Нургазина А.Х.

магистрант академии правосудия при

Верховном Суде Республики Казахстан

ПОНЯТИЕ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

Из всех нынешних основополагающих человеческих прав – право собственности является наиболее древним, общепризнанным и затрагивающим интересы наибольшего количества людей. Уже в каменном веке каждый член той или иной человеческой группы имел какие-то вещи, принадлежащие лично ему, а не всему племени: от персональной дубинки до шкуры гиппопотама. И усердно защищал эти свои ценности всеми доступными в те времена методами.

Как было указано выше, понятия собственности и права собственности одни из древнейших юридических понятий, поэтому для полного рассмотрения термина права собственности необходимо заглянуть в его исторические корни, рассмотреть его развитие в отдельных странах мира.

Еще при правлении царя Хаммурапи в период 1792-1750 гг. до н.э. в одном из первых сборников законов понятие собственность не только имело место быть, но и разделялось на различные виды. Так земли были царские, храмовые, общинные, частные. Царствование Хаммурапи отмечено интенсивным развитием частной собственности на землю. Земли могли продаваться, сдаваться в аренду, передаваться по наследству, о каких либо ограничений со стороны общины источники не упоминали.

В Законах Ману в Древней Индии, уже хорошо различается разницу между собственностью и владением, при этом, охране частной собственности уделялось значительное внимание. Законы Ману указывают семь возможных способов возникновения права собственности: наследование, получение в виде дара или находки, покупка, завоевание, ростовщичество, исполнение работы, а также получение милостыни. Древней Индии был известен и такой способ приобретения права собственности, как давность владения (10 лет). При этом подчеркивалось, что только при законном подтверждении человек из владельца переходит в собственника. Приобретать вещь можно было только у собственника. Запрещалось доказывать право собственности ссылкой на добросовестное владение. Если у добросовестного приобретателя обнаруживалась украденная вещь, она возвращалась прежнему собственнику.

У. Маттеи отмечает особенности средств защиты права собственности и иных вещных прав, которые существуют в странах гражданского и общего права, указывая, что гражданская традиция основывается на дуализме судебной системы: административных судов и судов общей юрисдикции.

 Для правовой системы Республики Казахстан разделение судебной системы нуждается в уточнении. На сегодняшний день согласно Конституции Республики Казахстан 1995 г., действует единая система судебных органов, которая имеет специализацию по уголовным, гражданским делам, коллегии Верховного суда и областных судов по хозяйственным спорам. При этом гражданский процесс не знает четкой дифференциации на гражданскую и административную юрисдикцию. Сами же нормы материального права (гражданского, уголовного, административного и других отраслей) предоставляют собственникам и обладателям иных вещных прав различные способы защиты принадлежащих им прав. Поэтому, говоря о понятии защиты права собственности, нужно обязательно иметь в виду, что оно охраняется и защищается различными отраслями права: гражданским, уголовным, административным и др. Нам представляется оправданным в настоящей работе вести речь только о тех способах защиты права собственности, которые предусмотрены гражданским законодательством [1].

О. С. Иоффе предлагает в гражданском праве различать «охрану отношений собственности» с помощью всех норм гражданского права, которые обеспечивают нормальное развитие экономических отношений (в широком смысле) и «защиту права собственности» — совокупность гражданско-правовых средств, которые применяются в связи с совершением против отношений собственности правонарушений

Вполне очевидно, что охрана права собственности осуществляется до факта нарушения этого права и носит превентивный, предупредительный характер. Защита права собственности применяется тогда, когда необходимо «включение» конкретных приемов и способов гражданско-правовой защиты и есть нарушение либо реальная угроза такого нарушения прав собственника хотя бы в чем-то. Поэтому нельзя рассматривать понятия охраны и защиты права собственности как тождественные.

