Экономические науки/ 4. Инвестиционная
деятельность и фондовые рынки
К.э.н., доцент Старостина К.И., к.э.н., доцент
Духанина Е.В.
Пензенский
государственный университет архитектуры и строительства, Россия
рынок офисной
недвижимости г. Пензы: состояние и перспективы развития
Стремительно
развиваясь, рынок коммерческой недвижимости, становится завидным бизнесом для
многих компаний и частных лиц, поскольку является пассивным источником получения дохода. По сути, на коммерческой недвижимости зарабатывают, занимаясь
приобретением и дальнейшей реализацией объектов или сдачей площадей в аренду. Вход и
функционирование на рынке коммерческой недвижимости обуславливаются
определенными особенностями и достаточно высоким уровнем конкуренции.
Предприятия и частные инвесторы, действующие в данной сфере экономики, должны
неустанно следить за развитием рынка, обеспечивая все новые конкурентные
преимущества в условиях роста числа крупных торговых центров, бизнес-центров и
другой коммерческой недвижимости.
Одним из
перспективных направлений развития коммерческой недвижимости является офисная
недвижимость. Этот рынок повсеместно развивается, не только в крупных городах,
но и периферийных. Исследование рынка офисной недвижимости региона должно включать в
себя: динамику функционирующих площадей офисных и торговых помещений, в том числе собственных и арендованных,
динамику цены 1 кв. метра аренды или содержания помещений, строительство новых
площадей коммерческого назначения, в том числе бизнес-центров, анализ структуры
рынка коммерческой недвижимости по категориям (офисная недвижимость,
индустриальная, свободного назначения и розничной торговли) в динамике, анализ
тенденций развития рынка коммерческой недвижимости.
Применительно к оценке офисной недвижимости, наиболее простым
методом анализа бизнес-центров является A,
B, C, D – классификация. Каждая из групп офисов характеризуется
определенными признаками: место расположения, доступность, степень
оптимальности планировочного решения, оснащенность коммуникациями, качество
отделки и оснащение необходимым оборудованием и мебелью. Стоит отметить, что границы между группами A и B, B и C, С и
D весьма условны. Но в целом, офисные помещения класса А обладают наилучшими
характеристиками, обычно располагаются в крупных бизнес-центрах и имеют в
распоряжении конференц-залы, широкий спектр коммуникационных технологий,
парковочные места.
Офисы типа B обладают похожими
характеристиками, но менее престижны, чем офисы типа А, в них располагаются,
как правило, не топ-менеджеры компаний, а офисные работники. Офисы класса С по
сравнению с помещениями типа В имеют недостатки, например, низкую транспортную доступность, слабо развитую
инфраструктуру обслуживания, нереспектабельный внешний вид здания. Офисы категории
D, как правило, построены в 90-е годы и располагаются в административных
зданиях, бывших НИИ и пр. Такие офисы не
отвечают современным международным стандартам, но отличаются привлекательной
ценой аренды.
Рынок офисной недвижимости в городе Пензе имеет все
шансы на успешное развитие. В последние 10 лет наблюдается рост строительства
объектов коммерческой недвижимости специализированного назначения. В период
2007-2008г. было введено в эксплуатацию несколько качественных объектов со
значительной долей площадей офисного назначения (ТОЦ "Арбат"- 6 000
кв.м., ТОЦ "Гермес"- 8 000 кв.м.,, ТОЦ "Пассаж" - 29900
кв.м., ТОЦ "Империя", ТОЦ "ЦУМ" -17 300 кв.м.). Это новые
или подверженные реконструкции здания с минимальным набором сервисных функций.
Ситуация, характеризующаяся дефицитом офисных площадей, почти не изменилась. В
2013 году было завершено строительство нового 15- этажного бизнес-центра PLAZA класса В. Он расположен почти в
центре города, имеет общую площадь 7500 кв.м. и подземный паркинг на 1 тыс.
