Косымбаева Ш.И.

ст.пр., Магистр Менеджмент

                                                                                КГУТИ им.Ш.Есенова.

 

СОВРЕМЕНОЕ СОСТОЯНИЕ  РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

 

В экономической  теории жилье относят к первичным потребностям необходимым для существования человека, таким, как продукты питания, одежда, вода, воздух.

 В.Даль в своем словаре живого великорусского языка определяет «жилье» как место, «где живут люди». Так же определял жилье и С.И. Ожегов в своем словаре: «обитаемое место, где живут люди», а жилище – более конкретно – это «помещение, в котором живут, можно жить».

Большая советская энциклопедия определяет жилище «как одно из основных материальных условий существовании человека» и «типы жилья определяются уровнем развития производительных сил, характером социальных отношений экономики».

В.Л. Ясько в своей работе дает следующее определение, «жилье – это построенный объект, обеспечивающий удовлетворение личных и групповых потребностей, связанных с самим существованием человека и его семьи».[1]

С развитием общества потребность в жилье изменяется в зависимости от семейного положения. Даниэль Ж., к примеру, выделил для западных обществ пять «жилищных этапов», на которых у семьи происходит изменение потребности в жилье:

1) до 20 лет – проживание с родителями в их доме;

2) период работы или учебы вне родительского дома; первые  два года супружеской жизни также относятся к этому периоду – семья еще мала и достаточна, мобильна, дом для нее пока не является «центром жизни»;

3) этап после рождения ребенка, когда жилищные потребности в течение довольно длительного периода возрастают;

4) период, когда все дети (или большинство их) оставляют родительский дом;

5) период пожилого возраста супругов; семья теперь становится еще менее мобильной, ее благополучие зависит от гарантий прав на собственность (в западных обществах), сервиса, находящегося в ближайшем окружении, и поддержки родственников и друзей.[2]

Из выше приведенных определений можно выделить, что жилье является одним из необходимых для существования и развития общества благ, потребность в котором будет присутствовать всегда.

Жилая недвижимость представляет собой важнейший элемент национального богатства страны, благосостояния его граждан, инструмент, сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества.

В последние годы  уделяется большое внимание развитию нового типа жилья, которое характеризуется как «доступное жилье».

Для полного раскрытия данного определения ознакомимся с определениями ученых.

В английском языке понятие «доступный» имеет два значения - «accessible» и «available», соответствующие сформулированным выше направлениям. Первое означает - «могу получить», второе - «в состоянии приобрести».[3]

В 1996 г. в Стамбуле, Центр ООН по населенным пунктам в своей стратегической программе «Повестка дня Хабитат», содержащей Глобальный план действий по улучшению условий жизни населения городов и сельских поселений, сформулировал требования, которым должно удовлетворять надлежащее жилье: «Надлежащее жилье подразумевает: надлежащую площадь; физическую доступность; надлежащую безопасность;…освещение, отопление и вентиляцию; надлежащую базовую инфраструктуру – водоснабжение, санитарию и удаление отходов; соответствующее качество окружающей среды и факторы, влияющие на здоровье, а также надлежащее и доступное место расположения жилья по отношению к месту работы и предприятиям сферы обслуживания: все это должно быть доступным по приемлемым ценам».[4]

С.И.Ожегов и авторы Русского толкового словаря дают определение значению слова «доступный», следующим образом: «доступный – такой, который подходит для многих, для всех (по возможности пользоваться, по умеренности цены)». В словаре русского языка дается почти аналогичное определение: «доступный – такой, который подходит для многих, для всех (благодаря невысокой цене, широкой известности, распространенности)».[5]

Исходя из вышеприведенных определений значения термина «доступный», следует, что доступное жилье – это жилье, которое подходит для всех, благодаря невысокой цене. Если сказать иными словами, доступное жилье – это жилье, которое в состоянии приобрести большинство нуждающихся в жилье среднестатистических семей по приемлемой цене, то есть доступное жилье имеет массовый характер и социальную направленность. Также «доступное жилье» должно обладать всеми необходимыми условиями для проживания.

Академик РААСН, профессор, член центрального правления Союза архитекторов России А.М. Каримов считает, что «доступное жилье – это не аналог ущербному, так как оно предназначено для бюджетников, составляющих элиту общества, - это ученые, журналисты, врачи, учителя. По его же словам к доступному жилью можно отнести дома, возводимые по государственному заказу, в которых цена 1 кв.м. общей площади соответствует нижнему уровню стоимостной  шкалы на рынке недвижимости».[6]

«Доступное  и комфортное жилье» является названием национального проекта Российской Федерации, который предполагает развитие правовой базы, бюджетную организационную поддержку расширения спроса и предложения на рынке жилья и выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан.

В англоязычной традиции концепция экономической доступности (affordability) развивается более  полувека и является  одной из ключевых  теоретических конструкций, характеризующих умеренность цены жилища.

К.э.н. К.В. Кияненко, также считает, что «доступность  - это умеренная цена на жилье, а точнее - способность домохозяйств приобретать или арендовать жилище с учетом соотношения цены-дохода».

