Право/10. Хозяйственное право

РАСХОДЫ КОНДОМИНИУМА НА СОДЕРЖАНИЕ

ЭЛЕКТРОСЕТЕЙ НЕ УМЕНЬШАТСЯ

Аспирант Сергєєв Р.С.

кафедра административного и хозяйственного права Одесского Национального университета им. И.И.Мечникова (Украина)

Строительный бум в Украине породил множество неясностей в праве в сфере электроэнергетики, которые проявляются после сдачи жилых домов в эксплуатацию. Отсутствие правовой базы, регулирующей передачу технологических электрических сетей в собственность объединений совладельцев многоквартирных домов (кондоминиумов), позволяет сделать вывод о том, что широко разрекламированные несколько лет назад и поддерживаемые сейчас государственные и муниципальные программы по созданию этих объединений не содержат в себе полного правового обоснования.

В действующем законодательстве отсутствует нормативно-правовое обоснование договорных правоотношений между членами объединений многоквартирных домов и энергоснабжающей организацией. Конкретизируя сказанное, отметим, что требует правового урегулирования договор о совместном использовании технологических электрических сетей. Другими словами, жильцы многоквартирных домов, объединившихся в кондоминиум, желают передать на баланс энергоснабжающей организации внутридомовые сети и трансформаторные подстанции, питающие конкретный дом, с тем, чтобы уменьшить затраты по содержанию данного оборудования и сетей. Энергоснабжающая организация готова принять в собственность сети и в дальнейшем взять на себя работу по их обслуживанию и содержанию. Однако оформить вышеуказанный договор не представляется возможным, потому что при наличии свободного волеизъявлении двух сторон отсутствует законные основания для его заключения.

Исследуем правовую природу и особенности договора о совместном использовании технологических электрических сетей. Его понятие дается в Правилах пользования электрической энергией (далее – Правила) [1]. Это договоренность двух сторон, которое является документом определенной формы, устанавливающим содержание и регулирующим правоотношения между сторонами во время передачи электрической энергии технологическими сетями основного потребителя для нужд субпотребителя, электропередающей организации или поставщика электрической энергии.

Правила предусматривают, что для заключения данного договора заявитель должен предоставить энергоснабжающей организации копию документа, который подтверждает право собственности или пользования объектом (подпункт 9 п. 5.4). Согласно Правилам и типовой формы договора о совместном использовании технологических электрических сетей, одной из сторон договора является собственник сетей.

Следует особо подчеркнуть, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, как это предусмотрено ст. 4 Закона Украины «О Государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничение». Государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество осуществляют предприятия Бюро технической инвентаризации в границах определенных административно-территориальных единиц [2].

Принять имущество на баланс жилищного комплекса возможно исключительно на общем собрании объединения, как это предписано Постановленим Кабинета Министров Украины “О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» [3]. При этом необходимо руководствоваться тем, что доля в этом имуществе не может быть выделена в натуре какому-либо владельцу помещений в доме. Коллегиальный принцип принятия решения позволяет избежать возникновения конфликтных ситуаций с получением собственности и призван не нарушать права жильцов кондоминиума на имущество, находящееся в общей собственности.

К обязанностям объединения, в частности, относится обеспечение соблюдения интересов всех членов объединения при установлении условий и порядка владения, пользования и розпоряжения совместной собственностью (ст.18 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома»).

Однако, как показывает практика, объединения совладельцев многоквартирных домов не всегда являются собственником всего жилищного комплекса (в данном случае - технологических электрических сетей). В этом случае они считаются балансодержателем. И, следовательно, не имеют законных оснований заключать с энергоснабжающей организацией договор о совместном использовании технологических электрических сетей.

Законодателем предусмотрено около десятка нормативно-правовых документов, регламентирующих отношения объединений совладельцев многоквартирных домов, в том числе – их права и обязанности. Среди них Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», Порядок государственной регистрации объединения совладельцев многоквартирного  дома [4], "Порядок передачи жилого комплекса или его части из баланса на баланс"[5]. Однако ни в одном из документов не изложено правовое обоснование передачи на баланс энергоснабжающей организации трансформаторных подстанций и электрический сетей, принадлежащих на праве пользования объединениям совладельцев многоквартирного домов. Все это позволяет говорить о пробелах в законодательстве, не нашедшем пока своего разрешения.

Предпримем попытку разобраться в этой правовой ситуации и выяснить, есть ли правовое урегулирование данной правовой коллизии.

Объединение совладельцев многоквартирного домов не является собственником трансформаторных подстанций и электрический сетей. Другими словами, сети не входят в число имущества, находящегося в совместной собственности кондоминиума. По сложившейся практике, при сдаче дом в эксплуатацию строительная организация, возводившая дом, передает право собственности на технологические электрические сети органам местного самоуправлению в лице жилищно-коммунальных предприятий. Таким образом, трансформаторные подстанции и электрические сети являются коммунальной собственностью, а не собственностью кондоминиума.

Можно ли сослаться на Порядок передачи жилого комплекса или его части из баланса на баланс, который регулирует процедуру передачи жилищного комплекса на баланс объединения совладельцев многоквартирного дома, а также жилищного комплекса или его части на баланс другого юридического лица, устав которой предусматривает возможность осуществления такой деятельности, из баланса прежнего балансодержателя?

Мы убеждены в том, что ссылка на этот нормативный акт является неверной, поскольку согласно со ст. 11 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» передача на баланс имущества (в том числе земельного участка), которое входит в состав жилищного комплекса, но не принадлежит объединению, не влечет за собой возникновения права собственности на него.

Возможным вариантом разрешения такой ситуации считаем правовое урегулирование на стадии сдачи дома в эксплуатации: в стоимости квадратного метра, указанном в договоре о паевом строительстве, должны быть предусмотрены расходы на строительство трансформаторных подстанций и электрических сетей. Однако, нетрудно догадаться, что в этом случае стоимость жилья может стать еще дороже.

Безусловно, требует пересмотра нормативно-правовая база относительно передачи имущественных прав из коммунальной собственности в совместную собственность кондоминиума. Но имеет ли материальную возможность объединение совладельцев многоквартирного домов приобрести электрические сети, ведь излишне говорить о том, что стоимость приобретаемого имущества будет доступной для членов кондоминиума.

Литература:

1. Постановление Национальной комиссии по вопросам регулирования электроэнергетики Украины от 31 июля 1996 года № 28 “Об утверждении Правил пользования электрической энергией”.

2. Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 28 января 2003 г. № 6/5.

3. Постановление Кабинета Министров Украины “О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 11.10.2002 г. № 1521.

4. Порядок государственной регистрации объединения совладельцев многоквартирного  дома, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины "О реализации закона Украины "Об объединении совладельцев жилого дома" №1521 от 11 октября 2002 г.

5. "Порядок передачи жилого комплекса или его части из баланса на баланс", утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины "О реализации закона Украины "Об объединении совладельцев жилого дома" № 1521 от 11 октября 2002 г.