к.е.н. Мироненко М.Ю. Власенко К.В.

Вінницький торговельно-економічний інститут КНТЕУ

ТЕНДЕНЦІЇ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

Іпотечний ринок у країнах із ринковою економікою займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Розвиток системи іпотечного кредитування дає змогу активізувати сукупний попит, знизити рівень безробіття, забезпечити зростання національного доходу та ВВП, прискорити економічний розвиток країни.

Для України розбудова іпотечного ринку є важливим й актуальним завданням на шляху виходу з фінансової кризи, подальшого реформування економіки і створення адекватного сучасним вимогам фінансового ринку з відповідною структурою та інституціональними складовими. При цьому розвиток іпотечного ринку допоможе розв’язати економічні проблеми активізації та ефективного використання фінансових ресурсів, а також вирішити соціальні завдання щодо залучення різних соціальних верств населення задля задоволення своїх потреб, через механізм фінансового ринку. Це визначає необхідність розроблення і реалізації державної програми забезпечення в Україні даних процесів, їх теоретичне обґрунтування з урахуванням особливостей національної економіки і загальносвітових тенденцій у розвитку іпотечного кредитування [1].

Незважаючи на кризову ситуацію, що склалася на внутрішньому та зовнішніх фінансових ринках, іпотечний ринок у перспективі є одним із найбільш динамічних сегментів кредитного ринку України.

Варто зазначити, що сучасна модель українського ринку іпотеки характеризується такими факторами:

- переважно депозитна модель фінансування;

- домінування універсальних банків;

- відсутність спеціалізованих інститутів іпотечного ринку, гарантійних фондів іпотечного страхування ринкового фінансування.

Сьогодні правові основи функціонування іпотечного кредитування в Україні визначено в Законі “Про іпотеку”. Цей закон вважається одним із найпрогресивніших у Центральній та Східній Європі, оскільки зорієнтований на захист інтересів кредиторів і системно регулює іпотечні відносини.

Однак варто зазначити, що іпотечний ринок України має низку невирішених проблем, які стримують процес його ефективного розвитку:

- відсутність законодавчих актів, що регулюють питання створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень, запровадження в господарський обіг іпотечний цінних паперів, створення бюро кредитних історій іпотечного кредитування;

- неадекватність системи фахової підготовки спеціалістів цього напряму і відсутня система підвищення кваліфікації таких спеціалістів;

- недостатня державна підтримка малозабезпечених верств населення; сприяння розвитку вторинного ринку іпотеки та ін.;

- відсутність спеціалізованих інститутів ринку іпотеки та гарантійних фондів іпотечного страхування;

- неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування;

- недовіра населення до українських банків [3].

Важливим показником розвитку іпотечного ринку є рівень його валютизації, що відображає співвідношення між іпотечними кредитами, наданими в національній та іноземній валютах. Характерною особливістю українського іпотечного ринку є значна величина цього показника. Насамперед це свідчить про те, що сегмент іпотечного кредитування в нашій країні перебуває на етапі формування. У передкризовий період 81,5% таких кредитів було видано в іноземній валюті і лише 18,5% – у гривнях. Четвертий квартал 2009 року приніс зменшення рівня валютизації на 1,9%, і вже на початок 2010 року структура іпотечного портфеля банків змінилася на користь гривні.

Основними причинами валютизації вітчизняної іпотеки є значний розрив між процентними ставками за кредитами в національній та іноземній валютах; низький рівень довіри населення до національної валюти і звичка обчислювати доходи й витрати у доларах; висока вартість залучених банками гривневих ресурсів, основним джерелом яких є депозити населення, тощо.

Рис. 1 Регіональна структура іпотечного ринку України в 2011 р.

Регіональна структура іпотечного ринку упродовж останніх років характеризувалася високим рівнем концентрації. Варто зазначити, що сконцентрованість є характерною особливістю вітчизняного іпотечного ринку. Переважна частина припадає на регіони з активним розвитком первинного та активним вторинним ринками житла. Крім цього, це регіони з високим рівнем ділової активності та промислових потужностей. За різними даними, левова частка припадає на Київ, а також: Київську, Донецьку, Дніпропетровську, Полтавську, Запорізьку, Луганську та Харківську області. Зокрема, у 2008 р. на п'ять регіонів-лідерів ринку іпотечного кредитування України припадало 59,4 % загальних обсягів іпотечних кредитів, а на 10 регіонів-лідерів – 75,6 % загального іпотечного портфеля банків [4].

Детальні умови кредитування банками України нового житла у 2011 р. відображено у таблиці 1.

Таблиця 1

Умови житлового кредитування банками України у 2011 р.

