Экономические науки 13. Региональная экономика

К.э.н. Медведева М.А.

Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, Россия

Статистический анализ цен на рынке жилья в городе Омске

Для исследования социально-экономических процессов применяются такие методы статистики как абсолютные, относительные и средние величины, выборочной наблюдение, показатели рядов динамики, индексы. Статистическое изучение рынка жилой недвижимости включает анализ уровня и динамики стоимости жилья, определение ценового соотношения спроса и предложения, факторов, влияющих на изменение цен, а также прогнозирование стоимостных показателей рынка недвижимости.

Маркетинговым исследованиям регулярно подвергается рынок жилья, который подразделяется на первичный и вторичный рынок жилой недвижимости. На первичном рынке производятся сделки купли-продажи новых построенных квартир, комнат, коттеджей (возможны сделки на стадии завершения строительства такого жилья и в виде инвестиционной деятельности), а на вторичном рынке осуществляются операции по обороту эксплуатируемых приватизированных квартир, комнат, частных домов, коттеджей, находящихся в собственности физических или юридических лиц.

Основными ценовыми показателями на рынке жилой недвижимости являются цена предложения к продаже и цена продажи жилья. Оба показателя включают стоимость услуг риэлтерских фирм в случае проведения сделок купли-продажи с участием этих организаций. Для проведения сравнительного анализа и определения тенденций развития рынка жилой недвижимости рассчитываются и анализируются следующие показатели: средняя стоимость 1 квадратного метра общей площади квартир и комнат различного типа, а также средняя стоимость квартир (комнат, домов и т.п.) различного типа. Оба показателя могут определяться как по цене предложения к продаже, так и по фактической цене продажи жилья.

Анализировать уровни и динамику ценовых показателей на рынке жилой недвижимости необходимо в территориальном разрезе, так как для России характерны существенные отличия в экономическом развитии регионов (областей, краев, городов и т. п.). Вследствие этого значительно отличаются уровни, динамика, тенденции изменения цен, а также соотношение спроса и предложения на региональных рынках жилой недвижимости.

Начиная с 2014 года, в связи с развитием в нашей стране экономического кризиса, отмечается тенденция постепенного снижения реальных доходов населения и уменьшение покупательского спроса на товары и услуги. Вследствие ухудшения экономических показателей снизился и спрос населения на квартиры и другие жилые помещения как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В последние годы на рынке жилой недвижимости отмечаются застойные явления и снижение уровня продаж квартир и прочих видов жилья.

На вторичном рынке жилья (квартир) города Омска за период с 15 января 2013 года по 15 января 2017 года средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади квартир (на основе цены предложения к продаже) существенно снизилась (Таблица 1). В среднем по городу это снижение составило 1,61 тысячи рублей на один квадратный метр общей площади квартир, то есть почти 4 %. В рассматриваемый период времени, с января 2013 года по январь 2017 года, динамика цен на рынке жилой недвижимости и потребительских цен в Омской области получилась разнонаправленной. Темп прироста потребительских цен (уровня инфляции) составил за рассматриваемый период времени по Омской области 36,2 %, тогда как цены на вторичном рынке жилья снизились на 3,7 %. Тенденция к уменьшению рыночной стоимости жилья наблюдается с 2014 года, несмотря на рост числа предлагаемых к продаже неновых квартир. Основными причинами данной тенденция являются изменение экономической ситуации, снижение реальных располагаемых денежных доходов населения на 11,25 % за рассматриваемый период времени, оттока населения из Омской области.

Данные Таблицы 1 показывают, что наиболее существенное снижение средней стоимости 1 кв. м. общей площади к середине января 2017 года отмечается по помещениям гостиничного типа (на 9,6%), квартирам малосемейного типа (на 10,4 %) и однокомнатным квартирам (на 10,0 %), так как они относятся к наиболее ликвидному жилью на рынке недвижимости. Данный вид жилья пользуется спросом у населения практически в любой экономической ситуации, в том числе и в условиях относительного застоя на рынке недвижимости, т.е. является высоколиквидным. Темпы снижения рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади в двухкомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартирах ниже, так как спрос на жилье данного типа не пользуется спросом вследствие высоких цен на него.

В структуре предложений к продаже удельный вес предлагаемых к продаже многокомнатных квартир (четыре комнаты и более), подселения, комнат гостиничного типа и малосемейных квартир, небольшой. Поэтому динамика средних ценовых показателей в указанных группах жилья не оказывает значительного влияния на рост или снижение средней стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в целом по городу. Средние показатели по городу и их динамика определяются уровнем и динамикой стоимостных показателей по одно-, двух- и трехкомнатным квартирам, доля которых в структуре предложений к продаже за рассматриваемый период времени незначительно колебалась в пределах от 75 % до 80 %. Средние ценовые показатели в указанных типах квартир по состоянию на 15 января 2017 года немного выше чем в малокомнатных жилых помещениях и в многокомнатных квартирах, а удельный вес данного типа квартир в общем числе предложений к продаже превалирует. Соответственно, средняя стоимость 1 кв. м. общей площади квартир (по цене предложения к продаже) в целом по городу формируется под влиянием указанных факторов.

