Право/7. Экологическое, земельное и аграрное право

Семеген Зоряна Михайлівна

Прикарпатський національний університет імені Василя Стефаника, Україна

Правові проблеми застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Науковий керівник к.ю.н., доц. Багай Н.О.

Застава земель сільськогосподарського призначення широко застосовується у світі як ефективний механізм залучення коштів на розвиток сільського господарства. Водночас на сьогодні продовження мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, невирішеність питань державного земельного кадастру та ринку земель в Україні не сприяє реалізації цього механізму. Тому актуальним видається дослідження відносин застави земель сільськогосподарського призначення, зокрема, їх суб’єктно-об’єктного складу, та перспектив правового регулювання.

Визначення поняття «застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення», запропоноване доктриною аграрного права, близьке до легальної дефініції іпотеки, що міститься у ст. 1 Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року [1], але одночасно враховує особливості земельних правовідносин. Так, вчена В.Д. Сидор пропонує під заставою земельних ділянок сільськогосподарського призначення розуміти спосіб забезпечення виконання зобов’язання, при якому заставодержатель набуває право у випадку невиконання заставодавцем забезпеченого заставою зобов’язання отримати задоволення за рахунок заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення, реалізованої з прилюдних торгів (земельного аукціону), переважно перед іншими кредиторами, і одночасно особливий спосіб обтяження земельної ділянки, що використовується для забезпечення виконання кредитних договорів, пов’язаних безпосередньо із здійсненням чи розвитком сільськогосподарського виробництва [2, с. 7]. Таким чином, застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення має змішану правову природу і є одночасно інститутом не лише аграрного, а й земельного та цивільного права.

Основу нормативного регулювання застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення на сьогодні становлять положення Конституції України, Земельного кодексу, Цивільного і Господарського кодексів України, законів України «Про заставу», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про оцінку земель» та інших нормативно-правових актів.

Варто з’ясувати основні особливості застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Насамперед, необхідно зазначити, що існує ряд обмежень стосовно суб’єктного складу відносин, які виникають при укладенні договору іпотеки земель сільськогосподарського призначення. Так, відповідно до ч. 4 ст. 133 Земельного кодексу України заставодержателями земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки [3]. Отже, використання земель сільськогосподарського призначення як предмета іпотеки обмежене лише сферою банківського кредитування [4]. Однак, зважаючи на фінансове становище, для більшості сільськогосподарських товаровиробників пропоновані комерційними банками умови кредитів є недоступними. З огляду на це, науковці та практики вбачають вихід у створенні системи спеціалізованих земельних (іпотечних) банків. Позитивний досвід функціонування таких фінансових установ у багатьох європейських країнах дозволяє говорити про їх ефективність. На думку Н.М. Левченко, найбільш оптимальною для України є німецька модель іпотечного кредитування. Її особливість полягає в тому, що у сферу кредитування залучений публічний орган – рентний банк, який не видає кредити безпосереднім споживачам, а лише здійснює рефінансування. Таким чином, витрати банку на адміністративні цілі, а також фінансові ризики мінімізуються [5, с. 6].

Ю.В. Плецька вважає, що система кредитування сільськогосподарських товаровиробників повинна бути дворівневою і складатися із Державного земельно-іпотечного банку та акціонерних комерційних земельно-іпотечних банків – підприємницьких суб’єктів [6, с. 41]. Необхідно зазначити, що в рамках програми економічних реформ Міністерством аграрної політики та продовольства України було запропоновано створення таких структур, як Аграрний банк (для здійснення єдиної кредитної політики в агросекторі) та Державний іпотечний земельний банк (для обслуговування агровиробників та відносин на ринку землі).

Слід брати до уваги те, що правомочності банку як юридичної особи на розпорядження зазначеним предметом іпотеки є суттєво обмеженими. Закон України «Про іпотеку» передбачає декілька способів задоволення іпотекодержателем своїх вимог, забезпечених заставою. Це, зокрема: передача іпотекодержателю або іншій особі предмета іпотеки в управління на період до його реалізації (ст. 34 Закону України «Про іпотеку»); передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (ст. 37 Закону України «Про іпотеку»); продаж предмета іпотеки будь-якому покупцеві (ст. 38 Закону України «Про іпотеку») [1].