кв.м. Однако цена аренды в таком бизнес-центре высока, и многие офисы
пензенских компаний располагаются в привычных и недорогих помещениями в
зданиях, изначально построенных для других целей (жилые здания, здания
научно-исследовательских институтов, гостиниц и т.д.). Безусловно, такие офисы не отвечает
международным стандартам и соответствуют типу С или Д, хотя по доступности для
потенциальных клиентов и партнеров иногда даже выигрывают. Отрицательным
моментом зачастую выступает отсутствие парковочных мест.
Повышение
предпринимательской активности бизнеса разного масштаба, интенсивное
привлечение юридическими лицами заемных средств и экспансия финансовых компаний
с мировым именем – основные причины оживления спроса на рынке приобретения и
аренды офисной недвижимости. На пензенский рынок уже начали выходить западные и
московские компании-арендаторы, но найти предложение офисной недвижимости
достойного уровня, к которому они привыкли за границей и в Москве, им пока
довольно трудно.
Смену
рыночных ожиданий в Пензе уже почувствовали региональные девелоперы. Они
стремятся быстро занять свое место на рынке, выбрать удачную нишу. По объему
местный рынок уступает столичным, а значит, его насыщение произойдет быстрее.
Подтверждением сказанного служат изменения, внесенные за прошедшие два года в
проектные декларации пензенскими застройщиками на стадии строительства в
сторону увеличения объемов офисных площадей в сдаваемых объектах. Практически
во всех новостройках, особенно в центральной части города, первые этажи зданий
запроектированы и выполнены как офисные помещения.
Хотя
основной объем предлагаемых офисных площадей сосредоточен в центре города,
фактически, в Пензе нет сформировавшегося делового района.
Таки
образом, основные тенденции рынка офисной недвижимости в городе Пенза
проявляются в повышении спроса на офисные помещения класса А и В+, увеличении
интереса московских и зарубежных инвесторов к пензенскому рынку офисной
недвижимости; повышении качества новых
объектов офисной недвижимости.
Рассмотрев
рынок офисной недвижимости в Пензе можно выделить следующие проблемы:
1. Использование под офисы первых и вторых этажей жилых зданий, административных и административно-хозяйственных зданий. Ярким примером такого БС в Пензе является бизнес-центр на улице Пушкина 31а. Весь второй этаж данного дома сдан под аренду офисных помещений. Такие БЦ пользуются популярностью у небольших компаний. В постсоветский период площади гостиниц переделывали в офисные помещения, вследствие чего сократилось число гостиничных площадей (например, БЦ «Россия», «Пенза», «Сокол»).
2. Нехватка бизнес-центров класса А и В+. У покупателей офисной недвижимости приоритетным является приобретение объектов в специализированных зданиях, нежели вовлечения в оборот квартир и административных помещений производств. Современные офисы должны соответствовать международным стандартам и привлекать иностранные компании.
3. Не смотря на то что, в городе отсутствует как таковой деловой центр, существует проблема перезагруженности центра города офисными помещениями, что вызывает образование автотранспортных заторов в центре города.
4. Одной из проблем является отсутствие современных парковок, как подземных, так и наземных.
Некоторые проблемы строительной
отрасли, актуализировавшиеся в последние два года, находят свое отражение и в
сфере строительства офисной недвижимости, что связано с ростом себестоимости
строительства, высокой ставкой банковских кредитов, снижением платежеспособного
покупательского спроса. Требуют решения вопросы привлечения инвестиций в
строительство современных офисных центров.
Литература:
1. Агафонов М. Рынок коммерческой недвижимости как основа развития малого предпринимательства // Предпринимательство. 2010. № 7. С. 36-40.
2. Ахмеров М.Р. Тенденции и перспективы развития российского рынка коммерческой недвижимости в сегменте – офисная недвижимость // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2009. № 9. С. 64-68.
3. Кравец Л.Г., Обрезанов С.А. Конкурентоспособность предпринимательства и конкурентная разведка. - М., 2010. - 184 с.
4. Мусатова Т.Е. Формирование конкурентного пространства предприятия//Вестник магистратуры. 2015. №11-2. С. 24-25.
5. Гонин В.Н., Секисов В.А. Оценка влияния экономического кризиса на рынок коммерческой недвижимости//Вестник Забайкальского государственного университета. 2016. Т. 22. № 4. С. 107-113.