к.э.н., доцент кафедры «Налоговое
консультирование», зам. зав. кафедрой
Юсубов
М.
Студент 5 курса Финансового Университета
при Правительстве РФ факультета
Налогов и налогообложения
ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВА
В
настоящее время новации в федеральном законодательстве в области налогов и
сборов, а в частности введение с 1 января 2015 года главы о налоге на имущество
может существенно увеличить налоговое бремя на налогоплательщиков. Данная
перспектива уже давно обсуждается в различных кругах. Вопрос о пересмотре
налоговой базы по налогу на имущество физических лиц и организаций, является
очень актуальной проблемой для налогоплательщиков не готовых смиряться с
исчислением налога по кадастровой стоимости и готовы оспорить ее в
соответствующих органах исполнительной власти.
Для
этого остановимся наиболее подробно на понятийном аппарате. Кадастровая
стоимость объекта недвижимости – это стоимость объекта на рынке недвижимости,
которая рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой Кадастра и
Картографии. Кадастровая стоимость недвижимости определяется исходя из средней
стоимости объектов в каждом кадастровом квартале [1]
При
этом качество и месторасположение недвижимости, уровень общественного
инженерно-транспортного оснащения местности, а также другие факторы учитываются
в данном случае далеко не в полной мере. На практике это приводит к тому, что
различие между реальной рыночной стоимостью конкретного объекта и его
кадастровой стоимостью может оказаться очень серьезным.
Государственная
кадастровая оценка [2] проводится по решению
исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или
в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по
решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет
(в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не
реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была
проведена государственная кадастровая оценка [3]
Собственники
имеют возможность узнать кадастровую стоимость своей недвижимости несколькими
способами:
•
обращение
с заявлением в Федеральную Кадастровую Палату с целью получения кадастрового
паспорта или кадастровой выписки, заверенных печатью уполномоченного органа.
Для получения одного из таких документов необходимо предъявление
правоустанавливающего документа на объект недвижимости: Свидетельство о праве
собственности, паспорт;
•
кадастровую
стоимость можно узнать на сайте Росреестра, введя адрес объекта недвижимости.
При необходимости все эти данные можно распечатать.
В
соответствии с действующим законодательством оспорить кадастровую стоимость
можно в специальной комиссии[4], в арбитражном суде для юридических лиц и судах
общей юрисдикции для физических лиц. В административном порядке оспаривание до
сих пор нельзя было назвать эффективным. Комиссии, созданные при управлениях
Росреестра по субъектам, отклоняют большинство подаваемых заявлений без какого-либо
мотивированного заключения.
Результаты определения кадастровой стоимости[5] могут быть оспорены
юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости
затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной
власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и
комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть
оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой
стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения
кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является
обязательным.
Основанием для пересмотра результатов
определения кадастровой стоимости является:
·
недостоверность
сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его
кадастровой стоимости;
·
установление
в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию
на которую установлена его кадастровая стоимость.
Далее целесообразно
раскрыть порядок рассмотрения заявления в комиссии
Рассмотрение заявления в
комиссии.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть
подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр
недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в
государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой
стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой
оценки
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
•
кадастровая
справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об
оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
•
нотариально
заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на
объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости
подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
•
документы,
подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных
при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о
пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности
указанных сведений;
•
отчет,
составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае,
если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании
установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
•
положительное
экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа,
подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков,
членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об
оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям
настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому
регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной
деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях,
установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые
предусмотрены порядком создания и работы комиссии.
За
период с 01.01.2014 по 31.08.2014 в созданные при территориальных органах
Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости поступило 7820 заявлений о пересмотре результатов
определения кадастровой стоимости в отношении 11 401 объектов недвижимости.
Юридическими
лицами подано 6164 заявления, физическими лицами – 1626 заявлений, органами
государственной власти – 5 заявлений, органами местного самоуправления – 25
заявлений (рис. 1).
Рисунок
№ 1 Процентное соотношение заявителей в комиссии.
Из
них:
•
719
заявлений подано по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости,
использованных при определении его кадастровой стоимости.
•
7072
заявления – по основанию установления в отношении объекта недвижимости его
рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его
кадастровая стоимость.
•
в
29 заявлениях основание не указано.
