Экономические науки/ 3. Финансовые отношения

К.э.н., доцент Старостина К.И., к.э.н., доцент Сафьянов А.Н.

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Россия

Проблемы финансирования предприятий жилищного строительства

Вопрос обеспечения бизнеса необходимыми финансовыми ресурсами является функцией финансового менеджмента предприятия, требует тщательного анализа и обоснования источников финансирования. Несмотря на бесплатность собственных источников финансирования, большинство хозяйствующих субъектов прибегает к использованию платных заемных средств, и не только потому, что им объективно не хватает собственных средств для формирования всей совокупности активов, но и потому, что жить в долг «выгодно»: использование заемных средств обеспечивает рост рентабельности собственного капитала, расширяя производственный потенциал компании.

В процессе достижения своих целей, поставленных учредителями компании, строительное предприятие должно так организовать свой бизнес, чтобы производство было рентабельным, а деятельность ликвидной. Кроме того, руководству приходится учитывать интересы всех участников инвестиционно-строительной деятельности, которые в большинстве случаев различны:

– учредители компании заинтересованы в наращивании собственного капитала (в росте стоимости компании) и получении дивидендов на вложенный капитал;

– государство защищает интересы формирования базы налогообложения и заботится о качестве жизни населения, в т.ч. обеспеченности жильем всех граждан;

– поставщики ресурсов требуют своевременной оплаты;

– наемные работники, в том числе директора компании, заинтересованы в материальном стимулировании своей деятельности.

Для достижения поставленных целей необходимо увеличивать рентабельность производства, повышать эффективность продаж, поддерживать платежеспособность предприятия путем, что во многом зависит от обеспечения оптимальной структуры капитала (структуры актива и пассива). Поэтому вопрос источников финансирования является одним из первостепенных для успешной деятельности компании.

Строительное предприятие, выполняющее функции компании-застройщика жилья, имеет в своем арсенале следующие источники образования капитала: уставный капитал предприятия, резервный капитал, добавочный капитал, накопленная нераспределенная прибыль, амортизация, кредиты коммерческих банков, займы физических лиц, облигационные займы, устойчивые пассивы организации (товарные кредиты и кредиторская задолженность предприятия), вексельные операции, средства физических и юридических лиц, привлеченных по закону о долевом строительстве.

На сегодняшний день организации-застройщики законодательно имеют возможность сформировать уставный капитал в размере 10000 рублей, что никак не добавляет инвестиционной привлекательности предприятию. На наш взгляд, уставный капитал строительного предприятия должен являться более существенной составляющей в структуре собственного капитала предприятия. Можно предположить, что требования к уставному капиталу предприятия-застройщика, привлекающих средства населения, должны зависеть от общей площади строящихся объектов долевого строительства. В настоящее время готовятся соответствующие поправки для внесения в законопроект о совершенствовании законодательства в сфере долевого строительства, которые устанавливают такую зависимость. Так, минимальный размер уставного капитала застройщика будет составлять 2,5 млн. руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. м² , далее предлагается соответствующая градация. Максимальный размер уставного капитала составляет 1,5 млрд. руб. при размере площади всех объектов долевого строительства более 500 тыс. м².

Актуализируется очень интересный вопрос: помогут ли данные изменения требований к уставному капиталу застройщиков стабилизировать жилищный рынок, поддержать конкуренцию на рынке жилья, улучшить финансовое состояние строительного предприятия? Авторы предполагают, что реализация данных предложений приведет к снижению конкуренции, повышению уровня рыночной концентрации и, как следствие, росту цен на жилье и снижение качества строительной продукции. На наш взгляд, необходимо предусмотреть поэтапное повышение уставного капитала до уровня не менее 1 %, 2 % и максимум 3 % от расчетной величины стоимости строительства.

Таким образом, на сегодняшний день уставный капитал компаний-застройщиков не представляет особой ценности в качестве источника финансирования деятельности предприятия. Основным источником собственных средств остается нераспределённая прибыль, однако удельный вес совокупных собственных финансовых средств на большинстве предприятий отрасли не превышает 20 %. В регионах строительных компаний, обладающих большой долей собственных средств и способных воспользоваться преимуществами данного источника финансирования, единицы. Высокая же стоимость готовой продукции делает необходимым привлечение предприятием-застройщиком заемных средств.

