционерлік капиталдың құнын анықтау әдістерін дамыту;

- кәсіпорын құнын басқару және бағалаудың арасындағы өзара байланыс;

- қаржылық – несиелік институттардың құнын бағалау ерекшеліктері;

- интеллектуалды меншік объектілерін бағалау;

- жекешелендіру мақсатында бағалау ерекшеліктері;

- жер телімдерінің ағымдағы бағаларын ескере отырып, қалпына келтіру құнын анықтау әдістемесін және жүйесін жетілдіру;

- негізгі құралдар объектілерінің пайдалы қызмет ету мерзімін анықтаудың әдістемелік және нормативті базасын жетілдіру;

- әртүрлі мүлік түрлері үшін барлық тозу түрлерін есептеу әдістемесін

анықтау;

- бағалау мақсаттарында қолданылатын математикалық статистика әдістерін қолдану;

- бағалау объектілерінің табыстылығын талдау кезіндегі тәуекелді есептеу әдістерін жетілдіру;

- табиғи апат жағдайларында болатын зақымдарды есептеу әдістерін дамыту;

- табиғи ресурстарды бағалаудың негізгі әдістемелік қағидаларды зерттеу;

- жер телімін бағалауда сараптамалық жүйені құру және енгізу.

Аталып кеткен ғылыми зеттеулердің мақсаттары арнайы ғылыми зерттеулерді жүргізуді талап ететін барлық мәселелерді шешпейді, дегенмен де, аталған проблемаларды шешудің алғы шарттары болып табылады. Бағалау қызметін дамытудың ғылыми - әдістемелік мәселелерін шешу үшін ғылыми ұйымдардың қызметкерлерін, бағалаушыларды және экономикалық ведомство мамандарын жұмыстарын біріктіру мақсаты болып табылады. Құнды бағалау процесі көптеген ақпараттардың талдауымен байланысты.

Литература:

1 Жақсылықов Т.Н. Шығындық әдіспен бағалау ерекшеліктері // Қаржы-қаражат. – 2012. - №3. – 26-28 бб.

2 Сағатов А.С. Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы әдіс-тәсілдердің функционалдық бағыттары// Аль-Пари. -2014. - №4. – 43-44 бб.

3 Сакенов Т.С. Бағалау қызметін реттеуде кездесетін проблемалар және оны шешу жолдары // Қазақстан Жоғары мектебі. -2011. - №4. – 30-33 бб.

4 M. Fortin, J. Hill, J. Huang. Superstition in the housing market // Economic Inquiry. - 2014. -№2. - p. 543–549. Электрондық ресурс.-http://onlinelibrary.wiley.com/