 Глава 15 предусматривает защиту права собственности как такового, как абсолютного субъективного права посредством вещно-правовых средств защиты, к которым относятся: иск о признании права собственности (ст. 259 ГК), виндикационный иск — об истребовании собственником своего имущества из чужого незаконного владения (ст.ст. 260—263 ГК), негаторный иск — о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 264 ГК) [2].

Способы защиты обязательственных прав: 1) принудительное исполнение существующих обязанностей; 2) принудительная реализация обеспечения исполнения обязательств (залог, поручительство, гарантия); 3) меры ответственности; 4) оперативные санкции, применяемые самостоятельно (например, удержание) [3].

Вместе с тем, анализ показывает, что такие способы защиты вещных прав на недвижимость как виндикационный или негаторные иски могут быть использованы только тогда, когда нет сомнений в принадлежности прав на недвижимость. В частности, если лицо было лишено фактического владения недвижимостью, то оно не может воспользоваться виндикационным иском, если его права на недвижимость не подтверждены необходимыми правоустанавливающими документами или иными доказательствами. В отличие от движимого имущества, в отношении которого может быть применена презумпция права собственности фактического владельца, кроме случаев, когда право собственности, сделка или само имущество подлежат регистрации, в отношении недвижимости презумпция права собственности фактического владельца неприемлема. Так, К.И. Скловский справедливо отмечает, что когда речь идет о недвижимости, такие компромиссные решения по принципу меньшего зла ввиду публичной важности самих объектов, с одной стороны, и специфики обладания ими - с другой, оказались неудобными, а содержащаяся в них доля риска - неприемлемой даже с учетом нужд оборота, который, вообще говоря, без традиции едва ли смог бы достичь существующего уровня». Эти соображения, - отмечает автор, - привели к установлению иного порядка перехода собственности на недвижимость. Если система традиции зиждется на общей презумпции собственности владельцев, то регистрационный порядок недвижимости вводит прямую перепись собственников, вследствие чего все презумпции, которым теперь противопоставлены несомненные доказательства, теряют смысл ^[4].

Статья 117 Гражданского кодекса РК подразделяет все имущество на: 1) недвижимое и 2) приравненное к нему движимое. Правовой режим недвижимого и движимого имущества различается. Для прав на недвижимое имущество установлены более строгие правила их возникновения, существования и прекращения в связи с тем, что недвижимое имуществ, как правило имеет большую специальную значимость и стоимость. Так, сделки с недвижимостью заключаются в письменной, а иногда и нотариальной форме, а права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации [5].

К объектам недвижимости относятся земельные участки, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объектом недвижимости признается также предприятие как имущественный комплекс со всеми входящими в его состав видами имущества, предназначенными для его деятельности.

С учетом социально-экономических функций недвижимости вопросы добросовестности при приобретении прав на недвижимое имущество в условиях увеличения ее оборота, введения системы государственности регистрации прав на недвижимое имущество, существующего риска приобретения имущества от неуправомоченного лица имеет особо важное значение в настоящее время.

В условиях введения права частной собственности на земельные участки и иную недвижимость в Республике Казахстан особое значение приобретает правовой механизм, обеспечивающий стабильность отношений собственности и эффективность защиты прав субъектов права частной собственности и иных вещных прав в сфере недвижимости. В настоящее время в законодательстве РК нет специальных норм, которые бы устанавливали бы особые способы, используемые только для защиты прав на недвижимость. Из этого следует вывод о том, что права на недвижимое имущество защищаются способами, которые используются для защиты иных гражданских прав. Вместе с тем, необходимо отметить, что универсальные способы при их применении для защиты прав на недвижимость имеют свою специфику, обусловленную особенностями объекта.

Способы защиты прав на земельный участок перечислены в статье 9 Гражданского кодекса Республики Казахстан (ГК), как то требования о признании права на земельный участок, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, пресечении действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения, а также иные способы защиты, предусмотренные законодательными актами.

