Экономические науки/ 6. Маркетинг и менеджмент

К.э.н. Сафьянов А.Н., к.э.н. Старостина К.И.

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Россия

Особенности предынвестиционного этапа жилищного строительства

Рассматривая строительство жилого дома как инвестиционно-строительный проект, в теории и на практике выделяют три основных этапа его осуществления: предынвестиционный, инвестиционный (собственно строительный) и этап эксплуатации. Как отмечают специалисты, средства в размере 5% от стоимости проекта, выделенные на предынвестиционной стадии, управляют средствами в размере 65 % от стоимости проекта. Практика показывает, что проект может не состояться, если неправильно организована работа на предынвестиционном этапе. Финансовые ресурсы, выделяемые на предынвестиционную стадию, редко превышают несколько процентов стоимости проекта, но результаты работ на этой стадии оказывают существенное влияние на показатели будущей стоимости объекта.

Как видно из представленной схемы (рис. 1), предынвестиционная стадия включает множество задач и практических шагов. Если сравнить ее с фазами развития инвестиционного проекта, исходя из рекомендаций Всемирного банка, можно отметить, что первые три фазы из шести соответствуют вкупе содержанию предынвестиционного этапа. Это:

1. Идентификация или определение (рождение идеи, анализ и отбор альтернатив, разработка предварительных технико-экономических обоснований ТЭО).

2. Разработка проекта (анализ отдельных аспектов на предмет реальности осуществления, разработка ТЭО, управление внешними коммуникациями).

3. Внешняя экспертиза (анализ доходов, затрат и эффективности, связанных с инвестициями, технический план проекта, финансовое обеспечение и др.)

Рисунок 1 – Предынвестиционный этап

Инвестиционно-строительный проект считается начавшимся и вступившим в предынвестиционную стадию при следующих условиях:

– наличие идеи проекта, т.е. сформулированы основные требования к объекту, установлена приоритетность проекта;

– разработано и согласовано с инвестором технико-экономическое обоснование проекта, предварительно определены источники финансирования;

– выбран земельный участок под строительство объекта, определены и получены технические условия подключения строительного объекта к наружным инженерным сетям.

Предынвестиционная стадия считается завершенной в случае:

– разработки и согласования проекта планировки застраиваемой территории;

– принятия и авторизации решения о выполнении проекта;

– составления финансового и календарного плана реализации и прочее;

– подготовки технического задания на проектирование.

Основным результирующим документом первого этапа является техническое задание на проектирование, в котором указывается: район и место строительства; характеристика продукции, основные источники сырья, электроэнергии, воды, топлива, условия присоединения к инженерным сетям, сроки строительства, тип здания, объемно-планировочные и конструктивные решения, стадийность проектирования, сроки и стоимость проектирования.

После получения разрешения на строительство инвестор (застройщик) проводит экономическое обоснование применения той или иной схемы взаимодействия между участниками инвестиционно-строительного проекта. Строительство объекта может вестись «традиционным способом», строительство «под ключ» и по концессионной схеме. Возведение многоквартирных домов наиболее целесообразно проводить «традиционным способом», когда на проектирование и строительство привлекается множество проектных и строительных предприятий.

Главные преимущества данной схемы взаимодействия следующие:

– обеспечивается максимальная экономия средств инвестора;

– каждый вид работ выполняется специализированной организацией, что обеспечивает высокий уровень профессионализма, приводящий, в свою очередь, к высокому качеству работ и экономии времени за счет роста производительности труда;

– обеспечивается контроль стоимостных показателей и результатов работ на каждом этапе, соответственно имеется возможность вносить корректировки как в проектно-сметную документацию, так и в строительство объекта (замена строительных материалов на более экономичные, изменение технологии производства работ, использование более производительной строительной техники и т.д.).

Часто на предынвестиционной стадии допускаются ошибки, приводящие к ухудшению финансовых результатов, такие как: недостаточная экономическая оценка технических условий по подключению к наружным инженерным сетям; ошибки в объемно-планировочных решениях, особенно в структуре площадей квартир, без учета реального спроса потребителей; отсутствие экономического обоснования применения схем налогообложения.

После получения разрешения на строительство, разработки ППР и календарного плана инвестиционный проект последовательно вступает в стадии «строительства» и «эксплуатации». Для инвестора проект заканчивается с закрытием контракта после реализации всех квартир.

Литература:

1. Бузырев, В.В. Экономика строительства. Учебник для вузов. 3-е изд. [Текст] / Под ред. В.В. Бузырева. – СПб.: Питер, 2009. – 416 с. 

2. Сафьянов, А.Н. Эффективное управление заемным капиталом на предприятиях жилищного строительства [Текст] / Сафьянов А.Н., Старостина К.И. // Экономика и предпринимательство. – 2016. – № 10-1(75-1). – С 1034-1038.

3. Султанов, И.А. Стадии развития инвестиционного проекта [Электронный ресурс] / И.А. Султанов. URL: http://projectimo.ru/upravlenie-proektami/stadii-investicionnogo-proekta.html