Смітюх В.В.

Одеський національний університет імені І.І. Мечникова, Україна

Договірні механізми інвестування у будівництво нежилої нерухомості

Законодавство України не містить ані спеціальних обмежень, ані спеціальних положень щодо засобів інвестування у будівництво нежилої нерухомості. Через це у практиці інвестування склалося кілька договірних форм, які використовуються залежно від інвестиційної схеми. Слід підкреслити, що з огляду на згадувану відсутність спеціальних положень наведені нижче назви таких договірних форм є досить умовними. Це не стосується концесії, яку врегульовано кількома нормативними актами, у тому числі – двома Законами України і яка є найменш поширеною формою інвестування у створення нежилої нерухомості в Україні.

Законодавство України не визначає чітко поняття договору інвестування будівництва між інвестором і забудовником і не містить його істотних умов, тому він може бути віднесений до договорів, які не передбачені актами цивільного законодавства, але відповідають загальним засадам цивільного законодавства (ч.1 ст.6 Цивільного кодексу України(далі ЦК України). За таким договором одна сторона (інвестор) зобов’язується сплатити іншій стороні (забудовникові) суму інвестиції, тоді як забудовник зобов’язується збудувати об’єкт інвестування. Фактично в цьому договорі предметом є отримання інвестором в майбутньому нерухомості, що буде збудована в обмін на суму інвестиції, яку забудовник отримує від інвестора.

Істотними умовами такого договору є вид інвестиції (як правило – грошові кошти), сума інвестиції, тобто – ціна договору, строки її внесення, тобто – графік інвестування, об’єкт інвестування, тобто – параметри нерухомості, строки будівництва об’єкта інвестування, питання оформлення права власності на об’єкт інвестування. Крім цього, подібні договори досить часто передбачають умови щодо порядку зміни суми інвестиції, строків будівництва та параметрів об’єкту інвестування і пов’язаних із цим розрахунків.

Договір інвестування між органом місцевого самоврядування (державним органом) і інвестором (забудовником) також підпадає під ч.1 ст.6 ЦК України, як і попередній. Такі договори укладаються за результатами інвестиційних конкурсів і регулюють відносини між органом публічної влади і інвестором (забудовником), що отримує право здійснити будівництво нерухомості згідно проектів, які перемогли на конкурсі і розпорядитися такою нерухомістю на власний розсуд, або – з урахуванням умов договору. До таких договорів належить і договори, що їх укладають інвестори-забудовники з органами місцевого самоврядування при комплексній реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду.

Оскільки інвестор і забудовник співпадають в одній особі, він зобов’язаний і внести інвестицію і здійснити будівництво об’єкту. Утім, це не заважає йому укласти в якості забудовника договори інвестування з іншими інвесторами щодо окремих частин (приміщень) нерухомості, що будується.

Договір спільного інвестування будівництва є, фактично, різновидом договору про спільну діяльність (ст.1130-1142 ЦК України) і підпадає під ч.2 ст.6 ЦК України. За цим договором сторони зобов’язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, а саме – будівництва визначеного договором об’єкту нерухомості. За такими договорами обидві сторони можуть розглядатися як інвестори – вони вносять вклади, що можуть ставати, або ж не ставати їх спільною частковою власністю відповідно до умов договору та ст.1134 ЦК України.

Після завершення будівництва кожна сторона набуває право власності на визначені договором частини збудованого об’єкту нерухомості (як правило – пропорційно внескам), після чого співробітництво сторін припиняється.

Як правило, такі договори укладаються через те, що одна сторона має земельну ділянку, а інша має достатні для забудови кошти і хоче отримати об’єкт нерухомості у відповідному місці. Вкладами сторін є нерухомість з одного боку і грошові кошти з іншого.

Істотними умовами договору є види і суми інвестицій сторін (грошові кошти, нерухомість), порядок і строки їх внесення, об’єкти інвестування кожної сторони, тобто – параметри нерухомості, що має бути збудована, строки будівництва об’єкта інвестування, питання оформлення права власності на об’єкти інвестування, режим вкладів сторін – чи стають вони спільною частковою власністю, нарешті – порядок ведення спільних справ.

З веденням спільних справ пов’язане ще одне проблемне питання – питання визначення особи забудовника – центральної фігури у будівництві. Забудовником вважається особа, яка отримала право власності або користування земельною ділянкою та виконує дії, необхідні для здійснення будівництва. Утім, досить часто власник (користувач) земельної ділянки не лише не має коштів, але й не буде виконувати дії, необхідні для здійснення будівництва через свою пасивність (наприклад, оскільки є бюджетним закладом). Ця проблема може бути вирішена через надання власником (користувачем) земельної ділянки нотаріально засвідченої згоди на забудову іншій, активній стороні договору. Тоді всі наступні документи будуть оформлюватися на неї. Якщо ж такий інвестор з’явився вже після отримання власником землі вихідних даних, або пізніше, у договорі спільного інвестування можна передбачити елементи відносин доручення, коли власник земельної ділянки – забудовник доручає іншій, активній стороні виступати від її імені перед третіми особами і видає відповідну довіреність.

Договір спільної інвестиційної діяльності так само засновується на ч.2 ст.6, ст.1130-1142 ЦК України. Його відмінність від попереднього договору полягає в тому, що співробітництво сторін не завершується після введення об’єкту в експлуатацію, оскільки сторони використовують такий об’єкт разом. Отже, договір має містити умови щодо порядку використання об’єкту, ведення спільних справ після завершення будівництва і порядок розподілу об’єкту, або викупу однією стороною частки іншої у разі розірвання договору.