Право/9. Цивільне право

Гусак А.І., Воронін В.В.

Дніпропетровський університет імені Альфреда Нобеля

Проблема обміну житла в Україні

Статтею 47 Конституції України передбачено: «Кожен громадянин має право на житло». Але, нажаль, на сьогоднішній день в Україні найактуальнішою є саме житлова проблема. Велика кількість факторів, а саме зростання цін на нерухомість, не видання банками кредитів на придбання житла, економічна криза, поганий розвиток економіки нашої країни та ін. призвела до складностей у придбанні власного житла, а також до зростання кількості махінацій та злочинних проявів на ринку житла. При такій ситуації проблема обміну житла набуває великого значення та актуальності [1].

На даний момент договори міни та купівлі-продажу є набагато розповсюдженішими, ніж звичайний обмін. Це обумовлено тим, що пошук двох учасників цієї операції, яких цілком влаштують умови один одного є дуже довгим та складним. Проте, ми вважаємо, що на сьогодні обмін нерухомістю, вважаючи ситуацію у сфері житлових відносин, є безпечнішим та вигіднішим, так як у операціях із нерухомістю завжди присутній фінансовий ризик. Як згадувалося раніше, існує небезпека стати жертвою шахраїв. Не завжди можна після отримання фінансів від продажу свого попереднього житла правильно, а головне вигідно для себе вложити їх у придбання нового житлового приміщення. Обмін характеризується не переходом права власності на об’єкти обміну, а лише, так сказати, перерозподілом житлових приміщень і саме тому суб’єкти обміну не втрачають своїх прав.

Зрозуміло, що для ріелторів здійснення обміну не так вигідно, як, наприклад, купівлі-продажу, тому що своїх відсотків від проведення операції вони не отримають. Саме тому, у більшості випадків, вони не згадують і не пропонують варіанти обміну житлом. Отже, той, хто зібрався змінити житло на інше обов’язково має пам’ятати про укладання договору обміну житловими приміщеннями з іншою особою, яка теж вирішила змінити своє місце проживання, так як це може бути дуже вигідна, а також не така клопітна угода особливо для тих людей, які не звикли мати справу з великими сумами грошей.

Також існує проблема, яка криється у плутанині людьми близько не знайомими із законодавством. Суть цього в тому, що міна житла та договір обміну житловими приміщеннями – це один й той самий вид договору. Звичайно, ця думка є помилковою, а отже з’являється потрібність розділення договорів міни та обміну жилих приміщень за допомогою виявлення їх спільних та відмінних рис.

Головна відмінність полягає в тому, що тоді, як при міні житла здійснюється фіксування переходу права власності, при обміні – право користування. Як зазначено в одному з багатьох навчальних посібників з житлового права: «Договори міни та обміну жилих приміщень за своєю правовою природою є схожими правовими конструкціями, різними за метою, суб’єктним складом, обсягом суб’єктивних прав і обов’язків, механізмом правового регулювання». Цікаво, що при обміні характерним суб’єктом виступає не власник житла, а саме наймач – житлове приміщення державного, комунального житлового фонду чи житлово-будівельного кооперативу. Тоді, як при міні суб’єктом правовідносин є вже власник й виникаючі правовідносини регулює Цивільний кодекс України. Разом з цим право на обмін жилих приміщень має обмежене застосування залежно від виду житлового фонду та його призначення [2, 3, 5, 6, 7].

З усього вищесказаного випливає наступний висновок: міна і обмін житлових приміщень є двома самостійними видами житлових договірних правовідносин, які врегульовані спеціальними нормами і правилами, що відрізняють їх один від одного.

В Україні для регулювання таких правовідносин, як обмін житла сучасної правової бази недостатньо. Це є основною проблемою для інституту обміну житла. Чинне законодавство має ряд суперечностей, як, наприклад, між Цивільним та Житловим кодексом, який, до речі, вже давно потрібно оновити. Цивільним кодексом регулюються правовідносини щодо укладання міни та купівлі-продажу житла тоді, як обмін регулюється Житловим кодексом та Правилами обміну житловими приміщеннями [2, 3, 4].

Отже, для подальшого запобігання виникненню правових колізій, а також для підвищення популярності даного виду договірних відносин ми вважаємо за потрібне якнайскоріше оновити житлове законодавство та роз’яснити суб’єктам договірних правовідносин, що вони мають можливість обміну житлових приміщень.

Список літератури:

1. Конституція України 28.06.1996 № 254к/96-ВР;

2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV;

3. Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 № 5464-X;

4. Постанова від 31 січня 1986 р. N 31 «Про затвердження Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР»;

5. Житлове право України: Навч. посібник. Галянтич– К: Юрінком Інтер, 2008. – 548 с.;

6. Мічурін Є.О., Слєпченко І.О., Соболєв О.В. Житлове право України/ Науково-практичний посібник. – Х: Еспада, 2001. – 318 с.

7. Бобрік В.І. «Обмін житла в Україні» // Юридичний радник. – 2004. - №8.- с. 83-84.