Право / 7.Экологическое, земельное и аграрное право.

К.ю.н., доцент Храмова И.С.

Астраханский государственный университет, Россия

Государственная регистрация ипотеки земельных участков

Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки.

Провозглашенный Земельным кодексом РФ [1] принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

Достаточно последовательное отражение данный принцип находит, в частности, и в нормах Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [2], определяющем особенности ипотеки земли. Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ [3], ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным.

Согласно статьи 10 пункта 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункта 3 и пункта 4 статьи 339 Гражданского кодекса РФ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Ипотека земельного участка должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии). Согласно законодательству ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4]. Государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществляется по месту его нахождения.

Основанием для государственной регистрации ипотеки, служит заявление залогодателя или залогодержателя по данному договору, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на земельный участок. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Между тем расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между сторонами договора не установлено иное.

Для государственной регистрации ипотеки необходимо предоставление следующих документов: договора об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с действующим законодательством о государственной регистрации.

Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки земельного участка в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной[5].

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляются также:

- закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Если имеет место уступка прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке государственная регистрация смены залогодержателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. В этом случае для государственной регистрации должны быть представлены:

- договор уступки прав;

- документ об оплате государственной регистрации;

- ранее зарегистрированный договор об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки считается день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки земельного участка допускается в случаях когда:

- право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с законом;

- с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться данным земельным участком;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ о земельном участке свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данную недвижимость;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на земельный участок, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ «Об ипотеке» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с земельным участком;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Однако наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме не позднее пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия самого сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Плата за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон по договору возвращается половина суммы, внесенной за государственную регистрацию.

Согласно части 2 статьи 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в случае:

- непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из вышеуказанных документов;

- несоответствия договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям законодательства РФ;

- необходимости проверки подлинности представленных документов;

- при наличии судебного спора по поводу прав на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

В случае принятия решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения несоответствий. При невыполнении требований в установленный срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Однако, стоит отметить, что, на первый взгляд, стройная система государственной регистрации ипотеки земельных участков, имеет ряд недостатков. Так, например, перечень документов, предоставляемых для государственной регистрации права и обременения (залога), является в настоящее время открытым, что порождает сложности в единообразном применении положений порядка государственной регистрации ипотеки земельных участков. Таким образом, необходимо отметить необходимость установления жестких требований к перечню подаваемых на государственную регистрацию документов, с целью упорядочения и единообразия все процедуры.

Тем не менее, не смотря на определенное количество недочетов в самой системе, нельзя отрицать факт самого существования и довольно успешного функционирования процедуры государственной регистрации ипотеки земельных участков, а, следовательно, и реализации всего института ипотеки в целом.

Литература:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011 г). // «Российская газета» от 30 октября 2001 г. № 211-212.

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. - № 29. - ст. 3400.

3. Гражданский кодекс РФ часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011 г.) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 12.12.2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - № 30. - ст. 3594.

5. Дюкова Т.Ю. Правовые последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделок // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России, № 2, март-апрель 2009 г С. 43