Проблема
визначення характеристик земельних ділянок
Мірненко В.С.
Ринкова оренда землі, тобто укладені відповідно до
законодавчих актів орендні угоди, набувають чинності тільки тоді, коли орендар
має законне право приступити до використання земельної ділянки, що настає після
державної реєстрації договору оренди [1]. Чинними договори оренди можуть бути
тільки за умови виконання всіх вимог, що випливають із Закону України «Про
землеустрій» [2]. На практиці, основні вимоги щодо реалізації цього Закону
залишились невиконаними. Перш за все, не проведені необхідні
топографо-геодезичні та картографічні роботи як основи землеустрою в країні. Розмежування
земель ще за радянської влади між окремими сільськогосподарськими
підприємствами, населеними пунктами було надто наближеним, без проведення
відповідних землевпорядно-геодезичних робіт. Останні здійснювалися лише в місцях спорудження промислових
або транспортних об’єктів (доріг, трубопроводів, електромереж тощо). З цієї
причини Держкомзем України, Мінагрополітики, Держкомстат мають суттєві
розбіжності в даних про загальний обсяг сільськогосподарських угідь, орних
земель, інформації про землі державної та комунальної власності. Для сучасних
землевпорядних робіт слід провести детальну супутникову та аерофотозйомку земельних
площ України, забезпечити необхідну густоту геодезично-координатної сітки (в селах має бути 4
пункти на 1 кв. км у забудованій частині, та 1 пункт – у
незабудованій). Реально в Україні на одну сільську раду припадає в середньому
один такий пункт.
Нагромадження, збереження, аналіз складної й
багатогранної роботи щодо площі та якості
земель, їхнього стану для здійснення реального розмежування і виділення земельних ділянок, як вимагає Закон України «Про
землеустрій» [2], вимагає забезпечити топографічну зйомку територій у масштабі
не менше, ніж 1:5 000 (50 м), а для топографічної інформації про
землі у вигляді топографічних карт у масштабі 1:10 000 (100 м).
Однак проведення масштабних землевпорядних робіт
тільки державними геодезичними підприємствами практично неможливе з причини
відсутності у них відповідних коштів, фахівців і технічного оснащення. Тому до
цієї справи залучають приватних суб'єктів геодезичної діяльності, які мають на
це відповідні дозволи й ліцензії. Але
в процесі практичного здійснення геодезично-землевпорядних робіт, що
здійснюються досить неорганізовано виявляється ще низка проблем і недоліків.
Результати їхньої діяльності часто викликають обґрунтовані сумніви та нарікання
щодо якості виконуваних робіт та розцінок стосовно їх проведення, ступеня
кваліфікованості кадрів, невідповідностей при порівнянні топографічних зйомок
одних і тих самих територій різними суб'єктами геодезичного підприємництва. У
сукупності спостерігаються великі відмінності у інформації про площу,
адміністративно-територіальну належність земель, виникають конфлікти як між
територіальними громадами, так і в середині їх. На основі таких даних буде
досить складно сформувати загальнодержавний реєстр земель, провести їх
інвентаризацію, розмежування, моніторинг цільового використання та стану
ґрунтів за різними якісними параметрами.
Без чітко визначених кількісних та якісних
характеристик сільськогосподарських земель як певної сукупності окремих
(розмежованих) ділянок не задовольняється умова формування як ринку землі, так
і ринку оренди в повному розумінні цих інститутів ринкового обігу землі. За
умови дотримання ринкових принципів, угоди відчуження-придбання
(купівлі-продажу) або надання права на землекористування за певну орендну плату
завжди є результатом компромісів, узгодження, альтернативних економічних
інтересів покупця і продавця, орендодавця й орендаря певної земельної ділянки,
про яку сторони повинні мати вичерпну інформацію. Хоч і ринкові ціни на землю і
розмір орендної плати формується під впливом ринкових механізмів попиту та
пропозиції (з урахуванням інституціональних і неінституціональних обмежень), але у своїй основі ці грошові оцінки мають кількісні та
переважно якісні характеристики земель як сільськогосподарського
природно-економічного ресурсу.
Тому ще до запровадження ринкових механізмів
платоспроможного попиту й економічного обґрунтування рішень про пропозицію як
на ринку землі, так і на ринку оренди, цінові рівні визначаються всебічним,
науково обґрунтованим, суттєво деталізованим земельним кадастром, де відображено
об'єктивну характеристику тієї чи іншої ділянки, незалежно від суб'єктивних
оцінок як продавців (орендодавців), так і покупців (орендарів).
Такими
чинниками є розмір і конфігурація, експонування земельної ділянки (крутизна
схилів і т.п.); класифікація її за бонітетом; товщина шару родючості, його
біохімічна структура (у т.ч. питома частка гумусу, товщина його шару); вологість
ґрунтів, їх рельєф; наближеність до джерел водопостачання; захищеність ґрунтів
від вітрової та водної ерозії.
