ст.преп Артыкбаева
Ф.
.Ошский
государственный социальный университет. Кыргызстан
Теоретические аспекты рынка
жилья в условиях транзитарной экономики.
УДК
.332.01
В данной
статье рассмотрены основы
функционирования рынка недвижимости, выявлены его специфика и характерные
особенности в условиях изменения хозяйственных отношений.
In this article bases of functioning of the market of
real estate are considered, its specifics and characteristics in the conditions
of change of the economic relations are revealed.
Ключевые
слова: недвижимость, рынок недвижимости, факторы, определяющие состояние рынка недвижимости, функции рынка
недвижимости.
Keywords: real estate, the real estate market, the
factors defining a condition of the market of real estate, function of the
market of real estate.
Рынок недвижимости в Кыргызской Республике только
складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех
основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок
ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает
как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает
многоквартирные дома, модное ныне у нас котеджное строительство и т.д.
Рынок недвижимости, как относительно новая
социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями,
стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной
научной школы.
«Рынок недвижимости — это определенный набор
механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с
ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между
различными конкурирующими вариантами землепользования» .
Однако более полным будет определение рынка
недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием
новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.
«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная
система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и
финансирование объектов недвижимости».
Рынок недвижимости представляет собой
совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от
друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и
т.д.
Рынок недвижимости является существенной
составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая
составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 %
мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к.
рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего
существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им
помещения.
Отечественный рынок недвижимости отражает все
проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих
сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной
активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет
собой перспективную сферу вложения капитала.
Посредством рыночного механизма и
государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
- создание новых объектов недвижимости;
- передачу прав на недвижимость;
- установление равновесных цен на объекты
недвижимости;
- эксплуатацию (управление) объекта
недвижимости;
- распределение пространства между
конкурирующими вариантами землепользования;
- инвестирование в недвижимость,
выполняя при этом следующие операции, осуществляемые
с недвижимым имуществом:
• со сменой собственника:
- куплю-продажу объектов недвижимости;
- наследование;
- дарение;
- мену;
- обеспечение исполнения обязательств (например,
реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);
•с частичным или полным изменением состава
собственников:
- приватизацию;
- национализацию;
- изменение состава собственников, в том числе с
разделом имущества;
- внесение в уставный капитал;
- банкротство (ликвидация) хозяйствующих
субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет
реализации имущества собственников);
• без смены собственника:
- инвестирование в недвижимость;
- развитие недвижимости (расширение, новое строительство,
реконструкция) ;
- изменения направления использования, названия
торговой марки, юридического адреса и др.;
- управление, эксплуатация;
- залог;
- аренду;
- передачу в хозяйственное ведение или
оперативное управление, в безвозмездное пользование;
- регулярно получаемый доход от владения
недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
- ренту;
- пожизненное содержание с иждивением;
- передачу в доверительное управление;
- введение (снятие) сервитутов и иных
обременении;
- страхование различных форм и различных
операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики
осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют
рынок недвижимости.
Рынок недвижимости как составная часть рыночного
пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и
подъемами
Рынок недвижимости обладает многочисленными
особенностями:
- высокой степенью регулирующего
государственного воздействия;
- наличием стоимостной оценки объекта
недвижимости и возрастанием ее с течением времени;
-
высоким уровнем трансакционных издержек.
- низкой ликвидностью;
- цикличным характером;
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают
во времени с циклами в других отраслях экономики. Первая фаза, спада на рынке
недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на
рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. Так спад на рынке
недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество
незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта
недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; Вторая
фаза — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания
спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием
предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных
исследований по созданию новых объектов недвижимости; Третья фаза — новое
строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные
объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок
продавца; четвертая фаза — насыщение рынка недвижимости наступает, когда
создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции,
а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в
этот период сокращается.
Важнейшей особенностью рынка недвижимости
является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости.
Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка
может быть чрезвычайно высокой.
Еще одной особенностью рассматриваемого рынка
является характер потребительского спроса,
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован
и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной
сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на
объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта
на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки)
факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие
подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали,
предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового
отдыха и т.д.).
На спрос и предложение на рынке недвижимости
воздействует ряд факторов.
Таблица 1. Система факторов, влияющих на спрос и
предложение рынка недвижимости.
|
Виды факторов |
|||
|
Экономические |
Социальные |
Административные |
Экологические |
|
Изменение
уровня доходов населения: |
Изменение
численности населения |
Реальная
налоговая ставка |
Экологическая
обстановка: |
|
Изменение
уровня доходов бизнеса: |
Изменение
образовательного уровня: |
Уровень
налога на имущество |
Уровень
развития инфраструктуры: |
|
Доступность
финансовых, в частности, кредитных, ресурсов |
Изменение
уровня преступности: |
Уровень
земельного налога: |
|
|
Ставки
арендной платы: |
|
Зональные
ограничения: |
|
|
Стоимость
строительства: |
|
Условия
совершения сделок: |
|
|
Стоимость
строительства: |
|
Условия
получения прав на застройку: |
|
|
Тарифы
на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: |
|
|
|
Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов
и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и
предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку
дохода от инвестиций в объекты недвижимости.
В
настоящее время на отечественном рынке существует значительное превышение
предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую
недвижимость).
Величина спроса на объекты жилой недвижимости
обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения
объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного
и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор
местоположения.
Одной из важнейших особенностей объектов
недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих
функций.
Независимо от функционального назначения объекта
он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном
обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации,
охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением
платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет
значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное
воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.
К особенностям рынка недвижимости можно отнести
сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности
предпринимательской и коммерческой деятельности.
Преимущества:
•
возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период
эксплуатации объектов недвижимости;
•
достаточная устойчивость потребительского спроса;
"
меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
•
наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду
долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих
объектов.
К
недостаткам можно отнести:
•
информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что
затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
•
отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации
о сделках на рынке недвижимости;
•
необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке
недвижимости;
•
«жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования,
возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
•
издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта
недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию)
значительны, если не сказать высокие.
Таким образом, рынок недвижимости представляет
собой достаточно сложную систему отношений, которая во многом определяется
действием различных факторов и социально-институциональными особенностями.
1. Фридман Дж., Ордуэй Н.
Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995.
2. Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 1993, с.
59.
3. Карасев А.В. Экономика
недвижимости. М.: МИКХ
4. Андреева Н.В., Пупанова
И.М. Долевое участие в строительстве жилья // Экономика строительства. 2004. №
12. С.39-46