В соответствии со статьей 188 ГК собственник имущества осуществляет права по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

В сфере недвижимости особенности защиты обусловлены не только спецификой объекта, но и природой права на него, а также характером правонарушения. В частности, различаются способы защиты вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество. Так, по мнению В.В. Витрянского, во-первых, объем возможностей защиты (содержание права на защиту) субъективного гражданского права во многом определяется природой этого права. Если речь идет о нарушении права собственности или иного вещного права, то можно констатировать, что возможности их защиты иные, нежели при нарушении какого-либо обязательственного права, возникшего из договора. И это различие в возможностях диктуется различием в природе названных субъективных гражданских прав [6].

Одной из особенностей вещно-правовых способов защиты прав на недвижимость заключается в том, что выбор способа зашиты, направленного на защиту владения или устранение нарушений, не связанных с лишением владения, зависит, прежде всего, от того, есть ли доказательства принадлежности права. Если право на недвижимое имущество подтверждено, то в зависимости от характера правонарушения лицо может воспользоваться виндикационным или негаторным иском. При отсутствии доказательств принадлежности права, предъявлению виндикационного или негаторного исков должен предшествовать иск о признании права. Необходимость в предъявлении такого иска может быть никак не связано с лишением владения или нарушениями, не связанными с лишением владения. Так, нередки случаи, когда лицо не имело владения в отношении недвижимости, но претендует на то, чтобы считаться собственником такого имущества [7].

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Одним из способов защиты прав собственников (владельцев) недвижимости, а также лиц, имеющих намерение заключить какие-либо сделки с недвижимым имуществом, признается государственная регистрация, являющаяся элементом частно-правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью [8]. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты [9].

В истории развития человечества фиксация вещных прав на конкретную вещь приобрела социальную значимость (например, обряд манципации в Риме и т. д.). Для общества было важно знать о наличии связи между лицом и вещью и момент, когда эта связь устанавливается. Для этой цели с давних пор существует регистрация вещных прав, которая происходит, как правило, публично. Регистрацию вещных прав можно определить как публично осуществляемое при посредстве органов общественной власти гласное утверждение соединения вещного права лица с индивидуально определенной вещью.

В тех странах, где введена титульная регистрация, имеющая правообразующее значение, законодатель должен сделать выбор между вещно-правовыми и обязательственно-правовыми средствами защиты прав добросовестных приобретателей. Ярким примером предоставления добросовестному приобретателю вещно-правовых способов защиты является система регистрации по Торренсу. Принципы «системы Торренса» обеспечивают сохранение титула за добросовестным приобретателем недвижимого имущества, права которого зарегистрированы, и покрытие ущерба лицу, которое лишено права владения недвижимостью. Ущерб может быть компенсирован за счет средств регистрационной системы, если он причинен в результате ошибки в функционировании системы регистрации, а также в случае, если этот ущерб не имел бы места при отсутствии системы регистрации прав на недвижимость. Например, титул на недвижимость, полученный в результате мошенничества и подделки, может быть оспорен. Истинный собственник может восстановить его в случае, если он ранее был приобретен мошенником. Однако, если мошенник передает титул добросовестному покупателю недвижимости, который зарегистрировал свои права, этот покупатель приобретает неоспоримый титул [10].

Судебная практика показывает, что наиболее часто споры возникают между собственниками соседних (смежных) участков, где в зависимости от вида нарушения заявляется иск об истребовании имущества (виндикационный иск), либо об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения (негаторный иск). В этой связи суды при подготовке дела к судебному разбирательству обращают внимание на суть нарушения или угрозы нарушения прав и свобод гражданина или законных интересов истцом, заявленные в иске и соответствию им требований истца. На практике имеют место случаи, когда из существа заявленного иска видно, что требования истца вытекают из нарушенного права владения земельным участком, хотя заявлен иск об устранении препятствий.

