Четверик К.В., Голуб Н.Ю.
Донбаська національна академія будівництва і архітектури
ОСНОВНІ ПИТАННЯ УПРАВЛІННЯ ОБ’ЄДНАННЯМ СПІВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ
 

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) є порівняно новою організаційною формою суб’єктів господарювання в Україні, виникнення якої пов’язано перш за все з питаннями права власності на житло, управління та обслуговування житла.

Значний внесок у вивчення питань функціонування ОСББ зробили такі українські вчені як Стасюк М.К., Сєвка В.Г., Беззубко Л.В., Кальтагейсер М.А., Гетьман В.І., Погорєлова В.К., Сафіуліна К.О.

На сьогодні проблеми власності на житло, його утримання, забезпечення населення комунальними послугами і забезпечення оплати цих послуг є одними із життєво важливих проблем, які суттєво впливають на розвиток економічних взаємовідносин у державі. Тому з моменту створення ОСББ необхідно встановити чіткі механізми роботи такої організації, права, обов'язки і головне - повноваження щодо розпорядження спільним майном.

Вищим керівним органом об'єднання є загальні збори, на яких приймається Статут, обирається Правління та ревізійна комісія, затверджуються кошториси та фінансові звіти, приймаються рішення про ремонти, реконструкції, формах використання різних приміщень та ін.

Кожен власник має право голосу при ухваленні будь-яких рішень в залежності від частки, яку займає площа його квартири у загальній площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку.

При цьому неприватизовані квартири в об'єднанні представляє їх власник або уповноважений ним орган (особа), наприклад, державна житлово-експлуатаційна організація. Власник неприватизованих квартир, нежитлових приміщень може делегувати свої права і обов'язки наймачам або орендарям цих приміщень, але відповідальність за них несе власник.

Основні положення, що стосуються утримання нежитлового допоміжного фонду та напрямків його розвитку визначаються його власником. Проте, коли створюється об'єднання, мешканцям набагато легше захистити свої права в тих випадках, коли діяльність власників нежитлового фонду приносить матеріальний збиток будівлі, або погіршує якість життя в ньому.

Загальні збори кондомініуму для здійснення функцій управління обирає з числа своїх членів Правління. Правління, що контролює всі процеси повсякденної експлуатації і ремонту будинку, є постійно діючим органом кондомініуму, що вирішує всі питання з експлуатаційними службами, залученими організаціями, при необхідності, з міськими профільними службами. Всі кошти, включаючи дотації та субсидії, концентруються в Правлінні, що дає можливість їх контролювати і ефективно використовувати[1].

Для вирішення завдань управління може бути дві альтернативи: самоврядування ОСББ або наймання професійного керуючого або фірми. Кожна з форм управління має певні переваги та недоліки. Розглянемо більш детально кожну з них.

Перша форма управління - самоврядування ОСББ. Управління справами ОСББ може здійснюватися членами Правління на добровільній основі. До переваг даної форми управління слід віднести такі: низькі витрати на управління, безпосередній контроль діяльності, велика ймовірність того, що всі побажання членів ОСББ будуть враховані. Недоліки самоврядування ОСББ наступні: ризик некваліфікованого управління, складність пошуку особи, що бажає займатися управлінськими справами, недолік знань і практичного досвіду, брак часу для роботи з управління ОСББ.

Друга форма управління ОСББ - наймання професійного керуючого.
ОСББ може найняти професійного керуючого або фірму, які будуть займатися поточним управлінням ОСББ і відповідати за питання експлуатації та техобслуговування будівлі. В даний час в Україні практично немає приватних компаній, що займаються професійним управлінням ОСББ. Проте надалі, в міру того, як число ОСББ буде зростати, потреба в таких фірмах суттєво збільшиться, і вони обов'язково з'являться.

Перевага найму професійного керівника полягає в тому, що ОСББ може приймати на роботу спеціалістів високої кваліфікації, при цьому забезпечується безперервність і послідовність процесу управління майном ОСББ. До недоліків цієї форми управління слід віднести такі: вона вимагає великих витрат з боку членів ОСББ та передбачає певні труднощі з пошуком керуючого відповідної кваліфікації, здатного виявляти достатню увагу до потреб ОСББ.

Наймання професійного керуючого здійснюється на договірній основі Правлінням, відповідно до рішення загальних зборів або Правління. Такий керуючий займається поточним управлінням, відповідати за експлуатацію і техобслуговування будівлі.

 Крім того, може бути найнятий бухгалтер для збору та реєстрації встановлених платежів і ведення фінансової звітності. За Правлінням ОСББ у цьому випадку залишається функція контролю за якість роботи керуючого та дотриманням умов контракту. Так як Правління, а у разі необхідності, і ревізійна комісія, створюються з членів ОСББ, то його політика формується комісією, що включає домовласників, що обираються із загального числа домовласників, і професіоналами у галузі фінансів та управління нерухомістю.

Об'єднання звільняється від податків, якщо воно не займається підприємницькою діяльністю. Якщо об'єднання найме управлінський або технічний персонал, він повинен робити відрахування з фонду оплати праці своїх працівників в обов'язкові державні фонди.

Фахівці економіки міста в пошуках вирішення проблем, пов'язаних з управлінням житловим фондом, неодноразово зверталися до зарубіжного досвіду. Сучасне зарубіжне законодавство має на меті впорядкування відносин власників нерухомості в житловій сфері, з одного боку, та організації і діяльності подібних утворень - з іншого.

Так, об'єднання власників житла у Франції називаються синдикатами і наділяються правами юридичної особи. Мета синдикату - збереження будівлі і управління його загальними частинами. У Сполучених Штатах Америки отримали широке поширення кондомініуми, в яких організовуються асоціації власників квартир. У Німеччині домовласники організують товариства домовласників.

Таким чином спираючись на досвід існування та управління об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, такі об’єднання у майбутньому можуть стати основною формою організації, утримання та експлуатації житлових будинків і прибудинкової території, підвищення рівня їх благоустрою та умов проживання.

Список використаної літератури

1. Закон України „ Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 03.11.2005 р. № 3053-1У (3053-15).

2. М.К.Стасюк Практичне керівництво зі створення і функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків: Навчальне видання // М.К.Стасюк, В.Г. Сєвка, Л.В.Беззубко. - Донецьк:Типографія, 2009. - 226с.

3. М.Кальтагейсер. Створення та діяльність об'єднання співвласників багатоквартирного будинку: Практичний посібник / Інститут місцевого розвитку., Н. Лисенко.-Київ, 2007. 288 c.

4. http://osbb.kiev.ua/vse-ob-osmd-osbb/