Смітюх В.В.

Одеський національний університет імені І.І. Мечникова, Україна

Використання дисконтних облігацій для фінансування будівництва із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб

Використання дисконтних облігацій для фінансування будівництва із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб не передбачене ч.3 ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» у виключному переліку засобів інвестування будівництва житла. Отже, така інвестиційна схема, є, строго кажучи, незаконною[1].

Дисконтні облігації розміщуються за ціною, нижчою ніж їх номінальна вартість. Різниця між ціною придбання та номінальною вартістю облігації виплачується власнику облігації під час її погашення і становить доход (дисконт) за облігацією[2].

Дисконтні облігації є популярними серед забудовників через те, що їх використання мінімізує зобов’язання, ризики і витрати забудовника.

Цільова будівельна облігація емітується на час, що дорівнює часу будівництва і погашається у зв’язку із завершенням будівництва. Дисконтні облігації можна емітувати з великим строком обігу (10-20 років) і задіяти один випуск у всіх наступних будівельних проектах. Дисконтні облігації, що емітуються de facto з метою фінансування будівництва стають «облігаціями багаторазового використання».

Умови випуску цільових будівельних облігацій містять прив’язку до об’єктів нерухомості і кожна облігація повинна бути погашена одиницею площі нерухомості, тоді як дисконтні не прив’язані юридично до нерухомості і погашаються грошима. Тобто відсутні будь-які зобов’язання забудовника щодо передачі нерухомості власникові облігацій. Крім того, емітент не зобов'язаний прив’язувати обсяг емісії дисконтних облігацій до загальної вартості навіть одного об’єкту будівництва.

Все це значно збільшує ризики інвесторів – de jure вони інвестують не у нерухомість, що будується із використанням цінних паперів (далі ЦП), а просто в ЦП, дохід за якими є мінімальним і сплачується через багато років; законний інтерес інвесторів полягає в отриманні не житла, а дисконту.

Дисконтні облігації прив’язуються до об’єкту інвестування – житла через укладання „зворотнього” договору міни. За цим договором облігації переходять від власника облігацій-інвестора назад до емітента-забудовника. Такий договір може підписуватися одночасно з укладенням договору купівлі-продажу облігацій під відкладальною умовою, якою є оплата облігацій їх покупцем-інвестором. Утім, зазвичай, одночасно з договором купівлі-продажу облігацій підписується попередній договір міни, а основний договір міни укладається після оплати інвестором всіх облігацій.

Отже, часто обсяг емісії є мінімальним, інвестори перебувають у певній «черзі», придбають облігації і одразу обмінюють їх назад із тим, щоб можливість придбати облігації отримали наступні інвестори.

При цьому відносини шодо емісії забудовником дисконтних облігацій і їх наступного оплатного придбання інвестором за договором купівлі-продажу і щодо наступного „зворотного” обміну облігацій інвестором забудовником за договором міни на права на нерухомість, що будується, не об’єднані єдиною підставою їх виникнення. У разі розірвання, визнання недійсним договору міни з ініціативи забудовника, неукладенння основного договору міни, неможливістю виконання договору міни забудовником, інвестор залишається з дисконтними облігаціями, оплаченими ним за належним чином укладеним і виконаним договором купівлі-продажу облігацій і не має жодних підстав вимагати повернення коштів, сплачених ним забудовникові. Утім, у переговорах між забудовником, який використовує дисконтні облігації і кожним з інвесторів предметом завжди є отримання інвестором за сплачені ним кошти житла, облігації розуміються як певний проміжний етап і технічний інструмент (для того, щоб пересвідчитися у цьому досить оглянути рекламні матеріали забудовників: ніхто з них не розміщує рекламує емітованих ним дисконтних облігацій, але всі вони рекламують житло, будівництво якого фінансується через продаж таких облігацій). На практиці, забудовники укладають з інвесторами договори міни дисконтних облігацій до моменту введення житла в експлуатацію і першим власником відповідного об’єкту стає не забудовник, а інвестор. Договір міни укладається у простій письмовій формі. При цьому інвестор отримує за договором не нерухомість, а „право отримати у майбутньому нерухомість, що будується”, або ж „майнові права на нерухомість, що будується”.

Утім, схема залучення коштів забудовником житла через випуск дисконтних облігацій з наступним „зворотним” обміном цих облігацій на майнові права на нерухомість, що будується, передбачає фінансування будівництва житла за рахунок коштів фізичних та юридичних осіб засобом, не встановленим ч.3 ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» та із порушенням п.1.5.2 Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств, отже – не є законною. При цьому інвестори несуть всі правові ризики, пов’язані із можливим розірванням договору міни облігацій на майнові права на нерухомість, що будується, або визнання такого договору недійсним, неможливістю його виконання, або, навіть, його неукладення, без можливості повернути кошти, за рахунок яких, фактично, будується житло, та які інвестори сплачують забудовникові.

Література:

1. Про інвестиційну діяльність: Закон України від 18.09.91р // Відомості Верховної Ради України. – 1991. – N 47. – Ст. 646

2. Про цінні папери та фондовий ринок: Закон України від 23 лютого 2006 р. // Офіційний вісник України. – 2006. – N13. – Ст. 857

3. Порядок здійснення емісії облігацій підприємств: затверджений рішенням Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 17 липня 2003 р. №322 // Офіційний вісник України. – 2003. – N 33. – Ст. 1799.