Кузнецова Елена Юрьевна

Россия, Самарская обл., г. Тольятти, Тольяттинский государственный университет сервиса

Формирование и развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России

Устойчивая экономическая ситуация России, а также успешное решение поставленных Правительством РФ задач вывели рынок ипотечного кредитования на новые рубежи.

Для широкомасштабного развития жилищной ипотеки необходим механизм его рефинансирования, каковым послужила секьюритизация закладных или по-другому эмиссия ипотечных ценных бумаг. Следует отметить, что часто под рефинансированием понимается погашение старой задолженности путем принятия новых обязательств. В данном случае определение сводится к рассмотрению рефинансирования как процесса перевода кредитором денежных обязательств заемщика в денежные средства. Продуктом секьюритизации жилищной ипотеки являются ипотечные ценные бумаги. Именно появление ипотечных ценных бумаг ознаменовало начало нового этапа развития рынка ипотечного кредитования. Развитию ипотеки в России способствуют следующие факторы: увеличение спроса населения на ипотечные кредиты; рост реальных денежных доходов населения; снижение процентных ставок; разнообразие предлагаемых программ жилищного кредитования; увеличивающийся интерес и доверие населения к коммерческим банкам; повышенное внимание федеральных и региональных органов власти к ипотечному кредитованию.

Для того, чтобы усилить действие факторов, необходимо уделять большее внимание на решение проблемы рефинансирования ипотечных кредитов со стороны органов власти, активизировать деятельность федеральных и региональных ипотечных агентов, а также развивать инфраструктуру рынка ценных бумаг. Что касается деятельности ипотечных агентов, то 19 апреля 2007 года Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг Первого ипотечного агента АИЖК по российскому законодательству. Акционерами ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» являются 2 фонда, созданных в соответствии с законодательством Нидерландов. Организатор выпуска – это ЗАО КБ «Ситибанк». Выпуск представляет собой три субординированных по отношению друг у другу выпуска ипотечных ценных бумаг в форме жилищных облигаций с ипотечным покрытием классов «А», «Б», «В» со следующими параметрами:

1. неконвертируемые документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «А» размещаются в количестве 2 900 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая, по открытой подписке.

2. неконвертируемые документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «Б» размещаются в количестве 264 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая, по закрытой подписке. Потенциальные покупатели облигаций - это Европейский Банк Реконструкции и Развития и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

3. неконвертируемые документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «В» размещаются в количестве 130 794 штук номиналом 1 000 рублей каждая, по закрытой подписке. Потенциальные покупатели облигаций - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Облигации классов «А», «Б», «В» обеспечиваются одним ипотечным покрытием в размере 7,85 млрд. руб. Ипотечное покрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные в российских рублях, удостоверенные закладными и выданные в соответствии со стандартами АИЖК в 55 регионах России. Следует отметить, что международное рейтинговое агентство Moody’s присвоило облигациям выпуска класса «А» предварительный рейтинг А3, класса «Б» - Ва1.

23 мая 2007 года на ММВБ состоялось размещение облигаций класса «А». Говоря об итогах размещения, можно сказать, что секьюритизация ипотечных активов на внутреннем рынке не уступает по эффективности трансграничным сделкам. Это должно дать импульс для развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и положительно отразиться на процентной ставке по кредитам, что в итоге повысит доступность ипотеки. При размещении ценных бумаг был отмечен повышенный интерес со стороны инвесторов, позитивно воспринята разработанная структура выпуска. Это доказывает, что российское законодательство позволяет выпускать ипотечные ценные бумаги, структура и основные характеристики которых максимально приближены к международным стандартам. Также отмечается, что секьюритизация ипотечных кредитов на российском рынке экономически более выгодна, чем на зарубежном. Это связано с достижением ограничения рисков банкротства для ипотечного агента.

