Поліщук Є.А,

Кафедра банківських інвестицій

Київський національний економічний університет ім.В.Гетьмана

Девелопмент як форма організації інвестиційних проектів у сфері нерухомості

Поява девелопменту була зумовлена активним розвитком ринку нерухомості. Девелопмент почав зароджуватись тоді, коли замовники почали приділяти увагу не тільки кількісним показникам, але й якості проектів. Тоді, коли стало зрозуміло, що зведений житловий будинок чи офіс, торговий центр чи готель має реалізовуватись з максимальною вигодою. Девелопмент став об’єктом наукового дослідження досить недавно. Серед вчених, хто займався вивченням та дослідженням девелопменту, можна виділити наступних: Пересада А.А., Максимов С.Н., Мазур І.І., Олльдерогге Н.Г., Шапіто В.Д., Тарасевич Є.І; щодо вчених світового рівня можна виділити Річарда Пейзера, Анні Фрей, Майкла Бретта.

Максимов С.Н. стверджує, що девелопмент можна розглядати у двох аспектах. Перший полягає у тому, що – це вид професійної діяльності щодо організації процесу девелопменту. Щодо іншого аспекту, то це – якісне перетворення нерухомості з метою підвищення її вартості. І вважає, що це є відправним пунктом щодо визначення. Далі він пояснює: «Девелопмент – це такі матеріальні перетворення в об’єкті нерухомості, які забезпечують перетворення його в інший, новий об’єкт, що має більшу вартість, ніж вартість вихідного. Мазур І.І. дає, на наш погляд, точніше визначення, оскільки взято до уваги форму здійснення цих перетворень – інвестиційний проект. Крім того, у цьому визначенні також згадані і строкові рамки інвестиційного проекту, що є чи не найважливішим показником для інвесторів.

Як стверджує Тарасевич Є.І., в професійній термінології загальний зміст визначення девелопменту деталізується спеціальними термінами, кожен з яких відповідає конкретному способу підвищення продуктивності земельної ділянки:

· девелопмент передбачає освоєння вільної ділянки землі шляхом побудови на ньому будівлі або споруди.

На нашу думку, це твердження є досить вузьким. Адже девелопмент, хоча і пов'язаний тісно із земельними питанням, але є більш ширшим стосовно суміжних питань до будівель, споруд, будинків, об’єктів комерційного призначення, це по-перше; по-друге, варто було б також згадати і про фінансовий аспект проекту.

· далі Тарасевич Є.І. згадує і про модернізацію або реконструкцію, які передбачають зміни внутрішніх або зовнішніх будівельних конструкцій та елементів, а також елементів інженерних систем для відновлення відповідності споруд та будівель сучасним ринковим вимогам.

· реставрація ж передбачає відновлення існуючої будівлі або частини його початкового стану.

На нашу думку, девелопмент не можна ставити в однин ряд з модернізацією або реконструкцією та реставрацією. Так, ці поняття є взаємопов’язаними, вони також є складовими одно й того ж самого процесу – девелопменту. Але не є тотожними і самостійними, оскільки характеризують лише фізичну частину інвестиційного проекту. Отже, поняття девелопменту є ширшим і містить в собі містити реставрацію, реконструкцію та модернізацію.

Тарасевич Є.І., дає й інше визначення девелопменту: «Процес поліпшення продуктивності землі, що реалізується у вигляді нового будівництва на незабудованих земельних ділянках, заміни існуючих будівель новими або їх реконструкції». Дозволимо не погодитись про поліпшення продуктивності землі, оскільки термін «продуктивність землі» може вживатись, на нашу думку, тоді, коли мова йде про її родючість. Тобто про поліпшення її фізичних властивостей. На наш погляд, варто було б замінити «продуктивність землі» на прибутковість землі. Тобто розглядати земельну ділянку як об’єкт нерухомості, що змінює свої властивості на користь збільшення її вартості.

Стосовно поглядів вчених світового рівня таких, як Ричард Пейзер, то можна зазначити наступне: девелопмент – це збільшення вартості об’єкту шляхом управління ризиком девелопменту. Ці науковці включають у своє твердження ризик. І на наш погляд, це досить суттєве зауваження, адже процесу девелопменту притаманне ряд ризиків, що можуть нести не тільки втрати, але й втрату усього авансованого капіталу. Але зважаючи на вищевказане визначення, збільшення вартості об’єкту нерухомості може бути досягнуте не тільки з допомогою грамотним управлінням ризиків, а також і інших не менш впливових факторів.

Отже, на наш погляд, девелопмент – це форма організації інвестиційного проекту в сфері нерухомості, яка полягає у підвищенні вартості об’єкту нерухомості, шляхом здійснення матеріальних перетворень в задані строки та в межах існуючих бюджетних обмежень з метою комерційної вигоди

Література:

1. Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). — СПб.: Питер, 2003. — 256 с: ил. (Серия «Теория и практика менеджмента»)

2. Мазур И.И, Шапиро В.Д, Оледрогге Н.Г. Девелопмент. – М., 2004

3. Peiser, Richard В., with Anne В. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business Second Edition. Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2003.