Экономические науки/6. Маркетинг и менеджмент

К.э.н. Гендлина Ю.Б., Маркова В.С.

Череповецкий государственный университет, Россия

Факторы, влияющие на формирование бизнес-процессов в управлении недвижимостью

В менеджменте недвижимости должен быть клиентоориентированный подход, заключающийся в использовании объекта не только как отдельного товара, но и в качестве основы для разработки и предоставления целостного набора услуг, востребованных клиентами – покупателями, арендаторами [1]. Непрерывно изменяющаяся внешняя среда обуславливает необходимость следовать всем новейшим тенденциям, что невозможно без постоянных качественных изменений внутренних бизнес-процессов. Иначе, начинается потеря клиентских и конкурентных позиций, а значит, останавливаются или уменьшаются темпы развития инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.

Бизнес-процесс – это изменение объекта бизнес-процесса. В бизнес-системе, связанной с эксплуатацией недвижимости осуществляется преобразование данного недвижимого имущества, результатом которого становится создание новой потребительной стоимости. Объект бизнес-процесса – это то, что изменяется в ходе бизнес-процесса, а это услуга (товар, работа) для потребителя, определяемые как основные потоки – материальные, финансовые или информационные [2].

Анализ практики эксплуатации коммерческих объектов, в частности торговых и офисных, показал, что самыми актуальными бизнес-процессами для собственника и владельца недвижимого имущества являются бизнес-процессы технической эксплуатации здания, к которым относятся: техническое обслуживание, санитарное содержание, коммунальное обслуживание и планово-предупредительные ремонты.

Данные бизнес-процессы, под воздействием внешней среды подвергаются совершенствованию и, как показал анализ практики, на этот процесс влияют различные факторы. Ключевые факторы, из всех выявленных, классифицируем с точки зрения возможности ими управлять:

1. Субъективные факторы или управляемые, т.е. факторы, которые могут быть изменены в необходимую для собственника сторону: уровень арендной платы; количество сдаваемых в аренду площадей; состояние недвижимости; функциональная пригодность и использование; ресурсы для выполнения бизнес-процесса; внутренний документооборот, информация.

2. Объективные или неуправляемые, т.е. факторы, на которые собственник воздействовать не может, но их необходимо учитывать при оценке результативности бизнес-процессов: сезонность; уровень конкуренции; уровень инфляции; покупательский спрос.

Среди субъективных факторов особо важным является арендная плата, поскольку она напрямую зависит от объема затрат на техническую эксплуатацию. Любой арендатор изначально желает получить качественное помещение по минимальной цене. В свою очередь, арендодатель стремится сдать помещение требуемого заказчиком качества ровно за столько, сколько это стоит. Корректируя уровень арендной платы арендодатель ориентируется на уровень затрат, связанных с технической эксплуатацией здания. Неоправданно завышенные затраты, равно как и экономия средств, приводят к снижению интереса со стороны арендаторов.

При этом решению данной задачи может помочь стремительное развитие информационных, компьютерных, телекоммуникационных технологий, которые способствуют получению полной, достоверной, качественной информации по техническому состоянию здания и инженерных систем. Внедрение и использование современных технологий и инженерного оборудования позволяет предотвратить непредвиденные аварийные ситуации, что в свою очередь оптимизирует затраты на техническое содержание и планово-предупредительные ремонты.

Следовательно, воздействуя на один управляемый фактор, хотя бы на количество ресурсов, необходимых для бизнес-процессов, собственник и владелец недвижимости одновременно оказывают влияние на другие субъективные факторы и, прежде всего, на уровень арендной платы.

Однако субъективные и объективные факторы должны рассматриваться как взаимозависимые. Например, уровень арендной ставки в рыночных условиях напрямую зависит от конкурентоспособности объекта: чем конкурентоспособнее объект, тем стабильнее становится уровень арендной ставки, и тем дольше арендодатель её не повышает или повышает незначительно. Безопасные и комфортные условия в здании привлекают не только крупных арендаторов и операторов на длительный период, но и клиентов (покупателей), что формирует положительный имидж коммерческого объекта и его конкурентные преимущества. Надежные и популярные арендаторы определяют прогноз развития коммерческого объекта недвижимости в будущем и, как следствие, определяют его доходность.

Необходимо отметить и то, что совершенствование бизнес-процессов, связанных с технической эксплуатацией здания, должно проходить во взаимосвязи двух механизмов: расчета стоимости обслуживания здания и повышения рыночной стоимости недвижимого имущества в целом (земельный участок и здание на нем). Так как в благоприятных технических и санитарных условиях развитие коммерческого объекта недвижимости, нацеленного на долгосрочные отношения с арендаторами, принимает стабильный характер, а это обуславливает рост его рыночной стоимости.

Список литературы:

1. Иванов В.В. Хан О.К. Управление недвижимостью. – М.: ИНФРА-М, 2007.

2. Масленников В.В., Крылов В.Г. Процессно-стоимостное управление бизнесом. – М.: ИНФРА-М, 2006.