Первые рублевые ипотечные ценные бумаги появились в декабре 2006 года, эмиссию которых организовал Газпромбанк для банка Совфинтрейд, а с 20 декабря эти бумаги стали обращаться на бирже. Банк Совфинтрейд собрал большой портфель ипотечных активов (закладных), который был использован в качестве обеспечения выпущенных облигаций. Портфель имеет высокую диверсификацию, в нем собраны закладные из 30 регионов РФ. эмитентом облигаций выступило ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» - ипотечная специализированная организация (ипотечный агент), созданная в мае 2006 года исключительно для целей осуществления данного выпуска облигаций с ипотечным покрытием. Портфель был продан с баланса банка Совфинтрейд на баланс ГПБ-Ипотека. Так был снижен риск банкротства Совфинтрейд и других оригинаторов ипотечных кредитов. ИГБ-Ипотека выпустила 3 миллиона ипотечных облигаций с купоном 8%. Обслуживание портфеля осуществляет Газпромбанк: выступает в роли расчетного банка и платежного агента, также в роли депозитария.

Помимо перечисленных идет активное формирование иных крупных рефинансирующих организаций: АТТА ипотека, Внешторгбанк, КБ МИА, и ряда других. В России потенциальными инвесторами являются, прежде всего, банки, управляющие компании, пенсионные фонды, страховые компании. Сейчас готовятся поправки в законодательство, которые позволят инвестировать в ипотечные ценные бумаги средства государственного пенсионного фонда, что резко увеличит спрос на такие инструменты.

Таким образом, необходимо отметить, что логическим следствием происходящего в настоящее время процесса становления рынка ипотечных ценных бумаг станет построение модели организации рынка в соответствии с одним из трех возможных сценариев развития:

1. при первом сценарии рынок ипотечных ценных бумаг будет
разливаться в рамках двухуровневой модели рынка ипотечных цепных бумаг;

2. при втором сценарии рынок ипотечных ценных бумаг будут
разливаться в рамках одноуровневой модели;

3. при третьем сценарии должное развитие получит выпуск ипотечных ценных бумаг коммерческими банками и ипотечными агентами, то есть рынок будет представлять собой комбинацию элементов одноуровневой и двухуровневой модели организации ипотечного рынка.

При первом сценарии развития рынка мощная государственная поддержка деятельности Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию приведет к тому, что Агентство станет монополистом на рынке ипотечных ценных бумаг. Такое течение процесса ипотечного кредитования достигается только при условии продажи выпущенных закладных представителям Агентства. Учитывая функционирующую в настоящее время разветвленную сеть региональных операторов АИЖК, возможность реализации данного сценария па практике не беспочвенна.

В рамках второго сценария развития рынка ипотечных ценных бумаг в РФ кредитная организация максимизирует величину извлекаемой от ипотечных сделок прибыли только при условии самостоятельной организации эмиссии ипотечных ценных бумаг, а не за счет продажи закладных Агентству. В этом случае, основным ограничением будет являться необходимость страхования рисков, но при должном развитии страхования возможных потерь влияние этого обстоятельства будет минимизировано.

В рамках третьего варианта развития рынка ипотечных ценных бумаг на этапе становления рынки формируется нормативно - правовая база, благоприятствующая развитию рынка как в условиях одноуровневой модели (выпуск ипотечных цепных бумаг коммерческими банками), так и в условиях двухуровневой модели организации рынка ипотечных ценных бумаг. В процессе развития на рынке ипотечного кредитования крупные банки до определенного момента времени будут предоставлять ипотечные кредиты населению за счет собственных и привлеченных средств без поиска путей рефинансирования выданных ипотечных кредитов. На этом отрезке времени относительно небольшие кредитные организации, заинтересованные в скорейшей реализации имеющихся закладных, через сеть региональных представительств АИЖК продают закладные Агентству, что стимулирует разработку комплекса мер, направленных на создание двухуровневой организации рынка ипотечных ценных бумаг. Далее при приближении крупных банков к критической отметке, за которой возникает естественная необходимость рефинансирования выданных ипотечных кредитов, наиболее выгодным становится эмиссия на основе сформированного портфеля закладных банком собственных ипотечных ценных бумаг, а не продажи имеющихся закладных Агентству. Такая ситуация возможна на этапе развития рынка, когда увеличение объема совокупного спроса на ипотечные ценные бумаги со стороны институциональных инвесторов влечет увеличение предложения на рынке.