Романюк И.А.

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, г. Пенза, Россия

Методика определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий определяется для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками и объектами недвижимости.

Основанием определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения служат, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения разработанные в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по удельным показателя, определение которых предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее - перечень культур);

выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее - севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее - удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);

определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее - удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур);

расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее - удельный валовый доход);

расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее - удельные затраты на возделывание);

расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота (далее - удельные затраты на поддержание плодородия почв);

расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (далее - прибыль предпринимателя);

определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее - коэффициент капитализации);

расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель, на условиях самовывоза.

Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель, сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 № 316 установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель (далее — ГКОЗ) — не реже одного раза в 5 лет.

Второй тур ГКОЗ сельскохозяйственного назначения проводился по состоянию на 01.01.2006 и результаты его были утверждены постановлением Правительства Пензенской области от 01.12.2006 № 763-пП.

В соответствии с Постановлением, а также в целях актуализации налоговой базы по земельному налогу в 2011-2012 годах проведен третий тур ГКОЗ сельскохозяйственного назначения, результаты которого утверждены постановлением Правительства Пензенской области от 07.09.2012 № 645-пП.

Наиболее «дорогой» группой является 1-я, т.к. к ней относят земельные участки, пригодные под пашню, сенокосы, пастбища, залежи и многолетние насаждения. Среднее значение УПКСЗ 1-й группы в среднем по Пензенской области составляет 5,14 руб./кв.м.

Определение кадастровой стоимости участков данной группы является наиболее трудоемким вследствие необходимости сбора и анализа большого объема информации. Согласно Методике расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка 1-й группы производится как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей, чему предшествует определение удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка.