Экономические
науки/13 Региональная экономика
К.т.н., доц. Божанова В. Ю., Разумова
А. В., Русинко М. И.
Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры
Анализ структуры жилищного фонда Днепропетровского
региона и пути его обновления
Интегральными
показателями развития страны, мощным фактором её экономического и трудового
потенциала являются рост благосостояния населения и его социально-экономическая
защищенность. Потребность в жилье относится к числу первичных жизненных
потребностей человека и является одной из актуальных социальных проблем.
Вопросами обновления
жилищного фонда занимаются отечественные ученые, среди них: д.т.н., профессор
Киевского национального университета строительства и архитектуры Демин Н. М.,
ученые Приднепровской государственной академии строительства и архитектуры
д.т.н., профессор, академик большаков В. И., д.т.н., д.э.н., профессор,
академик Тян Р. Б., д.т.н., профессор Кирнос В. М.
Концепция государственной
жилищной политики нацелена на расширение жилищного строительства, улучшение
условий содержания и сохранения жилищного фонда, который создавался многими
поколениями людей и является национальным богатством.
Начиная с июля 2004г.
учет жилья ведется по основным формам собственности: государственная,
коммунальная и частная. В таблице 1 представлена структура жилищного фонда
Днепропетровского региона в зависимости от формы собственности [2].
Из таблицы 1 видно, что
по всему Днепропетровскому региону доля государственного жилищного фонда за
весь анализируемый период снизилась на 43,68% (доля городского снизилась на
43,88%, сельского – на 41,89%). Доля общего коммунального жилищного фонда так
же снизилась, но в гораздо меньшей степени – на 13,1% (городского – на 14,68%,
а сельского – увеличилась на 66,35%). Доля регионального жилищного фонда,
который находится в частной собственности, возросла на 5,8% (городского – на
7,11%, сельского – на 1,19%). Снижение доли государственного и коммунального, и
увеличение доли частного жилищного фонда происходит за счет приватизации и
снижения объема капитальных инвестиций в жилищное строительство.
Таблица 1
Структура
жилищного фонда Днепропетровской области
|
(на начало 2007 года, тыс.кв.м. общей площади) |
||||||
|
|
Период анализа |
|||||
|
|
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
|
Весь жилищный
фонд |
77828 |
78447 |
78749 |
78831 |
78644 |
78737 |
|
В т. ч. по формам собственности |
|
|
|
|
|
|
|
частная |
62883 |
63689 |
64577 |
65262 |
65715 |
66517 |
|
государственная |
2427 |
2335 |
2143 |
1650 |
1426 |
1367 |
|
коммунальная |
12518 |
12423 |
12029 |
11919 |
11503 |
10853 |
|
Городской
жилищный фонд |
63166 |
63769 |
63970 |
64017 |
63802 |
63869 |
|
В т. ч. по формам собственности |
|
|
|
|
|
|
|
частная |
48688 |
49501 |
50335 |
50982 |
51393 |
52152 |
|
государственная |
2174 |
2100 |
1971 |
1493 |
1277 |
1220 |
|
коммунальная |
12304 |
12168 |
11664 |
11542 |
11132 |
10497 |
|
Сельский жилищный фонд |
14662 |
14678 |
14779 |
14814 |
14842 |
14868 |
|
В т. ч. по формам собственности |
|
|
|
|
|
|
|
частная |
14195 |
14188 |
14242 |
14280 |
14322 |
14365 |
|
государственная |
253 |
235 |
172 |
157 |
149 |
147 |
|
коммунальная |
214 |
255 |
365 |
377 |
371 |
356 |
На территории
Днепропетровской области находится 7,5% жилищного фонда Украины. Среди регионов
по размеру общей площади жилищного фонда Днепропетровский регион занимает 2
место (после Донецкой области).На 1 января 2006г. жилищный фонд области
составлял 78,7 млн.кв.м. общей площади. В городских поселениях, где, по данным
выборочного обследования условий жизни домохозяйств, проживает подавляющее
большинство населения области (83,7% домохозяйств), он составил 63,9 млн.кв.м.
(81,2% от общей площади), в сельской местности – 14,8 млн.кв.м. (18,8%) (см.
рис. 1).
Из рисунка 1 видно, что городской
жилищный фонд занимает площадь, на много превышающую площадь сельского.
На конец 2005г. в области
насчитывалось 1516 тыс. квартир, из них 82,2% (1245,5 тыс.) – в городских
поселениях. По количеству комнат квартиры делятся следующим образом: однокомнатные
– 17,7%, двухкомнатные – 39,4%, трехкомнатные – 36%, четырехкомнатные – 6%,
пятикомнатных – 0,7%, шести- и больше комнатных – 0,2% (см. рис. 2). Средний
размер жилой площади однокомнатной городской квартиры составляет 19,8 кв.м.,
двухкомнатной – 28,7, трехкомнатной – 37,6, четырехкомнатной – 49,8,
пятикомнатной – 58,4, шести- и больше комнатной – 83,3 (см. рис. 3).
Комфортабельность жилищного фонда определяется в первую очередь
уровнем его благоустройства. Ежегодный прирост объемов жилищного фонда с высоким уровнем благоустройства и дополнительным
инженерно-техническим оснащением после капитального ремонта (реконструкции)
жилых домов улучшает жилищные условия городского населения. Уровень
благоустройства в сельской местности в большинстве случаев не отвечает
современным требованиям. В то время, как в городских поселениях водопроводом
оборудовано 78,3% площади жилья, то в сельской местности – 33,2%,
соответственно канализацией – 77% и 22,1%, центральным отоплением 78,8% и 29,3%,
ваннами (душевыми) – 73,8% и 29,3%, горячим водоснабжением – 61,3% и 6%,
напольными электроплитами – 2,7% и 0,1% [1].
В общем количестве
жилищного фонда области состоянием на 01.01.2006г. большая часть (84,5% общей
площади) приходится на частный жилищный фонд, где, по данным отборочного
обследования, условий жизни домохозяйств, поведенного Днепропетровским
областным статистическим управлением, проживает подавляющее большинство
домохозяйств (85,9%). Наименьшая часть (1,7%) приходится государственный
жилищный фонд, в котором проживает каждое девятое домохозяйство области (см.
рис. 4).
Анализ данных рисунка 4
показывает, что частный жилищный фонд занимает наибольшую часть общей площади
Днепропетровского региона. Одной из факторов, который влияет на данный
показатель, является приватизация государственного жилищного фонда, которая
происходит, начиная с 1993г. На протяжении 12 лет в области приватизировано
594,4 тыс. квартир.
По состоянию на
01.01.2006г. для 73,7 тыс. семей области потребность в жилье является насущной.
Значительная часть из них (64,6 тыс. или 87,6% очередников) состояла на учете
для получения жилья в государственном жилищном фонде, остальная часть – 9,1
тыс. – в очереди на получение жилья в жилищно-строительных кооперативах. На
рисунке 5 показана динамика обеспечения жильем населения Днепропетровской
области в период с 1990г. по 2005г. [2].
Анализ графика на рисунке 5 показывает, что, в
период с 1990г. по 2006г. количество семей, которые находились в очереди на
квартиру, снизилось на 62,7%, так же снизился и показатель тех, кто получили
жилье – на 92,06%
Решить жилищную проблему без дополнительных
инвестиций, направленных на строительство (реконструкцию) жилья, своевременного
ремонта имеющегося жилищного фонда невозможно. В 2005г. на строительстве жилья
застройщиками всех форм собственности за счет всех источников финансирования
освоено 563,8 млн. грн. инвестиций в основной капитал, что составляет 7,2% от
общего объема инвестиций по области (в 2000г. – 10,7%, в 2004г. – 6,5%) [4].
В решении жилищной проблемы не менее важное
значение имеет удержание и сбережение уже существующего жилья. Но на
сегодняшний день фактически единственным источником финансирования капитального
ремонта жилищного фонда остаются бюджетные средства. Между тем они крайне
ограничены, что ведет к уменьшению объемов ремонта жилья и ухудшения его
технического состояния. Уменьшение затрат на капитальный ремонт повлияло на
ухудшение его технического состояния, то есть ускорение его старения и выбытие
из эксплуатации. Только за 2005г. из общей площади жилищного фонда области
выбыло 48 тис. кв. м. ветхого и аварийного жилья, что на 53,8% больше, чем в
2004г.
На начало 2006г. в области в эксплуатации
находилось 362,4 тыс. кв. м. (0,5% от общего количества) жилищного фонда с граничным
уровнем износа (ветхого и аварийного), в котором проживало 13,7 тыс. человек.
Ветхий жилищный фонд области состоял из 1782 строений (на 63 строения больше,
чем на начало 2005г.) общей площадью 297,4 тыс. кв. м. (0,4% общей площади жилищного фонда области), аварийный
– 231 строений (на 29 меньше) общей площадью 65 тыс. кв. м (0,1%). Всего по
области на начало 2006г. насчитывалось 608,1
тыс. жилых домов. Из их общего количества больше половины (52%) были построены
в период от 1961г. по 1990г.,
41,1% - до 1961г. и только 6,9% - после 1990г [2].
В соответствии с Единым
классификатором жилых домов зависимо от качества жилья и наличия инженерного
оборудования каждый шестой дом области относится к 1, 2 или 3 классу (они имеют
в наличии полный состав инженерного оборудования), каждый второй – к 4 или 5
классу, а каждый четвертый – к 6 классу (они имеют стены облегченной
конструкции и их термин службы не превышает 30-50 лет).
На все эти 6 классов
целесообразно смотреть с учетом необходимости будущего восстановления.
Допустим, средний срок службы домов в Днепропетровске равен 50 годам.
Следовательно, за 50 лет необходимо полностью обновить жилищный фонд для чего,
надлежит строить и реконструировать.
Подводя итоги работы,
следует отметить, что для поддержания приемлемого жилого состояния жилищного
фонда необходимо сформировать пути его обновления.
1. С целью решения проблемы низкой
обеспеченности жильем и улучшения его качества необходимо:
- значительно увеличить объемы строительства;
- внедрить систему земельных аукционов;
- упростить получение разрешительной
документации;
- начать строительство доходных домов и
социального жилья.
2. Необходимо внедрять программу
реконструкции устаревшего жилья как государственную. Для этого надлежит принять
соответствующие законодательные акты, разработать соответствующие нормативы, создать
системы поощрения инвесторов. В частности, требует решения вопрос отселения
граждан, не желающих выселяться из квартир устаревшего фонда.
3. Требует усовершенствования и система
налогообложения – в частности, необходимо принять закон о налоге на владение
недвижимостью, и нормы, закрепляющие рыночную стоимость жилья для начисления
налога при сделках с недвижимостью. Налог на владение недвижимым имуществом крайне
необходим. Уровень цен на жилую недвижимость является индикатором
платежеспособности населения. В условиях дальнейшего развития экономики это
особенно важно.
Практически все из
перечисленных здесь мер можно реализовать. Но, как известно, определяющим
фактором в подходе к этим вопросам должна стать политическая воля власти. От
нее зависит, будет ли проблема обеспечения жильем наших граждан всерьез
признана приоритетной или нет.
Список
использованных источников
1.
Божанова
В. Ю. Соціальна потреба населення в поліпшенні житлових умов // Будівництво.
Наука. Проекти. Економіка. Науковий виробничо-економічний часопис. Випуск 2(6).
– Київ: АБУ, 2006.
2.
Статистичний щорічник Дніпропетровської області за 2005 рік // За ред. О.Г. Осауленка. – К.: Видавництво “Консультант”, 2006.