Ипотекой в юридическом смысле
признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта,
непосредственно связанного с землей, земельным участком или правом пользования
им. Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита.
Сейчас главный фактор, сдерживающий развитие ипотеки, это отсутствие права
частной собственности на землю. Жилищное строительство – одно из приоритетных
направлений Стратегии развития Казахстана
до 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач общенационального
характера.
Ипотечные кредиты выдаются гражданам Республики
Казахстан под залог недвижимости на строительство или приобретение жилого дома,
квартир, загородных домов, реконструкцию, капитальный ремонт. Предельная сумма
и срок кредита устанавливаются в соответствии с решением кредитного комитета
(от 6 месяцев до 20 лет). Ссуды предоставляются платежеспособным заемщикам,
имеющим источник дохода или наличие ликвидного залога. Для получения кредита
заемщик обращается в банк с: заявление, паспорт, справка №3, справка с места работы
о среднемесячном доходе за последние 6 месяцев, при необходимости копии
учредительных документов юридического лица работодателя, документ,
подтверждающий наличие иных доходов, поручительство третьего лица по возврату
кредита, справка с места работы о среднемесячном доходе поручителя. Ставка
вознаграждения по кредиту является плавающей и пересматривается каждые 6
месяцев в зависимости от изменения индекса инфляции в годовом выражении.
Выплаты в погашение кредита не должны превышать 35% от размера чистого
ежемесячного дохода (за вычетом налогов). Допускается увеличение доли выплат до
45% при условии, если после осуществления выплат на каждого члена семьи
приходится по 15 000 тенге. Кредит погашается ежемесячными равными суммами,
которые включают в себя вознаграждение и часть основного долга. Ипотечный
кредит предоставляется только в тенге без привязки к иностранной валюте.
Заемщик имеет право приобрести по своему усмотрению отдельную квартиру,
индивидуальный дом с земельным участком. Одним из условий является страхование
жилья, жизни и потери трудоспособности. В процессе оформления кредита вносится
первоначальный взнос на спецсчет банка. После предоставления кредита, полная
стоимость жилья перечисляется продавцу. С момента оформления договора
купли-продажи заемщик становится собственником жилья.
В настоящее время рынок кредитования недвижимости в Казахстане находится на этапе бурного
развития. Ставки по кредитам стали гораздо ниже, чем они были пять лет назад. Казахстанская ипотечная компания
осуществляет свою деятельность в 13 регионах Республики Казахстан.
Жилстройсбербанк Казахстана –
единственное финансовое учреждение Казахстана, созданное в 2003 году, которое
по сей день продолжает реализацию систем строительных жилищных сбережений. Главной
и приоритетной задачей банка стала оптимизация и развитие системы жилищных
строительных сбережений для последующего привлечения различных категорий
граждан к улучшению жилищных условий благодаря собственным сбережениям и
ипотеки Жилстройсбербанк Казахстана.
Жилстройсбербанк на данный момент
является главным оператором строительства жилья по государственной программе на
2011-2014 гг. Сегодня Жилстройсбербанк Казахстана – ипотека, которая
значительно минимизировала процентные ставки. Так, по промежуточным займам на
покупку жилья для клиентов, накопивших 50% стоимости квартиры, процентные
ставки снизились с отметки 10% до 8.5% годовых. Если ипотека в Казахстане от
данного банка будет осуществляться с привлечением предварительных займов, то
без предварительного накопления сбережений процентная ставка составит 11%
годовых. Жилстройбанк Казахстана – ипотека, ставшая сегодня не только
доступной, но и привлекательной по условиям кредитования населения. Как и
другие участники ипотечного рынка, Жилстройсбербанк рассчитывает на
значительный рост продаж и привлечение новых клиентов.
Ипотека в Казахстане по программе
жилищного строительства в республике Казахстан на 2011-2014 годы предлагает
возможность для большей части жителей республики купить жильё в собственность,
цена на которое будет соответствовать объёму получаемых доходов. Стоит
отметить, что в данную программу было заложено 4 основных направления, по 2-м
из которых Жилстройсбербанк является основным оператором.
Ипотека в Казахстане по первому
направлению, которое Жилстройсбербанк проводит в жизнь совместно с
исполнительными местными органами, предполагает, что участник должен стать
членом системы жилищных строительных сбережений. Второе направление реализуется
вместе с банками и ориентировано на всех жителей Казахстана без исключения, желающих
решить квартирный вопрос.
К сильным сторонам госпрограммы
относятся стимулирование роста темпов жилищного строительства, создание
условий, повышающих привлекательность жилищного строительства для инвестиций,
создание механизма кредитования МИО для строительства жилья, построенного за
счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе
местным исполнительным органам областей, городов Астана и Алматы, с последующей
реализацией приоритетным категориям граждан, использование инструментов
ипотечного кредитования системы жилищных строительных сбережений, системы
гарантирования ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья, построенного за
счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе местным
исполнительным органам областей, городов Астана и Алматы, возобновление
строительства коммунального жилья и улучшение жилищных условий около 290 тыс.
семей (прогноз).
Вместе с тем слабыми сторонами
госпрограммы являются непропорциональное в разрезе регионов распределение
кредитов на строительство жилья, продолжающийся рост цен на коммерческое жилье,
опережение и превышение спроса на жилье над предложением, неучтенность
альтернативных механизмов жилищного строительства, таких как
жилищно-строительные кооперативы и государственно-частное партнерство,
практически неучастие системы сберегательных строительных сбережений в
реализации госпрограммы и отставание развития строительной индустрии. Также
имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и
распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов
привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи.
Учитывая вышеизложенное, анализируя
правовые последствия ипотечного кредитования в Казахстане, предлагаем в перспективе совершенствовать
законодательную базу в области финансового права не только с точки зрения
проблем ипотечного кредитования, но и всех имеющихся проблем финансового
кризиса с учетом общественного мнения.
Литература:
1.
Алдербаев А.
Превратности залога, или Пора менять правила, которые так и не выучили. Алматы.
«Юрист». № 2, 2009.
2.
Государственная
программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы.
3.
Гражданский
кодекс РК. Учебно-практическое пособие. Алматы. Изд-во НОРМА-К, 2002.
4.
Закон
Республики Казахстан от 7 июля
2006 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты
Республики Казахстан по вопросам
развития арендного сектора жилья».
5.
Тартаковская
Н. Особенности или странности казахстанской
ипотеки. Алматы. «Юрист». № 1, 2008.