К примеру, истец обратился в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем освобождения его от построек, принадлежащих ответчику. Из существа требования усматривалось, что истец фактически лишен права владения частью своего земельного участка вследствие нахождения на нем построек, принадлежащих ответчику. В таком случае подлежали применению положения статьи 260 ГК, предусматривающие предъявление иска об истребовании имущества в случае, если нарушение прав собственника соединено с лишением права владения. Однако истцом ставился вопрос об устранении препятствий, но без указания способа устранения нарушения его права, например путем сноса построек, или иным путем. Суд, не уточнив в этой части требований истца, возложил на ответчика обязанности устранить препятствие в пользовании находящимся под зданием земельным участком с его освобождением. Тем самым, судом вынесено фактически неисполнимое решение, которое впоследствии было отменено.

В статье 264 ГК заложен способ защиты права собственности, применяемый в случае, когда нарушение прав собственника не повлекло прекращения прав владения имуществом. Положения данной статьи обоснованно применены в следующем примере. Гражданин обратился в суд с иском к ответчику о сносе ограждения на общем неделимом земельном участке, указывая, что металлическое ограждение возведено ответчиком без согласования с другими собственниками. Земельный участок, на котором воздвигнуто оспариваемое ограждение, находится в общей долевой собственности всех жильцов четырехквартирного дома.

Согласно пункту 6 статьи 53 Земельного кодекса Республики Казахстан порядок пользования земельным участком, находящимся в общей собственности (общем землепользовании), определяется договором между участниками общей собственности (общего землепользования). В случае. Если соглашение между ними не будет достигнуто, порядок пользования определяется судом. Ранее между сторонами заключено мировое соглашение по пользованию земельным участком, утвержденное определением суда. Однако данное решение о порядке пользования земельным участков в установленном порядке не зарегистрировано и не исполнено. Суд, придя к выводу о недопустимости возведения ограждения или изменения границ земельного участка без согласования с участниками общего землепользования, постановил устранить нарушения прав истца путем сноса ограждения [11].

В настоящее время по законодательству Республики Казахстан, также как по законодательству многих других стран, добросовестному приобретателю недвижимости не предоставляется абсолютная защита. В частности, добросовестный приобретатель может быть лишен недвижимости при применении реституции как последствия признания одной или нескольких сделок недействительными. Вместе с тем, судебная практика Казахстана показывает, что по некоторым делам суды необоснованно применяют при определении последствий признания сделок с недвижимостью недействительными нормы статьи 261 ГК об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. В частности, признавая одну или более сделок с недвижимостью недействительными, суды могут применить статью 261 ГК, ограничивающую истребование имущества у добросовестного приобретателя в случаях, когда имущество приобретено возмездно и выбыло из обладания собственника или иного лица, которому имущество было передано собственником во владение, по их воле.

Законодательное закрепление принципа абсолютной защиты прав добросовестного приобретателя, безусловно, способствовало бы стабильности гражданского оборота и укрепления прав на недвижимое имущество. Это соответствовало бы также принципу достоверной публичности регистра, в соответствии с которым каждый потребитель информации из регистрационной системы вправе при совершении сделок полагаться на нее.

Идея абсолютной защиты прав добросовестного приобретателя для Казахстана и других стран СНГ очень привлекательная и способствовала бы стабилизации оборота недвижимости. Однако, если в результате этого пострадают интересы собственников, которые лишились недвижимости в результате неправомерных действий третьих лиц и не могут вернуть недвижимость или получить компенсацию от виновных лиц, то, на наш взгляд, это поставит в неравное положение участников гражданского оборота. Правовая защита должна быть предоставлена как лицу, лишившемуся права собственности на недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц, так и добросовестному приобретателю. Однако, если государство в лице регистрационной системы не примет на себя обязанности выплачивать компенсацию лицам, которые лишились прав на недвижимость в результате незаконных сделок и не имеют возможности получить возмещение от виновных лиц в силу тех или иных обстоятельств (неплатежеспособность, банкротство, смерть, неизвестность места нахождения и т.д.), то права добросовестного приобретателя будут защищены эффективнее, чем права собственников.

