СТРОИТЕЛЬСТВО И АРХИТЕКТУРА/ 6.Землеустроительство

К. э. н. Свитин В.А.

Белорусская государственная сельскохозяйственная академия, Беларусь

Девелопмент недвижимости в системе методов

управления земельными ресурсами

Для выяснения сущности методов и механизмов управления земельными ресурсами важно проанализировать также наличие и особенности использования их в сфере управления различными видами недвижимого имущества. Большинство авторов, исследующих теоретические основы управления недвижимостью, наряду с административно-правовым и экономическим выделяют технический метод управления. Сущность технического метода управления недвижимостью, как свидетельствуют отдельные результаты исследований, выполненных А.В.Ивановой, О.И. Лебедевой, Н.А.Левовым, Л. Рафаловичем [1-4], заключается в формировании и содержании объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и непосредственно выражается в управлении системами жилой и нежилой недвижимостью, организации строительства и обслуживания различных объектов, их ремонте. Поскольку процессы регулирования землепользованием затрагивают значительный сегмент застроенных участков, технический метод или девелопмент недвижимости следует включать в общую систему управления земельными ресурсами.

Важнейшей предпосылкой разработки усовершенствованной системы методов управления земельными ресурсами является необходимость учета реально складывающихся социально-экономических, политических и организационно-технологических отношений в области землепользования. Следует учитывать, что наряду с методами и механизмами рыночного регулирования приходится использовать способы государственного воздействия (администрирования) для обеспечения правовой защиты и экономической поддержки отдельных групп субъектов землепользования в условиях несовершенной конкуренции при ведении бизнеса, в случаях предоставления и использования участков для жилья, реализации других социально обусловленных земельных потребностей (нужд) [5].

Применительно к исследуемой проблеме метод управления земельными ресурсами, в общем виде, определяется нами как способ воздействия и влияния на участников земельно-имущественных отношений, посредством которого достигаются приемлемые параметры состояния и использования земель как важнейшего фактора, ресурса и средства социально-экономического развития страны (региона или территории).

В отличие от принятой в менеджменте классификации методов управления система управления земельными ресурсами, как нами установлено, должна включать, кроме известных и апробированных экономического, административно-правовового, организационно-распорядительного и социально-психоло-гического, также политический и технико-технологический метод управления.

Функционирование предлагаемой системы методов основано на иерархической взаимосвязи структурных составных частей, объединяющий и рассматривающий весь процесс управления в единстве с необходимыми для этих целей механизмами и функциями (рисунок).

Рисунок 1. – Девелопмент недвижимости в системе методов управления земельными ресурсами

С помощью предлагаемой системы методов возможно управляющее комплексное воздействие на субъекты и объекты землепользования в ходе решения имеющихся организационно-правовых, социально-экономических, экологических и территориально-технологических проблем использования и охраны земель.

Технико-технологической метод управления земельными ресурсами определяется нами как способ воздействия на количественное, качественное и информационное состояние земель (земельных участков), обеспечивающий их функционирование в заданных параметрах.

Технико-технологической метод управления включает в себя совокупность звеньев и элементов управляющего воздействия, определяющих технологические способы и приемы формирования земельных участков, условия их использования, улучшения и охраны, а также получения в связи с этим специальной продукции (выполнения услуг) с помощью системно организованных разнообразных технических, коммуникационных, и информационных средств, необходимого оборудования (приборов и инструментов).

Технико-технологической метод управления земельными ресурсами имеет ряд особенностей, которые, как нами выявлено, заключаются в следующем:

· основывается на технико-технологическом решении (техническом проекте: застройки, организации территории, мелиорации земель, реконструкции объекта недвижимости и т.д.), которое должно быть принято компетентным органом и в установленном законом порядке;

· устанавливает наличие на земельном участке недвижимых объектов как обязательного атрибута для разрешенного вида его использования с учетом жизненного цикла недвижимости (создание, развитие, прекращение существования), условий ее технической эксплуатации и улучшения (реконструкции, восстановления, реставрации и др.);

· определяет способы и технологию реализации принятого технического решения, номенклатуру и количество технических средств, профессиональный состав управленческих кадров и специалистов в сфере производственной деятельности для государственной земельной службы, а также состав и виды работ, выполнение которых возможно на коммерческой основе;

· формирует инновационную составляющую технико-технологического ресурса и потенциала управленческой деятельности в области регулирования земельно-имущественных отношений, прежде всего, предприятий, организаций и служб, выполняющих землеустроительные, кадастровые, геодезические и другие виды работ;

· отражает достигнутый уровень и определяет перспективы развития землеустроительного, кадастрового, геодезического и иного производства с точки зрения особенностей используемых технических средств, инженерных и информационных технологий;

· предполагает согласование процессов управления земельными ресурсами с технико-технологическими аспектами охраны окружающей среды и природопользования (пространственной организацией размещения экологически опасных объектов, предприятий, осуществляющих производство по принципу безотходности, охраняемых и особо охраняемых территорий и др.).

В качестве самостоятельного метода управления предлагается использовать экономико-технологический метод (девелопмент недвижимости или ленд-девелопмент), выступающий в современных условиях одним из актуально-необходимых способов регулирования земельно-имущественных отношений. Этот специфический метод управления представляет собой симбиоз экономического и технико-технологического способов, обеспечивающий оказание специальных услуг и осуществление мер по улучшению потребительских свойств земельных участков, а также подготовку этих участков к эксплуатации (реализации), способствующий тем самым повышению их рыночной стоимости на основе достижения заданных технико-экономических и экологических параметров. В практической плоскости этот метод связывается с реализацией на земельных участках конкретных инвестиционных проектов, осуществляемых при строительстве новых и реконструкции существующих объектов недвижимости. Реализация инвестиционного проекта требует выполнения целого комплекса мероприятий, включающих приобретение на определенных правовых основаниях участка (в собственность, пользование, аренду), подготовку этого участка под строительство, а также проведение необходимых инженерных изысканий, разработку проектной документации и выполнение после этого строительных и монтажных работ. Таким образом, этот метод управления обеспечивает формирование, использование и дальнейшее развитие недвижимого имущества, способствует увеличению его эколого-экономического потенциала и капитализации в условиях рыночного оборота.

Литература:

1. Иванова, А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью : автореф. дис. … канд. экон. наук : 08.00.05 / А.В. Иванова ; Гос. ун-т экономики, статистики и информатики. – М., 2007. − 32 с.

2. Лебедева, О.И. Формы и методы государственного регулирования рынка недвижимости в Российской экономике / О.И. Лебедева // Управление экономическими системами. ‒ 2012. ‒ № 4. [Электронный ресурс]. ‒ 2013. ‒ Режим доступа : http://uecs.ru/uecs40-402012/item/1284-2012-04-25-06-37-47. ‒ Дата доступа : 10.02.2013.

3. Левов, Н.А. Ленд-девелопмент – метод эффективного управления земельными ресурсами / Н.А.Левов [Электронный ресурс]. ‒ 2013. ‒ Режим доступа : http://www.pandia.ru/text/77/221/13199.php . ‒ Дата доступа : 20.02.2013.

17.shtml?printversion . ‒ Дата доступа : 9.02.2013.

5. Свитин, В. А. Экономико-правовые особенности модели управления земельными ресурсами в Республике Беларусь / В. А. Свитин // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. − 2011. − № 7. – С. 39−43.