Экономические науки/ 13.Региональная экономика

Д.э.н., профессор Хрусталев Б.Б., Моисеева А.А.

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Россия

АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК СЛОЖНОЙ ПРОСТРАНСТВЕННОЙ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ

Современные процессы радикальной трансформации экономики коренным образом видоизменяют принципы и механизмы функционирования всех элементов и подсистем социально-экономической системы страны. При этом, с одной стороны, существовавшие ранее элементы наполняются новым экономическим содержанием, а с другой стороны, появляются принципиально новые компоненты, эволюционное развитие которых было прервано в прошлом веке. Одной из таких важнейших составляющих социально-экономической системы современного общества является рынок недвижимости, заменивший собой социалистическую систему воспроизводства и распределения недвижимого имущества производственного и непроизводственного назначения.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, поскольку недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Именно рынок недвижимости обеспечивает создание материально-вещественной основы для функционирования коммерческих и некоммерческих структур, рынков труда, капиталов, товаров и услуг. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, поступлением в бюджет налогов на недвижимое имущество и сборов, уплачиваемых при выполнении сделок с данным видом активов. Состояние рынка недвижимости является своеобразным индикатором состояния экономики страны: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот. Таким образом, динамика развития рынка недвижимости позволяет прогнозировать изменение общенациональной экономической конъюнктуры; именно состояние рынка недвижимости, в частности чрезвычайно низкий уровень активности ввода в действие новых объектов производственного назначения, позволяют оценивать масштабы социально-экономического подъема страны. Так, анализ статистических данных по категории «строительство» позволяет сделать следующие выводы: объемы строительства в натуральном выражении в 2015 г. превысили уровень 1970 г. только в отраслях нефтедобычи. С 1995 г. не вводятся мощности для производства металлорежущих станков и кузнечно-прессовых машин, с 1994 г. – зерноуборочных комбайнов, переживают строительный спад даже сравнительно благополучные отрасли газодобычи и черной металлургии. Таким образом, динамика ввода новых объектов производственной недвижимости позволяет говорить только о постепенном преодолении коллапса, пережитого реальным сектором российской экономики в 1990-е гг. не менее противоречивая ситуация складывается в секторе жилых объектов недвижимости. С одной стороны, мы являемся свидетелями своеобразного строительного бума, когда возникает ощущение, что каждый свободный участок городской земли или только что перестал быть строительной площадкой, или является ею в настоящий момент. С другой стороны, несмотря на видимую активизацию строительной деятельности, в этом сегменте рынка также до сих пор не достигнут уровень 1970-х гг. Очевидно, что эта бурная активность ограничивается рынками недвижимости крупных и крупнейших городов России. Помимо прочего, в современных условиях децентрализации российской экономики, субъекты Российской Федерации, приобретают все большую самостоятельность за эффективность социально-экономического развития своих территорий. Одна из важнейших причин регионализации России – весьма различные перспективы экономического и социального развития регионов. Регионы вынуждены опираться на свои собственные ресурсы и возможности, что приводит к усилению их дифференциации по уровню и темпам развития. Наиболее характерно это проявляется в провинциальных регионах, к таковым относится и Пензенская область, условия хозяйствования которых, существенно отличаются от столичных или обособленных регионов с «экономическими изюминками» типа нефти, газа, золота и прочих природных богатств. Именно эти условия создают жесткую конкурентную борьбу между субъектами за привлечение инвестиций в свой регион, как внутренних инвесторов, так и инвесторов зарубежных стран.

На основе анализа официальных данных Федеральной службы государственной статистики по субъектам Российской Федерации за истекший год, нами была предпринята попытка иерархического кластерного анализа, по результатам проведения которой было определено три группы регионов (кластеров), характеризующихся различным уровнем социально-экономического развития и развития рынка недвижимости в регионе. В качестве двух взаимодополняющих индикаторов, характеризующих уровень развития рынка недвижимости в субъектах Российской Федерации, использовались: а) объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» за 2015 г.; б) показатели динамики роста объема работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» за 2015 г. по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. На основании определения среднего ранга по вышеуказанным показателям деятельности строительного комплекса по субъектам Федерации, определялась принадлежность конкретного региона к одному из трех кластеров, характеризующих уровень развития регионального рынка недвижимости (от кластера № 1, характеризующего территории с наиболее интенсивной деятельностью строительной отрасли, до кластера № 3 – с наименее интенсивной деятельностью в регионе данной сферы) исходя из следующих условий:

- ранг региона РФ по первому показателю: «Ранг 1» – объем строительных работ в регионе за 2015 г. составляет свыше 100 млрд. руб.; «Ранг 2» – объем строительных работ в регионе за 2015 г. составляет свыше 50 млрд. руб.; «Ранг 3» – объем строительных работ в регионе за 2015 г. не превышает 50 млрд. руб.;

- ранг региона РФ по второму показателю: «Ранг 1» – положительная динамика роста, прирост составляет более 30 %; «Ранг 2» – положительная динамика роста, прирост составляет менее 30 %; «Ранг 3» – отрицательная динамика роста.

Для повышения инвестиционной привлекательности территорий, по мнению представителей иностранных компаний необходимо увеличение прозрачности процедур осуществляемых в ходе реализации проекта, наличие четкого разделения ответственности в государственных органах субъекта Российской Федерации, наличие успешных примеров реализации проектов с иностранными компаниями, наличие подходящей инфраструктуры, эффективная маркетинговая стратегия продвижения региона. Ключевой упор на вышеперечисленные аспекты позволит повысить и укрепить инвестиционный климат РФ и ее регионов, обеспечить ее долгосрочное устойчивое инвестиционное развитие.

Литература:

1. Хрусталев Б.Б. Основные направления становления и эффективного развития регионального инвестиционно-строительного комплекса. Пенза: ПГАСА. 2001.222 с.

2. Хрусталев Б.Б. Моисеева А.А. Анализ тенденций развития регионального инвестиционно-строительного комплекса в условиях риска (по материалам Пензенской области) // Экономика и предпринимательство. – 2014. – № 8(49). – С. 213

3. Хрусталев Б.Б., Моисеева А.А., Вяцкова Н.А. Формирования системы управления рисками на предприятиях регионального инвестиционно-отраслевого комплекса: Монография / Б.Б. Хрусталев, А.А. Моисеева, Н.А. Вяцкова. – Пенза: ПГУАС, 2015.