Проблема доступности жилья для населения всегда пользовалась большим вниманием и поддержкой со стороны Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева.

Жилищное строительство - одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2050 года, которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

 «Доступность и качество жилья для наших граждан, в особенности, молодых семей - это то, что всегда было и остается в числе наиболее важных жизненных приоритетов государства».[7]

В феврале 2005 года Президент Республики Казахстан Назарбаев Н.А. в своем Послании народу республики «Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации» обозначил, что жилищное строительство должно быть новым локомотивом развития нашей экономики.

В конце 2006 года Президент РК поставил перед Правительством и соответствующими министерствами  важную задачу по созданию реального, конкурентного и прозрачного рынка недвижимости в стране. Этот рынок должен обеспечить населению наиболее благоприятные условия доступа к жилью, даст покупателю возможность иметь полную информацию в условиях и ценах сделок, а финансовым организациям – развивать эффективные кредитные инструменты.

В Послании Главы государства народу Казахстана от 28 февраля 2007 года «Новый Казахстан в новом мире» определены такие направления, как: развитие строительной индустрии, строительство комплексов арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства.

В Послании Президента Республики Казахстан Н. А. Назарбаева народу Казахстана от 6 февраля 2008 года «Повышение благосостояния граждан Казахстана — главная цель государственной политики» отмечено:

В Послании Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева народу Казахстана «Новое десятилетие – новый экономический подъем – новые возможности Казахстана» от 27 февраля 2010 года сказано: «Уроки кризиса требуют совершенствования политики развития жилищного строительства».[8]

Учитывая высокую роль жилищного сектора в функционировании экономики республики, в Ка­захстане были проведены экономические реформы, которые дали определенные положительные ре­зультаты в формировании и развитии финансовой системы обеспечения жилищного строительства. Созданы правовые основы и получают дальнейшее развитие механизмы регулирования отрасли, целе­направленно осуществляется курс на стимулиро­вание предложения строительства жилья, плате­жеспособного спроса, стимулирование строитель­ства для среднего класса и социально защищаемых слоев населения.

Однако, проблема обеспечения доступности жилья для большинства населения Казахстана остается острой и злободневной.

В последние годы стала очевидной необходимость усиления роли государства на рынке жилья.

Государственное регулирование рынка жилья необходимо для решения социальных (улучшение условий воспроизводства человеческого капитала, снятие социальной напряженности) и экономических (развитие конкуренции на рынке жилья, повышение инвестиционной активности в экономике и обеспечение роста доходов бюджетов разных уровней) задач.

К основным инструментам государственного регулирования рынка доступного жилья относятся следующие методы.

1. Инструменты (методы) стимулирования предложения доступного жилья:

-     строительство и содержание социального жилья;

- льготные кредиты и частным компаниям, строящим и эксплуатирующим жилье для семей с низкими и средними доходами;

- налоговые льготы и освобождения от налогов по арендному жилью;

- кредиты на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда;

- местное градостроительное регулирование;

- субсидии местным властям на локальные проекты реконструкции, модернизации и обновления депрессивных районов.

2. Инструменты (методы) стимулирования спроса:

- льготные кредиты и ссуды на приобретение (строительство) жилья и/или стимулирование выдачи льготных кредитов частными учреждениями;

- субсидии на приобретение, строительство,  модернизацию жилья отдельными категориями граждан, субсидии арендаторам;

- регулирование процентных ставок по закладным ипотечного кредитования;

- льготы и субсидии гражданам по оплате жилищно-коммунальных услуг;

- налоговые льготы и вычеты при приобретении жилья в собственность.

Резюмируя все вышесказанное, отметим, что в настоящее время в РК государство правовым порядком гарантирует гражданам, в отличие от прошлого, не само жилье (за исключением определенного контингента граждан, имеющих льготы), а лишь право на приобретение, найма или аренду.

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы.

 

1. Симионов Ю. Ф., И. Л. Далаксакуашвили, В. Л. Ясько, Л. В. Ясько. Доступное жилье. Справочник. – М.: Феникс, 2006. – с. 126

2. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: Учебное пособие. -М.: КноРус, 2007. – с. 3.

3. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во "АСВ", 2009. – с. 237

4. Экономика недвижимости. / Под ред. В.И. Ресина. - М.: Дело, 2000. – с. 95

5. Онлабаев К. Теоретические аспекты функционирования рынка жилья в современных условиях // Евразийское сообщество, 2007, №1. – с. 104

6. Каримов, А. М. Реализация основных положений градостроительного кодекса Российской Федерации для формирования рынка доступного жилья на территории г. Омска (городского округа) / Архитектура и строительство, 2009, №2. - С.17.

7. Послание Президента Республики Казахстан Н. А. Назарбаева народу Казахстана от 6 февраля 2008 года «Повышение благосостояния граждан Казахстана — главная цель государственной политики».

8.  Послание Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева народу Казахстана «Новое десятилетие – новый экономический подъем – новые возможности Казахстана»