Экономические науки”/13. Региональная экономика.

 

Магистрант группы О-11НП Зарипова Регина

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза, Караганда, Казахстан

Исследование особенностей оценки объектов недвижимости в Республике Казахстан

Известно, что с развитием экономических отношений увеличивается потребность в объективной оценке рыночной стоимости оценке активов. В достоверности этой информации нуждаются все участники экономических отношений: государственные учреждения, предприятия и организации различных форм собственности, а также физические лица. Рыночная стоимость является важной экономической категорией, так как отражает достоверную, справедливо сложившуюся цену на данный период времени, по которой возможно проведение сделок. Оценка недвижимого имущества является самым распространенным и актуальным видом оценочной деятельности и включает определение стоимости объекта.

Недвижимость – одна из главных составляющих национального богатства, двигатель экономического роста страны, объект собственности, управления и рыночного оборота. Сфера недвижимости многогранна и играет важную роль в огромной массе отношений, связанных с различными формами собственности, государственным регулированием различных сторон жизни общества и многими областями человеческой деятельности.

Рынок недвижимости Казахстана находится в состоянии своего развития и дальнейшего становления, при этом у данного сегмента существуют множество проблем: отсутствие упорядоченной информационной базы, единой классификации объектов, механизмов оценки и прогнозирования динамичных инвестиционных процессов.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость различается.

Поэтому, все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта недвижимости, а поскольку в рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом, необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

-     операции купли-продажи или сдаче в аренду;

-     акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;

-     привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

-     кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

-     страхование объектов недвижимости;

-     кредитование под залог объектов недвижимости;

-     внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

-     разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;

-     ликвидация объектов недвижимости;

-     исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

-     другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов недвижимости. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду недвижимости.

В экономически развитых странах недвижимость, являясь одним из основных источников пополнения государственного бюджета, важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится по некоторым подсчетам более 50% мирового богатства. Важность рынка недвижимости неоспорима, ведь рынок труда, капитала и т.д. для своего существования должны иметь соответствующие объекты недвижимости. В результате событий последних лет рынок недвижимости в Казахстане испытывает кризисные моменты.

Как указано в Концепции развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на 2010-2020 годы, с помощью правильной оценки можно решить многие проблемы управления экономикой, в особенности на рынке недвижимости. Для того, чтобы повысить эффективность использования всех материальных ресурсов, их нужно правильно оценить и обложить разумным налогом. Для достижения поставленных задач казахстанскими оценщиками проделана большая работа в данной области.

Одно из главных достижений – разработка Стандарта оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Постановлением Правительства РК № 124 от 12.02.2013г.

В соответствии со стандартом «Оценка стоимости недвижимого имущества», при выборе и применении методов оценки оценщик соблюдает следующие основные требования:

1) идентифицировать назначение оценки и вид определяемой стоимости;

2) обеспечить достоверность информации, используемой при проведении оценки объекта недвижимости;

3) провести правовой анализ, идентифицировать имущественные права и обременения;

4) обосновать выбор методов оценки;

5) обеспечить исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных, расчетных показателей и обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.

На практике проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в Казахстане стоит достаточно остро, использование западных методик оценки на рынках, подобных нашему, очень часто дает неприемлемые результаты. Это связано с тем, что для рынка недвижимости Казахстана, в силу его пассивности, характерны сравнительно недостаточное использование информационного поля, играющее основную роль при формировании объективных результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

Литература.

1.  Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 04.12.2015 г.);

2.  Концепция развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на 2010-2020 годы http://subscribe.ru/ 22.12.16 г.;

3.  Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» МЮ РК, 2010 г. http://kazprice.com/;

4.  Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.

5.  Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций, Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107 с.