Абсолютная защита прав добросовестного приобретателя при отсутствии возможности выплатить бывшему собственнику компенсацию из средств гарантийного фонда или взыскать убытки с виновного лица (например, неуправомоченного отчуждателя) поставит под угрозу право собственности, устанавливая при этом приоритет прав добросовестного приобретателя.

Ситуация, когда собственник лишается прав на недвижимость, сохраняя владение имуществом, гораздо более реальная, чем ситуация, когда недвижимость выбывает из владения собственника или иного управомоченного лица помимо их воли. Так, собственник может и не догадываться, что кто-то, подделав документы, производит отчуждение его имущества. Чаще это возможно тогда, когда владение передано третьим лицам (арендатору, доверительному управляющему и т.д.). Ситуации, когда недвижимость выбыла из владения собственника или управомоченного лица помимо их воли, не так часты. Так, владение недвижимостью нельзя утратить в результате кражи или грабежа. Это допустимо только в отношении движимого имущества. Возможно только насильственное или в результате обмана покидание недвижимости или завладение недвижимостью в момент отсутствия собственников. При этом собственник, который насильственным путем был лишен владения имуществом, может при первой возможности известить регистрирующий орган и, подав заявление, приостановить операции с недвижимостью, которые может осуществить неуправомоченное лицо, используя поддельные документы. Лишен он такой возможности только при ограничении его свободы или даже смерти. Судебной практике известны случаи, когда группа преступников лишали жизни правообладателей и, используя поддельные документы, продавали недвижимость [12].

Гораздо чаще совершаются противозаконные сделки самими правообладателями. От этого могут пострадать первоначальный и все последующие добросовестные приобретатели, поскольку возможна реституция в результате признания сделок недействительными.

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из важных задач в области правовой политики государства. Правовое регулирование отношений,   связанных   с   недвижимым имуществом, играет ведущую роль в организации этого оборота. От правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит развитие производства, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования  в данной области, пробелы в законодательстве  и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Таким образом, совершенствование системы обязательственного права, повышение юридической культуры субъектов правоотношений являются основными путями прогрессивного развития гражданско-правовых отношений в сфере защиты прав собственности и иных вещных прав.

Использованная литература:

1 Скрябин С.В. Право собственности в Республике Казахстан: Сравнительно-правовой комментарий книги Уго Маттеи «Основные принципы права собственности». - Алматы: Дайк-пресс, 2000;– 300 с.

2 Маметова Р.А. Гражданский кодекс Республики Казахстан. Комментарий (Общая часть). – Алматы: Жеті жарғы, 1998. - Книга 2. Статьи 188-405.

3 Яковлев В.Ф. Принуждение в гражданском праве. С. 221-222; см. также Осипов Е.Б. Защита гражданских прав. Учебн. и прак. пособие. Алматы: КазГЮА, 2000. С. 49-87.

4 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 1999. С. 224-225.

5 Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Защита права собственности: Методическое пособие/ Под. ред. А. Досмагановой, М. Байгелова. – Астана: ТОО «Институт законодательства Республики Казахстан», 2009. – 92с.

6 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Издательство «Статут», 1997 г. С. 626.

7 Ильясова К.М. К вопросу о признании прав на недвижимость в Республике Казахстан. http://online.zakon.kz

8 Романкова И.В. Некоторые проблемы заключения и оформления гражданско-правовых сделок // Вестник КазГУ. – 1997. – №4.

9 Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.04.2013 г.

10 Концепция развития системы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества в Российской Федерации: Исследование выполнено Фондом «Институт экономики города в рамках договора с Московской Думой», Москва. - 2001 (на правах рукописи).

11 Иманиязова Ш.С. Право собственности на земельный участок и землепользования подлежат судебной защите. http://online.zakon.kz

12 Ильясова К.М. Вопросы добросовестности при приобретении прав на недвижимое имущество по законодательству Республики Казахстан. http://online.zakon.kz