Якщо ж предметом застави є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, то вибір способів задоволення вимог банку суттєво обмежується. Так, банк не може передати земельну ділянку в управління, оскільки Земельним кодексом України це не передбачено. Крім того, навряд чи доцільно говорити про можливість вільного вибору покупців, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 130 Земельного кодексу покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві, або ж юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. У свою чергу, ч. 2 цієї ж статті визнає переважне право купівлі земель сільськогосподарського призначення за громадянами України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідними органами місцевого самоврядування. Виходячи з даного положення, банк також не може набувати право власності на предмет іпотеки – земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

У ст. 5 Закону України «Про іпотеку» наведено вичерпний перелік умов визнання об’єкта нерухомості предметом іпотеки. Так, нерухоме майно повинно належити іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. На сьогодні Земельний кодекс України містить норми, які унеможливлюють використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення як предмета іпотеки з огляду на існування мораторію на їх відчуження до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року (п. 15 Розділу Х Земельного кодексу України) [3]. У свою чергу, згідно з ч. 1 ст. 15 Законну України «Про іпотеку» заборони та обмеження, встановлені Земельним кодексом України щодо відчуження та цільового використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, є чинними і при їх іпотеці [1]. Однак, на нашу думку, варто погодитися із Г. Соболєвою, яка вважає, що дане положення не зовсім правильно застосовувати до іпотечних відносин, адже іпотека не є суто відчуженням земельної ділянки. Це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, яке залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, за яким іпотекодержатель має право при невиконанні боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, передбаченому Законом України «Про іпотеку» [7].

Таким чином, можна констатувати, що законодавство не передбачає перешкод для укладення договорів застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення, тобто мораторій не стосується власне укладення таких угод. Щоправда, іноді це призводить до того, що судами робиться помилковий висновок про можливість звернення стягнення на земельні ділянки сільськогосподарського призначення як предмет іпотеки. Так, рішенням Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 5 січня 2009 року у справі №2-585/09 про стягнення боргу за договором позики було вирішено стягнути з відповідача борг, а у разі відсутності коштів – звернути стягнення на земельну ділянку сільськогосподарського призначення [8]. Справді, правових заборон на укладення договору іпотеки земельної ділянки сільськогосподарського призначення немає, однак механізм подальшої її реалізації фактично відсутній. Це пов’язано з тим, що у випадку неповернення кредиту і виникнення необхідності звернення стягнення на земельну ділянку вона підлягає відчуженню лише відповідно до її цільового призначення; змінити цільове призначення заставленої ділянки відповідно до чинного законодавства неможливо [4].

У такому разі виникає питання про дійсність забезпечення виконання зобов’язання.

Зважаючи на вищевикладене, позитивним можна вважати визнання законодавцем можливості передання в заставу права оренди земельної ділянки, тим паче, що більшість сільськогосподарських підприємств функціонує саме на базі орендованого майна. У цьому випадку не йдеться про відчуження чи передачу прав на відчуження земельної ділянки у контексті зазначеного п. 15 Розділу Х Земельного кодексу. Тобто відбувається передача від одного суб’єкта до іншого не майна чи майнового права, а зобов’язального права, що чинним законодавством не заборонено.

На підставі викладеного можна констатувати необхідність формування реального економіко-правового механізму застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що, у відповідності до ст. 4 Закону України «Про основні засади державної аграрної політики на період до 2015 року» є одним із пріоритетних шляхів розвитку земельних відносин [9].

Література

1. Про іпотеку: Закон України від 5 червня 2003 pоку № 898-IV // Відомості Верховної Ради України. – 2003. – № 38. – Ст. 313.

2. Сидор В.Д. Правові засади застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні: автореф. дис. канд. юрид. наук: спец. 12.00.06 – Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України. – К., 2005. – 17 с.

3. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. // Відомості Верховної Ради України. – 2002. – № 3-4. – Ст. 27.

4. Кулинич П. Іпотека крізь призму земельного законодавства / П. Кулинич. – [Електронний ресурс ] // Режим доступу: http://www.yur-gazeta.com/oarticle/496/

5. Левченко Н.М. Світова практика державного регулювання іпотеки земель сільськогосподарського призначення / Н.М. Левченко // Теорія та практика державного управління. – Вип. 3 (30). – 2010. – С. 1-9.

6. Плецька Ю.В. Економічні передумови розвитку іпотеки землі в Україні / Ю.В. Плецька // Вісник Черкаського університету. Серія Економічні науки. – 2009. – Вип. 153. – С. 38-44.

7. Соболєва Г. Правові аспекти іпотеки землі та іпотечного кредитування / Г.Соболєва. – [Електронний ресурс] // Режим доступу: http://www.legalweekly.com.ua/article/?uid=829

8. Рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області у справі №2-585/09 про стягнення боргу за договором позики // Єдиний державний реєстр судових рішень України. – [Електронний ресурс ] // Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/2736675

9. Про основні засади державної аграрної політики на період до 2015 року: Закон України від 18 жовтня 2005 року № 2982-IV // Відомості Верховної Ради України. – 2006. – № 1. – Ст.17.