Об использовании дифференциальной ренты для ипотечного кредита

К.э.н. Мир Абдул Каюм Джалал

ЮФ «КАТУ» НАУ

Формирование рынка земли потребовало научно-обоснованной денежной оценки земельных ресурсов Украины, создания, как нормативной базы, так и ряда новых учреждений. Принятая КМУ методика денежной оценки земли четко определила такие категории как абсолютная и дифференциальная рента. Известно, что под дифференциальной рентой понимается дополнительный доход получаемый с гектара площади сверх нормативной стоимости продукции полученной на этой площади, то – есть суммы всех затрат на производство, реализацию продукции и нормативной прибыли.

В результате наших исследований был определен доход от замены малопродуктивных растений более высокопродуктивными на почвах одного и того же плодородия. Предметом этих тезисов является использование этого дохода, названного нами: дифференциальная рента сельскохозяйственных растений.

Проблема использования ренты для совершенствования экономики хозяйств рассматривалась в наших работах: «Дифференциальная рента - новый подход к расчету единого фиксированного налога” [1].О дифференциальной ренте сельскохозяйственных культур [2].

В этих работах рассматриваются отдельные стороны совершенствования экономических отношений на основе использования ренты , но возникает объективная необходимость дальнейшего развития многих выдвинутых положений, что и определило необходимость этой статьи.

Рассмотрим методические особенности расчета величины ссуды ипотечного кредита в зависимости от величины дифференциальной ренты получаемой с заложенной земельной площади. Прежде всего, следует пояснить, что расчет дифференциальной ренты нельзя вести по типовой методике, принятой Кабинетом министров Украины в марте 1995 года, потому, что в ней используется урожайность 1990 года и производственные затраты на выращивания зерновых на основе технологических карт 1986-1990 годов. За время экономических реформ урожайность резко снизилась и поэтому следует использовать следующие правила:

Правило 1. При расчете величины выдаваемой ссуды ,надо использовать самую минимальную урожайность, полученную за последние пять лет.

Правило 2. Для расчета реальной величины производственных затрат на один гектар земли (ПРЗ), следует применить фактический (Кр) коэффициент рентабельности, как отношение прибыли к себестоимости и фактические цены реализации продукции.

ПРЗ= (Урожайность/га х цена реализации /ц) / 1+ Кр

Правило 3. Нормативная прибыль продукции (Нпр), получаемая с 1 га земли, равна 30 процентов (0,3) от фактического коэффициента рентабельности Нпр=0,3 Кр

Правило 4. Нормативная стоимость продукции -это сумма производственных затрат , увеличенная на нормативную прибыль НС = ПРЗ х 1,3 Кр, а величина дифференциальной ренты земли представляет собой разницу между стоимостью и нормативной стоимостью произведенной продукции с 1 га: ДР= ВП- НС

Правило 5. Величина ссуды ипотечного кредита (ИС) не должна превышать 40 % дифференциальной ренты, получаемой с 1 га земли Ис =О,4 ДР (табл. 1). Итак, при условии минимальной урожайности за последние пять лет и реальной рентабельности предприятий, имеющих разную специализацию, при залоге 500 га земли хозяйства могут получить от 7,84тыс дол(специализация- зерно-животноводческая) до129,46 тыс. дол( специализация виноградарско-винодельческая) в связи с их экономическим состоянием, определяемым величиной дифференциальной ренты, получаемой с гектара сельскохозяйственных угодий.

Табл.1.Расчет величины ипотечной ссуды для хозяйств разных производственных типов, расположенных в разных природно-климатических условиях Крыма

Показатели расчета дифференциальной ренты	Хозяйство «А» в Джанкойском районе	Хозяйство «Б» в Бахчисарайском районе	Хозяйство «В» на Южном берегу	Хозяйство «Д» в Белогорском районе	Алгоритм расчета показателей
Урожайность зерна, ц/га винограда ,ц/га плодов ц/га	29	45	40	18	Минимальная за 5 лет
Цена реализации, долл /ц	12	40	50	12
Стоимость валовой продукции, долл./га	348	1800	2000	216	С3= С1х С2
Коэффициент рентабельности	0,65	0,26	0,86	0,35	фактический
Производственные затраты, долл./га	210,9	1428,57	1075,27	160	С3 /(1+С4 )
Коэффициент нормативной прибыли	0,195	0,078	0.258	0,105	0,3 С4
Нормативная стоимость продукции, долл./га	252,02	1539,99	1352,68	176,8	С5 х (1 +С6)
Дифференциальная рента, долл./га	95,97	260,0	647,31	39,2	С3 - С7
Норматив ссуды, долл./га	38,39	104,0	258,92	15,68	С8х 0,2
Величина ссуды (залог 500 га земли),тыс долл.	19.125	52,0	129,46	7,84	С9 х 500

Примечание : Хозяйства: «А»-КАТП «Джанкой»-зерно животноводческое; «Б»- ОАО«Плодовое»-плодо-виноградное; «В»-ЗАО «Гурзуф»-виноградо-винодельческое ; Д- ЧП «Зеленогорский»зерно-животноводческое.

Возникает вопрос: нельзя ли увеличить, например, норматив выделяемой ссуды до 50%-ной дифференциальной ренты? Ответим на этот вопрос данными из таблицы по ЧП «Зеленогорский» Белогорского района Крыма. От полученной урожайности 18 ц/га при 50%-ной дифференциальной ренте надо выделить 9 ц/га; кроме того, семенной фонд составит 3 ц/га, натуроплата 2 ц/га, то есть всего 14 ц/га, оставшиеся 4 ц/га не смогут покрыть производственных затрат 160 грн. на гектар, равных реализации 8,9 ц/га. Поэтому 40% величины дифференциальной ренты являются пределом, которые может выдать банк, не подвергая себя риску невозврата кредита.

Правовой основой ипотечного кредитования является договор на получение ссуды под залог земельной собственности сельскохозяйственного предприятия. Однако прошедшие изменения в организационно-правовых основах предприятий создали специфические условия этого залога.

Использованная литература

1.Мир Абдул Каюм Джалал, Климчук С.В Дифференциальная рента- новый подход к расчету единого фиксированного налога Збірник наукових праць ХДАУ2001. №8. – С.127-130

2.Мир Абдул Каюм Джалал, О дифференциальной ренте сельскохозяйственных культур.//Экономика и управление.- № 6. - Симферополь 2002.