Вместе
с тем Комиссиями к рассмотрению принято 6296 заявлений в отношении 9256
объектов недвижимости, отозвано заявителями – 186 заявлений, не принято к
рассмотрению – 1320 заявления. Решения о приеме либо отклонении 18 заявлений
Комиссии планируют принять в будущем периоде в связи с тем, что указанные
заявления поступили в Комиссии в конце рассматриваемого периода.(рис.2)
Рисунок
№2 Соотношение рассмотренных и отклоненных заявлений
Следует
отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении
результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров
относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства
(зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) в
рассматриваемом периоде значительно меньше. На рассмотрение в Комиссии
поступили заявления с информацией о 8443 земельных участках и заявления со
сведениями о 601 здании и 212 помещениях. Заявления в отношении результатов
определения кадастровой стоимости сооружений и объектов незавершенного
строительства в Комиссии не поступали.(рис.3)
Рисунок
№3 Соотношение заявлений в зависимости от объекта кадастровой оценки
Из
общего числа объектов недвижимости, представленных в заявлениях, принятых
Комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение о пересмотре величины
кадастровой стоимости принято в отношении 243 объектов недвижимости, об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости – в отношении 3310 объектов недвижимости, о невозможности изменения
величины кадастровой стоимости – в отношении 2643 объектов недвижимости. В
отношении 3060 объектов недвижимости решения Комиссий будут приняты в будущем
периоде. (Рис.4)
Рисунок
№4 Решения комиссий по поступившим заявкам
Суммарная
величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла
2 трлн. руб., после – 1,5 трлн. руб., что свидетельствует о ее снижении на 25%.
Законодатели
предусмотрели возможность отдельного оспаривания решений комиссии. В этом
контексте допустимым будет возложить на нее судебные расходы, но есть одна проблема:
у комиссии нет статуса юридического лица, и Росреестр за ее действия тоже не
отвечает. Поэтому такое средство правовой защиты пока, до соответствующих
разъяснений закона лучше отложить — оно ничего не даст: судебных расходов
взыскать не получится, а при оспаривании кадастровой стоимости в суде решение
комиссии по существу вообще не изучается. Значение имеет только факт обращения
в комиссию — соблюдение досудебного порядка. Поэтому можно подождать месяц
после подачи заявления в комиссию и пойти в суд.
Срок
на обращение в комиссию — не позднее 5 лет с момента внесения в государственный
кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом
случае до момента определения новой кадастровой стоимости. Ранее этот срок
составлял всего 6 месяцев.
Отдельно
стоит отметить, что практика рассмотрения указанных споров обнажила большое
количество проблем, из-за которых истцы не в состоянии защитить свои права на
уплату экономически обоснованного налога. Так, например, во многих субъектах РФ
(в том числе в Москве и Санкт-Петербурге) работы по определению кадастровой
стоимости стали проводиться ежегодно. Ежегодно утверждается новая кадастровая
стоимость, на основании чего истцы получают отказы в исках. В этом случае
процедура оспаривания кадастровой стоимости фактически не функционирует. Новый
иск вновь потеряет смысл с утверждением новой стоимости в конце года. При этом
согласно текущей судебной практике вернуть переплаченные ранее платежи нельзя.
Судебная
практика по этой категории споров сейчас еще только формируется, позиции судов
к разрешению схожих вопросов зачастую диаметрально различаются. Однако можно
утверждать, что проблем в области кадастровой оценки масса.
Введение
в такой ситуации нового налога, который затронет интересы широких слоев
населения, может эти проблемы существенно обострить.
В
целом процедура оспаривания в суде (с учетом обжалования судебных актов) может
затянуться на несколько лет. С учетом поправок в 167-ФЗ стоимость сначала в
обязательном порядке надо будет оспаривать в комиссии, срок может еще и
увеличиться.
За
период с 01.01.2014 по 30.09.2014 на территории Российской Федерации в судах
инициирован 12 431 спор о величине, внесенной в государственный кадастр
недвижимости кадастровой стоимости в отношении 24 713 объектов недвижимости. По
указанным спорам ответчиками являются территориальные органы Росреестра и ФГБУ
«ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам
Российской Федерации.
В
суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости (далее – иски) обращаются как физические и
юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного
самоуправления).
В
целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости
в исках, как правило, указываются следующие основания:
•
несоответствие
отчета об оценке требованиям законодательства
(7 исков);
•
несоблюдение
порядка проведения государственной кадастровой оценки (17 исков);
•
несоблюдение
порядка утверждения результатов государственной кадастровой оценки (1 иск);
•
несоблюдение
порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр
недвижимости (22 иска);
•
установление
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (12
140 исков);
•
ошибка
в сведениях государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости (49
исков);
•
оспаривание
решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости (191 иск);
•
по
нескольким основаниям из указанных выше (4 иска).
