Экономические науки/ Инвестиционная деятельность и фондовые рынки

Караваева Н.М.,

Уральский федеральный университет

имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, Россия

Исследование девелоперского рынка г. Екатеринбурга

В каком состоянии находится сегодня девелоперский бизнес г. Екатеринбурга? По уровню развития рынка коммерческой недвижимости г. Екатеринбург входит сегодня в тройку крупнейших городов России [1]. Особенно бурно в последние несколько лет развивались сегменты торговых и офисных центров, гостиниц и логистических комплексов. Рынок этот молодой, поэтому удар, нанесенный по нему мировым финансово-экономическим кризисом, носил наиболее болезненный характер [2].

Было отмечено на международном инвестиционном форуме PROEstate, что девелоперские проекты в Екатеринбурге продолжают успешно развиваться, несмотря на продолжающийся кризис на мировых финансовых рынках. Управляющий директор ОАО «Банк ВТБ», вице-президент «Гильдии управляющих и девелоперов» А.А. Ольховский, однако, считает, что Российская строительная отрасль сегодня поставлена на грань выживания [3]. А по мнению других экспертов строительная отрасль в России сегодня – на стадии «квазирынка» - олигополизированного, в значительной степени непрозрачного, переполненного неповоротливыми, структурно неоформленными и зачастую экономически неэффективными участниками.

«Если в начале 2010 г. еще остро ощущалось влияние экономического кризиса, то к концу года рынок ожил, ситуация стала выравниваться, начали формироваться листы ожидания на хорошие объекты, – считает генеральный директор управляющей компании «RED» (г. Екатеринбург) Алексей Клименко, - о том, что кризис закончился, говорить рано, но эксперты надеются, что ценовое дно уже было достигнуто и рынок ожидает подъем, пусть даже медленными темпами». На II-ой ежегодной практической конференции «Итоги года на рынке недвижимости – 2010» в г. Екатеринбурге были приведены следующие основные выводы:

· объемы продаж на рынке недвижимости в 2010 г. по отношению к 2000 г. снизились на 15%;

· усилилась конкуренция среди посредников: число агентств за тот же период выросло в 1,4 раза, при этом объем вторичного рынка не изменился;

· изменились потребительские предпочтения: лидерство в росте цен удерживают окраины и пригород, малогабаритное жилье, «хрущевки», «брежневки»;

· темпы строительства по большинству объектов существенно снизились: каждый четвертый объект строительства «заморожен», 40% домов имеют задержку сроков сдачи более 1 года.

Большая часть девелоперов на рынке г. Екатеринбурга – это торгово-строительные компании, чья ключевая компетенция – осуществление проектных и строительно-монтажных работ. Сформированы на базе крупных трестов и строительно-монтажных управлений, существовавших еще в советский период. Они управляют готовым объектом, получая доход, не рассматривают возможность выхода из проекта и реализации бизнеса. Используют заемное, как правило, банковское финансирование.

Однако в последние годы заметна смена приоритетов. Появилось осознание необходимости разработки не только концепции конкретного объекта недвижимости, но и концепции девелопмента в целом, т.е. определение стратегических вариантов развития проекта, оценка потенциальных возможностей выхода и реализации готового бизнеса. Исследование девелоперского бизнеса г. Екатеринбурга позволило обобщить общую схему его девелопмента (рис. 1).

Участников процесса девелопмента недвижимости можно разделить в зависимости от степени включенности в проект и рисков, которые они на себя принимают в ходе его реализации на две группы:

1) прямые участники, несущие основные риски и отвечающие за реализацию проекта;

2) косвенные участники, которые не обременены рисками и напрямую не заинтересованы в реализации проекта.

ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА – ДЕВЕЛОПЕР / ИНВЕСТОР

Рис. 1. Схема девелопмента на рынке г. Екатеринбурга

Следует отметить, что количество и качество услуг, которые оказывают сторонние организации в девелоперском проекте, еще недостаточно. Отсутствуют эффективные механизмы страхования рисков девелопера и собственников/арендаторов готовых объектов, не развит рынок капитала, позволяющий выбирать различные возможности инвестирования, сам механизм привлечения финансовых ресурсов еще только формируется и для каждого проекта разрабатывается новый, в то время как за рубежом есть ряд готовых и опробованных вариантов, гарантирующих определенные показатели доходности. Все это говорит о достаточно слабой инфраструктуре обеспечения девелоперского процесса. Но тенденции таковы, что рынок постепенно берет на вооружение инструменты работы западных девелоперов, что начинает давать свои результаты – появляются действительно качественные объекты, которые интересуют зарубежных институциональных инвесторов.

Литература:

1. Караваева Н.М., Плешков С.Ю. Практические проблемы девелоперского бизнеса в современных условиях. Сборник научных трудов по материалам международной научно-практической конференции «Перспективные инновации в науке, образовании, производстве и транспорте 2011». Том 11. Экономика. – Одесса: Черноморье, 2011. С.62-65.

2. Засухин А. Рынок недвижимости. Уроки кризиса // Власть и бизнес. Личный капитал. Приложение к газете «Капитал». 2010, №24. С.2.

3. Ольховский А. У региональных девелоперов есть преимущества перед федералами //Деловой квартал, №4. 2009. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: // www. investtalk.ru/forum/index.php.

4. Материалы II ежегодной практической конференции «Итоги года на рынке недвижимости – 2010». 13 декабря 2010 г. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: // www.rieltkazna.ru/event/1876.