магистр экономических наук Хамзина С.Ш.

Институт судебной экспертизы по Павлодарской области Центра Судебной Экспертизы Министерства Юстиции Республики Казахстан

Анализ теории и практики экономической оценки недвижимости на примере Павлодарской области Республики Казахстан

Павлодарская область является одним из наиболее развитых в экономическом и промышленном отношении регионов Республики Казахстан, имеющим стратегическое значение для всей страны. В связи с этим уточнение теоретико-методологических основ и выработка конкретных практических рекомендаций по оценке недвижимости и формированию эффективного механизма совершенствования методов экономической оценки недвижимости индустриального региона в современных условиях является актуальной задачей научных исследований.

Рынок недвижимости - один из самых активно развивающихся в Казахстане. На нем задействованы все возможные рыночные агенты: физические лица, юридические лица, государство; его ежегодный оборот составляет миллионы тенге. Системный подход к исследованию рынка недвижимости подразумевает изучение его не как изолированного объекта, а как включенного во внешнюю среду. При этом необходимо всесторонне исследовать все разнообразие факторов, влияющих на стоимость конкретных объектов рынка недвижимости. Таких факторов очень много, и не все они могут оцениваться однозначно. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. В связи с этим, определение стоимости недвижимого имущества предполагает экономическая оценка недвижимости, т.е. финансовое выражение общей выгоды от права владения или использования имуществом.

Цель наших исследований состояла в совершенствовании методов оценки недвижимости с учетом современных условий казахстанского рынка. В ходе исследования были использованы общенаучные методы познания, методы системного анализа, факторного и сравнительного экономического анализа, экономико-статистические и экспертные методы, аналитического сравнения и выборочных исследований.

Оценка стоимости недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д. Это сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения в различных сегментах рынка.

Кроме того, состояние окружающей среды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты окружающей среды. К сожалению, складывающиеся на казахстанском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают, а чаще не отражают влияние экологических факторов на эти цены.

Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов. Оценка недвижимой собственности по рыночной стоимости может стать фундаментом системы государственного регулирования рынка недвижимости как комплекса мер, предназначенных для улучшения технического состояния недвижимости региона и экономически оптимального распределения функций ее использования на территории. В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на реальной экономической оценке объектов недвижимости.

Литература:

1. Дияров С.К. Экономика недвижимости: учебное пособие/Под редакцией д.т.н. профессора Байболова С.М. /Кзылорда, 2003.

2. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: Практическое пособие. - Алматы: Жеті-жарғы, 2002.

3. Коваленко Г.П. Техническая инвентаризация недвижимого имущества: Практическое руководство. - Алматы: Жеті-жарғы, 2000.

4. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001.