Нажикбаев М.М

Астана, Казахский агротехнический университет им.С.Сейфуллина

ГИПОТЕЗА УЧЕТА КАЧЕСТВА ЗЕМЕЛЬ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Ведущее гепотетическое положение: принципиальное разделение государственного и рыночного секторов экономики, когда государство решает только те вопросы земельных отношений, которые не может решить земельный рынок.

К ним относятся:

· Охрана земельных ресурсов

· Контроль использования земельных участков

· Регулирование земельных отношений

· Поддержка аграрного бизнеса в рациональном использовании земель

· Производство общественных товаров на селе: водоснабжение, электроснабжение, дорожное сообщение

· Обеспечение страхования и займов (ипотечное кредитование)

· Организация дополняющих рынков: семеноводства, удобрений, кормовых добавок, преобразование застроенных территорий, мелиорации земель и т.д.

· Обеспечение информаций о земле, как общественным товаром

· Преодоление безработицы, инфляции и неравновесие на рынке земли

· Перераспределение доходов и обеспечение обязательными товарами: вакцинация, санитарные обработки, мусороудаление, обработка и т.д. [1]

Вышеуказанные задачи государственного сектора решаются специфически применительно к рынку земли, который относятся к сфере несовершенной конкуренции. Земля имеет ограниченное предложение, когда цены диктует не спрос. Земля, находящиеся в частной собственности, всегда содержит элементы общественного товара, являясь всеобщим национальным достоянием. В связи с этим, рынок земли более чем на половину регулируется государством. Здесь нет свободного рождения цен. Здесь стопроцентный контроль государства посредством регистрации земельных участков как недвижимости. Все это и обуславливает государственную сущность земельного кадастра. Какую же долю кадастровых работ должен брать на себя рынок? Это, прежде всего, учет качества земельных участков и независимая оценка земель. Но в этой доле не все относятся к рыночному сектору. Информация базового характера находится у государства. К ней относится:

а) баллы бонитета почв

б) базовые ставки платы за землю

в) поправочные коэффициенты к ставкам платы за землю.

Остальная информация о ценности земельных участков должна рождаться в рыночной среде при оценке независимыми экспертами. Главная задача государства – обеспечение налоговых поступлений. В связи с этим выдвигается на первый план необходимость сплошной (упрощенной) оценки земель посредством ценового зонирования. Из-за того, что ценность земель складывается из трех компонентов: естественных (природно-территориальных), капитальных (создаваемых через инвестиции) и коньюнктурных (рыночных) следует ввести понятие не только бонитировки почв незастроенных территорий (сельскохозяйственных) но и бонитировки грунта с улучшениями застроенных территорий (недвижимости). При этом, если ведущим показателем бонитировки почв является содержание гумуса, то для бонитировки грунта этот показатель – инвестиции. В связи с тем, что налоговые поступления с застроенных территорий преобладают, необходимо в срочном порядке провести бонитировку грунтов, исключив из состава пастбищ резервные территории застройки в черте населенных пунктов.[2]

В связи с вышеизложенным, детальные паспорты качества земельных участков (сельскохозяйственные и градостроительные) могут быть объектами конкурентной среды. Это означает, что госбюджетные средства на составление паспортов могут использоваться как государственными, так и независимыми фирмами оценки качества и улучшении земельных участков. А исходная информация для составления паспортов как государственный информационный ресурс, должна покупаться у государственных органов, а также частично – у органов правового кадастра.

Таким образом, паспорт земельных участков является и государственным и рыночным документом. Но главное его назначение - обеспечить информацией предпринимателей – владельцев для успешного ведения хозяйства. Однако далеко не все земли закреплены за предпринимателями. Вне предпринимательства находятся общественные земли, земли запаса и резерва. Чтобы не было, “белых пятен” на земельно-кадастровых картах, нужно вести учет в границах земельно-учетных кварталов. Для этого и необходима государственная земельно-кадастровая книга, базирующаяся на картах кадастрового деления территории и на схемах зонирования.[3]

Схемы зонирования по качеству и ценности, определяющие содержание соответствующих разделов кадастра могут быть следующими:

1. Схема бонитировочного зонирования незастроенных территорий.

2. Схема бонитировочного зонирования застроенных территорий.

3. Схема ценового зонирования.

Каждая схема должна иметь соответствующую экспликацию.

Кроме того, в книге должны быть таблицы базовых ставок платы за земельные участки и поправочных коэффициентов, а также таблица рыночных сделок с землей с перечнем рыночных цен купли-продажи, аренды, залога и т.д.

В итоге разработки гипотезы отмечается следующее:

· содержание паспорта сельскохозяйственных земельных участков:

- характеристика угодий по классам земель

- характеристика пашни по качеству земель, определяющая их плодородие (другие угодья, характеризуются по желанию владельцев)

- эрозионноопасные земли

- оценочная стоимость земель в разрезе угодий.

Содержание Государственной земельно-кадастровой книги (сельского округа, района):

- экспликация бонитировочного зонирования незастроенных территорий

- экспликация бонитировочного зонирования застроенных территорий

- экспликация ценового зонирования

- базовые ставки платы за земельные участки по категориям земель и угодьям

- поправочные коэффициенты к базовым ставкам

- рыночные сделки с земельными участками.

К паспорту прилагаются соответствующие кадастровые карты.

Паспорты на земельные участки несельскохозяйственного назначения, разработанные в соответствие с регламентами градостроительного кадастра служат основой для соответствующего бонитировочного зонирования.

Выводы:

Таким образом, анализ динамики бонитировочного зонирования (уточняемого ежегодно) позволит осуществлять государственный контроль за использованием земель. А ценовое зонирование будет служить основой налогооблажения.

Библиография:

1. Дюсенбеков З.Д. Государственный земельный кадастр: зарубежный опыт, состояние, проблемы совершенствования,2003

2. Оспанов Б.С. Земельные отношения в Республике Казахстан на современном этапе и направления их дальнейшего совершенствования, 2001

3. Архипов И.Г. Земельное право Республики Казахстан. Алматы, 1997.