УДК 332.64

Завора Т.М.

Рентна складова фінансового механізму оцінки ресурсів
у будівництві.

Формування житлової політики України потребує удосконалення фінансового механізму оцінки земельних ресурсів у будівництві з урахуванням його рентної складової.

Фінансовий механізм оцінки ресурсів розглядається як схема практичного використання економічної оцінки земельних ресурсів у економіці держави, а саме, житловому будівництві.

Економічна оцінка земельних ресурсів полягає в визначенні їх вартості в грошовому еквіваленті. Метою її здійснення є встановлення відмінностей в якості ресурсів із урахуванням регіональних природних і економічних умов виробництва та їх місцерозташування. Економічна оцінка ресурсів базується на розрахунку доходу, одержаного внаслідок їх використання, тобто річної диференціальної ренти.

Об’єктом оцінки виступають природні та соціально-економічні властивості земельних ділянок під будівництво. Оцінювальним критерієм земельних ресурсів є територіальний рентний ефект, який досягається за рахунок зміни відмінностей території. Об’єктивними умовами його утворення слугує просторова обмеженість придатних для будівництва земельних ділянок, що, в свою чергу, носить диференційований характер та визначення по регіонам України.

Результати економічної оцінки території використовуються при визначенні ресурсного потенціалу регіону, проведенні кадастрових робіт; дають об’єктивну інформацію про наявність та якість територій для прийняття рішень по їх раціональному використанню, охороні та покращенню даного ресурсу природи.

З метою створення умов для фінансового регулювання земельних відносин в Україні здійснена грошова оцінка земельних ресурсів [1].

Статтею 201 Земельного кодексу України від 25.10.2001 року №2768-ІII встановлено, що залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною [2].

Нормативна грошова оцінка проводиться відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.1995 р. №213 (із змінами) [3].

В основі грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його територій та якості земель із урахуванням природнокліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

У межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра землі диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням наступних факторів: неоднорідності функціонально-планувальних якостей території; доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку; рівня інженерного забезпечення та благоустрою території; рівня розвитку сфери обслуговування населення; екологічної якості території; привабливості середовища, а саме, різноманітності місць прикладання праці, наявності історико-культурних та природних пам'яток.

В умовах переходу до ринкової економіки та створення ринку землі оцінка землі, яка має нормативний характер, не враховує основних факторів, притаманних ринковій економіці – попиту та пропозиції. Ринкова вартість земельних ділянок визначається при здійсненні експертної грошової оцінки.

Проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення регламентується Методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002р. № 1531 [4].

Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів: капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма); зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат на земельні поліпшення.

У сучасних умовах господарювання, з метою формування джерела коштів для фінансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, в основі плати за земельні ресурси використовується нормативна грошова оцінка. Нормативна грошова оцінка земельних ресурсів є оцінкою перехідного періоду. У перспективі для країни з ринковою економікою вона повинна трансформуватися в оцінку, яка буде орієнтуватися на земельний ринок.

Необхідність платного користування земельними ресурсами в нових умовах господарювання регламентується Законами України «Про плату за землю», «Про оренду землі», «Про оцінку земель». Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати.

В Україні відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» іншими нормативно правовими актами.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Річна орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів і не може перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки [5].

На нашу думку, з метою обґрунтування розміру орендних ставок, необхідно розробити методику розрахунку орендних платежів відповідно до Закону України «Про оренду землі». Останні повинні в максимальній мірі відтворювати ринкову, об’єктивну вартість конкретних земельних ділянок і виконувати певні регулюючі та стимулюючі функції, а саме, регулювати вартість забудови у відповідності до містобудівних задач. Розмір платежів має враховувати абсолютну складову земельної ренти, яка характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки.

Таким чином, з метою формування житлової політики України, фінансовий механізм оцінки земельних ресурсів у будівництві, житла зокрема, потребує удосконалення, шляхом урахування його рентної складової.

Удосконалення фінансового механізму оцінки земельних ресурсів у будівництві полягає в принциповій зміні діючої грошової нормативної оцінки земель; створенні бази даних експертних оцінок вартості землі; формуванні орендної плати з урахуванням двох складових: нормативної і рентної. Нормативна складова формування орендної плати вноситься всіма землекористувачами, незалежно від розташування території, і являє собою компенсацію витрат, які понесе місто на відновлення інфраструктури. Рентна складова орендної плати являє собою диференціальну міську земельну ренту місцерозташування і відображає соціально-економічні переваги ділянки.

Література:

1. Закон України «Про оцінку земель» №1378-ІV від 11 грудня 2003 р. ОВУ № 1 ст.1

2. Земельний кодекс України, № 2768-ІІІ, 25 жовтня 2001 р. зі змінами від 11 вересня 2003 р.

3. Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213

4. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок. Затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002р. № 1531.

5. Закон України «Про оренду землі» // Все про бухгалтерський облік. – 2004 – № 122.