НБУ останнім часом відзначає пожвавлення на ринку іпотечного кредитування в Україні. Також в країні зростає кількість фінансових установ, що пропонують кредити під покупку житла, поступово відновлюється попит на даний вид фінансових послуг з боку споживачів. До кінця вересня 2011 року кількість банків, що надають іпотечні кредити, збільшилася до 40, а середні ставки стабілізувалися на рівні 16,7%. На думку багатьох фахівців такий рівень цін на кредитування трохи завищений. У банків зараз більш ніж достатньо ресурсів для зниження ставок по іпотеці. Рівень інфляції в даний час не перевищує 10%, фінансові установи залучають гривню під 12-14%, кредити вони цілком можуть видавати під 15%.

Згідно з даними НБУ, за січень - серпень 2011 року обсяг кредитів на придбання нерухомості зменшився майже на 4,5 мільярда гривень, нових іпотечних кредитів населенню було видано всього на 2,2 мільярда гривень.
У цілому з початку кризи іпотечний портфель банків скоротився вже на чверть. Станом на 1 січня 2011 року його розмір склав 92,8 млрд. грн.

Лідерами серед банків-іпотечних кредиторів є такі: Укрсиббанк – 18,0%; Райффайзен Банк Аваль – 12,1%; Укрсоцбанк – 11,7%; ОТП банк – 11,4%; Надра банк – 6,8% . Їхня частка складає 60%.

Також, за підрахунками експертів Національного інституту стратегічних досліджень при президенті України, дозволити собі придбання житла прості громадяни зможуть лише тоді, коли середньостатистичні доходи кожного працюючого члена сім’ї досягнуть 2,5-5 тис гривень в місяць, а ставка іпотеки впаде до 5% річних [5].

Основна умова ефективного розвитку іпотеки – мінімізувати ризики кредиторів при наданні кредитів під заставу нерухомості і зробити кредити доступними і безпечними для позичальників. А для цього необхідним є створення в Україні належної законодавчої і нормативної бази для правового забезпечення прав кредиторів та інвесторів та надання соціально-економічних гарантій позичальникам. У вирішенні цього питання важлива роль належить державі. Крім того, функціонування системи іпотечного кредитування в Україні залежить від взаємозв’язку складових елементів цієї системи та їх взаємного впливу. Державна політика у сфері іпотечного кредитування ґрунтується на тому, що держава повинна забезпечувати режим максимального сприяння суб’єктам ринку іпотечного кредитування та створювати належні умови стимулювання ефективного розвитку цього ринку.

Отже, можна зробити висновки про необхідність:

- удосконалення чинної законодавчої бази щодо оціночної діяльності нерухомості при банківському іпотечному кредитуванні;

- утримання жорстких позицій щодо умов кредитування в іноземній валюті, оскільки надмірна валютизація ринку житлового іпотечного кредитування є постійним джерелом валютного, кредитного ризиків та ризику ліквідності;

- створення умов для залучення ресурсів у сферу іпотечного кредитування за відносно низькою ринковою вартістю;

- активна та стабільна участь держави у процесах, що відбуваються на іпотечному ринку.

Наприкінці доцільно згадати, що досвід зарубіжних країн свідчить про існування щонайменше двох підходів до формування іпотечного ринку та участі держави в цьому процесі:

- європейський (німецький) – "передусім максимально забезпечити житлом населення", тому прибутковість для банків та інвесторів в іпотечні цінні папери є помірною;

- американський – "житлом забезпечити ринок", тому й прибутки банків на цьому ринку вищі.

Перший підхід базується на жорстокому законодавчому визначенні правил роботи спеціалізованих іпотечних банків і вимогах до іпотечного пулу. Другий – зорієнтований на законодавчу базу щодо банкрутства та застави. Право вирішувати, який із цих підходів впроваджувати, залишається за кожною державою. З огляду на уроки світової економічної кризи, яка почалась у США для України є доречним європейський досвід функціонування ринку іпотечного кредитування [6].

Список використаних джерел

1. Андрушків Т. Криза іпотечного кредитування в Україні та шляхи її подолання / Андрушків Т. // Українська наука: минуле, сучасне, майбутнє. – 2011. – №16. С. 3 –9.

2. Про іпотеку: Закон України від 5 червня 2003 року // Відомості Верховної Ради. – 2003. – №38. – Ст. 313

3. Гнатівський Б. Функціонування системи іпотечного кредитування в Україні / Гнатівський Б. // Формування ринкової економіки в Україні. – 2009. – №19. – С. 179 – 187.

4. Блащук-Дев’яткіна Н.З. Ринок іпотечного кредитування житла в Україні: особливості функціонування у 2004-2010 рр. / Блащук-Дев’яткіна Н.З. // Економіка України. – 2010. – №5. – С. 25 – 37.

5. Справедлива вартість іпотечного кредитування в Україні – 15%. [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://money-news.te.ua/2011/10/19/spravedlyva-vartist-ipotechnoho-kredytuvannya-v-ukrajini-15/

6. Шморгай М. Б. Проблеми розвитку сучасного ринку іпотеки в Україні / Шморгай М. Б // Науковий вісник НЛТУ України. – 2011. - №21. – С. 308 – 315.