В жилищном строительстве, как было отмечено, важная роль принадлежит привлечению средств по договору долевого строительства: сегодня долевое строительство многоквартирных домов на 80% финансируется за счет дольщиков и лишь на 10% за счет банковских кредитов. Данный показатель характеризует высокую зависимость от данного источника капитала, и в случае падения продаж возникает риск невыполнения обязательств перед участниками долевого строительства, т.к. строительное предприятие производит жилье в изменившихся условиях (происходит рост цен на ресурсы, невозможность привлечения кредитных ресурсов, резкий рост цены заемного капитала на финансовом рынке). На сегодняшний день компании-застройщики имеют право привлекать денежные средства дольщиков, если выполняется норматив обеспеченности обязательств и обеспечивается норматив целевого использования.

Информативность данных нормативов о деятельности компании-застройщика по нашему мнению очень ограничена, т.к. данные показатели не говорят о прибыльности деятельности строительного предприятия, и основное внимание уделяется только целевому использованию и своевременному погашению обязательств по вводу жилья (т.е. обеспечению ликвидности деятельности предприятия). В перспективе же, предприятие, не приносящее прибыль, даже при незначительном колебании покупательского спроса (до 10%), не сможет обеспечить ликвидность своей деятельности. Поэтому для предприятия-застройщика важно оценивать эффективность использования заемного капитала на основе методики расчета эффекта финансового рычага (кредитный рычаг, кредитное плечо, финансовый леверидж), который как финансовый показатель в достаточной мере оценивает результативность использования заемного капитала.

Следует отметить, что в последние три года объем средств дольщиков, находящихся на счетах застройщиков, уменьшился на 50% : в 2013 году на счета строительных компаний поступило 1,3 трлн рублей, в 2014-м эта сумма составила 647,8 млрд. Для сравнения, в 2009 году на счетах застройщиков было аккумулировано 890,8 млрд рублей частных инвестиций граждан.

Кризис сильно повлиял на бизнес застройщиков. Количество средств, привлеченных со стороны российских дольщиков, сокращается, а число проблемных объектов растет. Как заявил руководитель рабочей группы президиума генерального совета по защите прав дольщиков Александр Хинштейн, в 2015 году было 790 проблемных объектов и 83,5 тысячи обманутых дольщиков в России. При этом высокая стоимость банковских кредитов для строительства новых объектов делает данный вид источника недоступным для многих компаний или существенно повышает цену единицы конечного продукта – квадратного метра жилья. Это грозит падением объемов строительства. Застройщики оказываются в крайне затруднительном положении в условиях ограничения привлечения средств граждан в долевое строительство. К 2020 году законодательно планируется долевое строительство запретить. Возможные последствия только от финансовой нагрузки по выплате кредитов, оцениваются в 32–33% от стоимости многоквартирного дома.

Таким образом, в ближайшие годы для предприятий-застройщиков могут возникнут новые трудности с финансированием строительной деятельности и привлечением заемных средств.

Литература:

1. Абдукаримов И.Т., Абдукаримова Л.Г. Заемный капитал: роль и значение в современных условиях, показатели и методы оценки состояния, обеспеченности и эффективности использования // Социально-экономические явления и процессы, 2014. № 12, том 9.

2. Горбунов В.Н., Старостина К.И., Мурсалимова Н.Н., Финаева А.А. Кредитование предприятий строительной отрасли, ипотечное жилищное кредитование; состояние и проблемы // Современные проблемы науки и образования, 2015. № 1-2. С. 24.

3. Никитушкина И.В. Структура капитала корпорации: теория и практика: Монография. Под ред. к.э.н., доц. Никитушкиной И.В., к.э.н., доц. Макаровой С.Г. – М.: Экономический ф-т МГУ, 2013.

4. Сафьянов А.Н., Дмитриева Т.Н., Ханьжов И.С. Определение справедливой цены на жилую недвижимость в рыночных условиях //
Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8-2 (40). С. 5-8.

5. Отмена долевого строительства приведет к спаду в строительной отрасли. Интервью с А.Хинштейном. Россия сегодня. 19/10/2015. Режим доступа: http://riarealty.ru/analysis_interview/20151019/406318206.html

6. Эффект строительного домино: эксперты РЭУ им. Плеханова выяснили негативные последствия отказа от практики долевого строительства. Режим доступа:http://rusplt.ru/society/effekt-stroitelnogo-domino-20772.html