Волкова Н.А.
Магистрант группы ЗЮмгд-114 Владимирского государственного университета
имени А.Г. и Н.Г. Столетовых
Проблемы правового регулирования перевода земель из одной категории в
другую
Земельный кодекс
Российской Федерации
Перевод земель из одной категорию в другую имеет
большое значение для развития хозяйственной деятельности, при этом заявители и
правоприменители сталкивается с рядом серьезных проблем в данной сфере.
Установление целевого назначения земель,
соответствующего категории земель, является основным правовым инструментом
разрешительного типа правового регулирования земельных отношений.
В пункте 1
статьи 8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что перевод земель из
одной категории в другую осуществляется в отношении:
1) земель, находящихся в
федеральной собственности, - Правительством РФ;
2) земель, находящихся в
собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами
исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
3) земель, находящихся в
муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного
назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в
частной собственности:
а) земель
сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов
Российской Федерации;
б) земель иного целевого
назначения - органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных
пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных
пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления
или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным
кодексом РФ и законодательством
РФ о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2
статьи 8 Земельного кодекса РФ категория земель указывается в:
1) актах федеральных
органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов
Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении
земельных участков;
2) договорах, предметом
которых являются земельные участки;
3) государственном
кадастре недвижимости (далее – ГКН);
4) документах о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) иных документах в
случаях, установленных федеральными законами
и законами субъектов Российской Федерации.
Пунктом 3
статьи 8 Земельного кодекса РФ установлено, что нарушение
установленного Земельным кодексом,
федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую
является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к
категориям, о переводе их из одной категории в другую.
Долгое
отсутствие специального закона, который регулировал бы процедуру перевода
земель из одной категории в другую, создавало правовые проблемы однообразного
ее использования. Однако в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2004
г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в
другую» (далее - Закон о переводе земель) многие проблемы были решены.
В соответствии с положениями статьи 14
Закона о переводе земель в случае, если категория земель указана не в
документах государственного кадастра недвижимости, а в правоустанавливающих
документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю,
внесение изменений в ГКН и в ЕГРП осуществляется на основании
правоустанавливающих документов на земельные участки или документов, удостоверяющих
права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.
Если категория земель не указана в документах ГКН,
правоустанавливающих документах на земельный участок или документах,
удостоверяющих права на землю, орган местного самоуправления городского округа
или муниципального района принимает решение об отнесении земельного участка к
землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой
он изначально предоставлялся.
Земельные участки, расположенные в границах населенных
пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ
населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от
документально подтвержденного фактического использования земельного участка.
К настоящему
времени практически все земельные участки уже отнесены к той или иной категории
земель по их целевому назначению. Сегодня земельное законодательство регулирует
основания и порядок перевода земель из одной категории в другую, устанавливает
круг субъектов, правомочных осуществлять перевод, сроки перевода и т.д. Однако,
есть обстоятельства, мешающие землевладельцам, землепользователям использовать
землю как общественное достояние и извлекать из нее необходимые и дозволенные
законом общественно полезные блага.
Ученые и практики
отмечают, что в Законе о переводе земель зачастую используются оценочные
понятия: «заинтересованное лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо» и т.д.
В связи с этим, как правильно отмечает Е. Демидкова,
«на практике это вызывает большие трудности, так как дает возможность
государственным органам, непосредственно занимающимся проведением процедуры
перевода, трактовать такие понятия каждому по-своему (в зависимости от региона),
что может повлечь нарушение конституционного принципа равноправия.»
Также
существует проблема, связанная со сроками перевода земель из одной категории в
другую. В настоящее время для осуществления перевода до момента его регистрации
необходимо около 3-4 месяцев. Однако на практике данная процедура занимает намного
больше времени, что объясняется тем, что для осуществления перевода необходимо
подготовить огромный пакет документов. Обозначенную проблему обостряет то
обстоятельство, что в большинстве случаев для осуществления перевода земель из
одной категории в другую необходимо проведение экологической экспертизы, которая
также занимает много времени (в соответствии с Федеральным законом
от 10.01.2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Федеральным законом
от 23.11.1995 г. №174-ФЗ «Об экологической экспертизе»).
Кроме того, в
статье 1 Закона
о переводе земель предусмотрено, что можно переводить не только земли, но и
отдельные земельные участки, однако вопрос по каким критериям их различать, не
получил должного регулирования ни в указанном Законе, ни в земельном
законодательстве РФ.
При
рассмотрении вопроса об особенностях перевода отдельных категорий земель
хотелось бы отметить, что Закон
о переводе земель урегулировал изменения не всех видов земель, например, в
отношении земель сельскохозяйственного назначения установлены случаи перевода
только земель сельхозугодий. Перевод всех остальных земель
сельскохозяйственного назначения на сегодняшний день остается
неурегулированным.
В Законе
о переводе земель указано, что к ходатайству о переводе земли из одной
категории в другую требуется согласие правообладателя. Вместе с тем, в числе
оснований для отказа в переводе земли из одной категории в другую (статья 4
Закона о переводе земель) несогласие правообладателя не указано вообще. К тому
же неясно, кто понимается под «правообладателем» - только собственник и/или
иной титульный владелец?
Выявленные
проблемы правового регулирования перевода земель из одной категории в другую
позволяют предложить следующие пути совершенствования законодательства РФ о
переводе земель в иные категории:
1. В законе о
переводе земель дать определение таким оценочным категориям, как «заинтересованное
лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо», в целях осуществления перевода;
разграничить понятия «земля» и «земельный участок».
2. Сократить
сроки рассмотрения ходатайства о переводе земель, а также сроки проведения
экологической экспертизы (в случае, когда ее проведение обязательно для
осуществления перевода).
3. Дополнить Закон
о переводе земель положениями, касающимися перевода отдельных видов земель
сельскохозяйственного назначения, например, занятых внутрихозяйственными
дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для
обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных
факторов и т.д.
Литература:
1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // www.consultant.ru.
2. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О переводе
земель или земельных участков из одной категории в другую» // www.consultant.ru.
3. Балкаров А. Метаморфозы земельных участков // ЭЖ-Юрист. 2012. №11. С. 1-3.
4. Балкаров А.Б. Проблемы перевода земель из одной категории в
другую: теоретические и правоприменительные аспекты // Юрист. 2012. №3. С.
8-13.
5. Демидкова Е. Перевод
земельного участка в другую категорию // Юрист. 2005. №7. С. 19-20.
6. Комментарий к Земельному кодексу РФ (постатейный) / под ред. С.А.
Боголюбова. Спб.: «Питер Пресс», 2014. 350 с.
7. Майборода В.А. Отмена деления земель на
категории как сущностное изменение доктрины земельного права России // Правовые
вопросы недвижимости. 2016. №1. С. 27-30.
8. Нарышева Н.Г. Юридическое значение деления земель на категории по целевому назначению // Экологическое право. 2015. №6. С. 12-18.
9. Румянцев Ф.П., Коноплева Т.Д. Теоретические подходы к понятию земель
сельскохозяйственного назначения и их разрешенного использования // Юрист.
2014. №2. С. 11-15.