Важливе
значення для формування ціни й орендної плати мають такі чинники: наближеність
до населених пунктів; наближеність до важливих транспортних магістралей,
розвитку внутрішньо-територіальної мережі доріг; наближеність до джерел
енергопостачання; наближеність до місць закупівлі, зберігання, переробки
сільськогосподарської продукції, загальний розвиток обслуговуючої
сільськогосподарське виробництво відповідної інфраструктури.
Окрім цього на ринкові оцінкові
характеристики на землі сільськогосподарського призначення впливає забезпеченість
певної сільської місцевості потенційно вільною кваліфікованою робочою силою; доступ
у певному регіоні до кредитних ресурсів (як довго- так і короткострокових), до
лізингових структур забезпечення сільськогосподарською технікою; можливість
кооперативного залучення до спільного аграрного господарювання сусідніх
структур, потенціал та умови конкурентності з ними в певному регіоні; інституціональні,
організаційні, ринкові можливості використовувати інститут суборенди на сприятливих
для орендаря умовах.
Комплекс такої інформації є
обов'язковою умовою існування дійсно прозорого цивілізованого ринку землі та
ринку орендованих земель, а вільний доступ до неї повинні мати всі суб'єкти
згаданих вище ринків, включно з державними структурами, відповідальними за
здійснення державної регуляторної, фіскальної політики у сфері ринкового
обороту
земельних ресурсів.
Свого часу
фахівці з проблем землеустрою земель сільськогосподарського призначення для
потреб впровадження ринку землі та ринку орендованих земельних ділянок
вказували на необхідність розробки паспорта земельної ділянки [3]. У Земельному кодексі України зафіксовано визначення державного кадастру, його
призначення, його основні завдання, як «забезпечення повноти
відомостей про всі земельні ділянки,
застосування єдиної системи просторових координат та системи ідентифікації земельних ділянок, запровадження
єдиної системи земельно-кадастрової інформації та її достовірності».
Він має включати кадастрове зонування, кадастрові
зйомки, бонітування ґрунтів, економічну та грошову оцінку земельних
ділянок, державну реєстрацію земельних
ділянок [4].
За
логікою земельного реформування, ці дані мають бути змістовною частиною паспорта земельної ділянки, що має бути посвідченням певної фізичної або юридичної особи на приватні власність на землю, визначену як певну ділянку. Цей паспорт має бути основною законною підставою, поряд із державним актом на приватну власність, деталізуючи саме ринкові характеристики
ділянки землі (що не містить державний акт).
Саме паспорт
земельної ділянки має бути основним
джерелом
інформації для
покупців і
продавців, або орендодавців та орендарів, для здійснення відповідних ринкових
угод із землею (з урахуванням всіх законодавчих вимог та обмежень).
Проте, аналізуючи проекти Законів «Про ринок земель» [5] та
«Про державний земельний кадастр» [6] привертає увагу те, що в них про паспорт
на земельну ділянку йдеться лише в проекті Закону «Про ринок земель», де
вказано, що «... технічний паспорт складається місцевим органом з питань земельних ресурсів на замовлення органу виконавчої влади
або органу
місцевого самоврядування, який прийняв рішення про продаж земельної ділянки» і
в ньому мають «міститись відомості про: розмір земельної ділянки; місце
розташування (адресу); належність до державної або комунальної власності; експертну грошову оцінку земельної ділянки
та її стартову ціну; природний і господарський стан земельної
ділянки; цільове призначення земельної ділянки».
Для функціонування ринку земель сільськогосподарського
призначення, як в частині купівлі-продажу, так і в частині оренди, необхідним є
проведення повної інвентаризації земель з складанням відповідних карт.
Доцільним є запровадження паспортів земельних ділянок із зазначенням в них
характеристик, що впливають на розмір орендної плати чи ціну ділянки.
Література
1.
Закон України «Про оренду землі» / Офіційний сайт Верховної
Ради України – Режим доступу http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?
nreg=161-14
2.
Закон
України «Про землеустрій» / Офіційний сайт Верховної Ради України – Режим доступу http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi? nreg=858-15
3.
Патика В.П., Тараріко О.Г. Агроекологічний моніторинг та
паспортизація сільськогосподарських земель (методично-нормативне забезпечення).
– К.: Фітосоціоцентр, 2008. – 296 с.
4.
Земельний кодекс України / Офіційний сайт Верховної Ради
України – Режим доступу http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?page=1&
nreg=2768-14
5. Проект Закону «Про ринок земель» / Офіційний сайт Верховної Ради України
– Режим доступу http://gska2.rada.gov.ua/pls/zweb_n/webproc4_1
?pf3511=31852