В
результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены за
указанный период в отношении 7148 исков, не удовлетворены – в отношении 714
исков, на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 4569 исков.
(Рис.5)
Рисунок
№5 Результаты рассмотрения исковых заявлений об оспаривании кадастровой
стоимости
В
результате вынесенных в судебном порядке решений наблюдается падение налоговой
базы (суммарной величины кадастровой стоимости) приблизительно на 93,5%:
•
суммарная
величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 3,215 трлн.
руб.;
•
после
оспаривания – около 0,210 трлн. руб.
В случаях
оспаривания кадастровой стоимости здания есть существенная особенность. Истцы
обращаются в суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного
участка, опираются на ст. 66 ЗК РФ, которая регулирует отношения, связанные именно
с земельным участком, а не со зданием.
02
ноября 2013 года было вынесено Постановление Пятнадцатого арбитражного
апелляционного суда по делу № А53-2755/2013 [6], которое является
примером по уменьшению кадастровой стоимости здания в арбитражной практике.
В
данном Постановлении было разъяснено, что прямое указание на возможность
установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости применительно к
конкретным объектам содержится лишь в статье 66 Земельного кодекса [7] Российской Федерации и
применяется к отношениям, связанным. Однако, как указал суд, отсутствие
аналогичной нормы в отношении зданий и сооружений не означает, что по указанной
причине истцу недоступен такой способ защиты, как установление кадастровой
стоимости здания и сооружения равной его рыночной стоимости. с земельными
участками. Суд также указал, что согласно правовой позиции Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011
N 913/11 [8], права заявителя,
нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости
кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости могут
быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр
недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Указанное
разъяснение может быть всецело отнесено и к оспариванию кадастровой оценки
здания и сооружения, наряду с указаниями о том, что такое требование подлежит
рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о
распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в
отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для
определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается
экспертиза.
Следовательно,
в рассмотренном Постановлении суд указал на право обращаться с иском об
оспаривании кадастровой стоимости здания, однако подчеркнул, что
несоответствием кадастровой стоимости должны быть нарушены права заявителя.
Таким
образом, можно сделать вывод, о том, что данное постановление служит хорошей
практикой, разъясняющей возможность применения положений Земельного Кодекса и
ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и указывающей на право
лиц обращаться в суд с подобными требованиями.
На
основании вышеизложенного целесообразно привести сравнительную статистику
количества исковых заявлений, рассмотренных в суде в период с 2012г. -
30.09.2014 г. (см. ниже).
Исходя
их вышеприведенной статистики можно сделать некоторые выводы.
Количество обращений в суд с вопросами об оспаривании
кадастровой стоимости существенно возросло всего лишь за 2 года, а именно 11231
исковых заявлений.
Показатель прироста почти 1000%, и это при том, что в 2014г.
введен обязательный порядок досудебного обжалования кадастровой стоимости в
комиссии при Росреестре.
Количество удовлетворенных исковых заявлений по состоянию на
30 сентября 2014 года составило 7148 (57,5 % от общего количества поданных
исковых заявлений). Это очень высокий показатель. Но в то же время, эти цифры
являются индикатором неэффективной работы Комиссий, так как подавляющее
большинство исковых заявлений подается именно юридическими лицами (7800
заявлений в 2014 г).
Говоря об эффективности оспаривания
кадастровой стоимости, прежде всего, рекомендуется пересмотреть нормативные
акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости. Колоссальная
разница между рыночной и кадастровой стоимостью создает необходимость
оспаривания последней. Причины образования такой разницы должны быть устранены.
Помимо этого стоит ...Оптимизировать работу
комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости. Как указывалось выше, сейчас решения комиссий в основном
отрицательные и заявители вынуждены обжаловать их в суде.
На основании вышеизложенного целесообразно
выработать в судебной системе однозначные подходы к разрешению кадастровых
споров. Процедура оспаривания должна быть быстрой и эффективной и лишенной
подводных камней.
Список использованной
литературы:
3.
Cт.
24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации»
4.
Приказ
Минэкономразвития России от
04.05.2012 № 263
7.
"Земельный Кодекс Российской
Федерации" (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (действующая
редакция от 21.07.2014)
8. Постановление
Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010