Таблица 1.

Динамика средней цены 1 кв.м. общей площади квартир по типам

Тип квартир по количеству комнат	Средняя цена на 15.01.13 года, тыс. руб.	Средняя цена на 15.01.17 года, тыс. руб.	Абсолютный прирост (+), снижение (-), тыс. руб.	Темп прироста (+), снижения (-), в %.
Подселение,гостинкидсел ейные.стричного жилья г. ).	41,78	37,78	- 4,00	- 9,6
Малосемейные	44,19	39,58	- 4,61	- 10,4
1-комнатные	47,63	42,86	- 4,77	- 10,0
2-комнатные	43,76	41,64	- 2,12	- 4,8
3-комнатные	42,56	42,49	- 0,07	- 0,2
4-комнатные и более	45,15	45,11	- 0,04	- 0,1
В среднем по городу	44,07	42,46	- 1,61	- 3,7

В связи со снижением ценовых показателей на вторичном рынке жилой недвижимости города Омска, за прошедшие четыре года произошло изменение показателя средней стоимости квартир различного типа (по цене предложения к продаже; в расчете на одну условную квартиру).

По состоянию на 15 января 2017 по сравнению с 15 января 2013 года средняя цена квартиры малосемейного типа (общей площадью 30 кв. м.) снизилась до 1187 тысяч рублей (против 1326 тысяч рублей в 2013 году), т.е. на 10,5 %. Аналогично средняя цена однокомнатной квартиры (общей площадью 35 кв. м.) снизилась до 1500 тысяч рублей, т.е. на 10 %; двухкомнатной квартиры (общей площадью 50 кв. м.) – до 2082 тысяч рублей, т.е. на 5 %, а трехкомнатной квартиры (общей площадью 68 кв. м.) почти не изменилась и составила 2890 тысяч рублей. Средняя цена четырехкомнатной квартиры (общей площадью 78 кв.м.) также осталась на уровне 2013 года и составила 3500 тысяч рублей. Исследование показало, что снижение средних цен отмечается только по малокомнатным жилым помещениям, относящимся к ликвидным товарам, включая двухкомнатные квартиры.

В разрезе районов города Омска сдвигов стоимостных показателей на жилье по состоянию на середину января 2017 года по сравнению с январем 2013 года не произошло. Наиболее дорогим по средней цене предложения к продаже жилью по прежнему являются квартиры всех типов в Куйбышевском районе и в Центральном районе города Омска, которые формируют центральную часть города. Относительно дешевое жилье предлагается к продаже в Октябрьском и в Советском районах города, так как они относятся к районам застройки советского периода панельными и кирпичными пятиэтажными домами.

Таким образом, за рассматриваемый период времени с 15 января 2013 года по 15 января 2017 года на вторичном рынке жилой недвижимости в городе Омске отмечается тенденция к снижению средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади квартир различного типа в целом по городу. Тем не менее, анализ стоимостных показателей в разрезе жилых помещений по типам квартир показывает, что наиболее существенное снижение средних цен на жилье и показателя средней стоимости 1 кв.м. общей площади квартир произошло только по наиболее ликвидным жилым помещениям – гостиничного типа, малосемейного типа и однокомнатным квартирам.

Литература:

1. Васильева Э.К., Юзбашев М.М. Выборочный метод в социально-экономической статистике: Учебное пособие. – М.: ФиС: ИНФРА-М, 2014. – 256 с.: ил.

2. Громыко Г.Л., Воробьев А.Н., Иванов Ю.Н. и др. Теория статистики. Учебник / Под ред. Г.Л. Громыко. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014. – 476 с.

3. Качанова Н.Н. Статистика уровня жизни населения: учебное пособие / Н.Н. Качанова, И.Ю. Глебкова, Т.А. Долбик-Воробей; под ред. В.Н. Салина. – М.: КНОРУС, 2016. – 182 с.

4. Кучмаева О.В. Социальная статистика: учебно-практическое пособие / О.В. Кучмаева, О.А. Золотарева. – М.: Изд. центр. ЕАОИ, 2012. – 496 с.

5. Мелкумов Я.С. Социально-экономическая статистика : Учебное пособие. – 2-е изд., перераб . и доп. – М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014. – 186 с.

6. Общая и прикладная статистика: Учебник для студентов высшего профессионального образования / Пахунова Р.Н., Аскеров П.Ф., Пахунов А.В. – М.: НИЦ ИНФРА-М, 2017. – 272 с.

7. Статистика : учебник / коллектив авторов; под. ред. М.Г. Назарова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2016. – 408 с.

8. Статистика: учебное пособие /коллектив авторов; под. ред. В.Н. Салина, Е.П. Шпаковской. – 3-е изд., с пер., - М.: КНОРУС, 2015. – 504 с.

9. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики РФ (Электронный ресурс) / URL : http//www.gks.ru/