К.э.н. Кулумбетова Л.Б.

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза, Казахстан

Ипотечное жилищное кредитование в Казахстане

Казахстан является одной из наиболее активных стран СНГ, развивающих ипотечное жилищное кредитование. По данным Национального банка, на протяжении последних пяти лет наблюдалась тенденция роста объемов ипотечного кредитования (рисунок 1). Особенно активно рынок ипотеки начался развиваться в 2003 году. Объем выданных в прошлом году ипотечных кредитов превысил 1,75 млрд. долларов США [1].

рисунок 1 Динамика объемов ипотечного кредитования

Примечание: составлено по данным Статистического бюллетеня Нацбанка РК, 2006 – №1

В стране сформирована основная законодательная база: в 1995 году был принят Указ Президента РК, имеющий силу закона «Об ипотеке недвижимого имущества», в 2000 году одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования, принят закон «О жилищных строительных сбережениях», в 2003 году вышел закон «О рынке ценных бумаг».

Особую роль стала играть созданная в 2000 году Казахстанская ипотечная компания (КИК), занимающаяся рефинансированием банков, предоставляющих жилищные ипотечные кредиты в соответствии с установленными корпорацией стандартами и требованиями. Основными функциями Казахстанской ипотечной компании являются:

· привлечение долгосрочных ресурсов в сферу жилищного ипотечного кредитования;

· повышение ликвидности банков, занимающихся ипотечным кредитованием, путем рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов;

· обеспечение надежности ипотечных кредитов путем разработки и внедрения стандартных процедур и обслуживания ипотечных кредитов КИК приобретает права требования по долгосрочным ипотечным кредитам, выданным на территории Республики Казахстан. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками.

В 2003 году был создан Казахстанский Фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК), основными задачами которого являются создание благоприятных условий для продления сроков по ипотечному кредитованию, снижения их процентной ставки, увеличения размеров кредитов, снижения величины первоначального взноса при получении ипотечных кредитов.

Указом Президента в 2004 году была утверждена Государственная программа развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы, в которой определены основные параметры ипотечного кредитования для молодых семей, государственных служащих и работников социальной сферы: сумма первоначального взноса не превышает 10%, ставка вознаграждения по ипотечному кредиту – 10%, срок кредитования – 20 лет. В рамках Государственной программы планируется построить свыше 12 млн. кв.м жилья, в результате чего ожидается обеспечить жильем около 195 тыс. семей [2].

Благодаря совместным усилиям Ассоциации финансистов, Министерства финансов РК, АО «КИК» и «КФГИК» ставка вознаграждения по ипотечным кредитам снизилась с 21-22% в 2001 году до 13% в 2005 году, сроки кредитования увеличились с 5-7 лет до 20 лет, размер первоначального взноса уменьшился с 30% до 10%.

В целях дальнейшего повышения доступности ипотечных кредитов для граждан республики КИК подписала меморандум о сотрудничестве с банками второго уровня и организациями, осуществляющими отдельные виды банковских услуг. Согласно меморандуму, при условии сохранения стабильного экономического развития республики и установленных прогнозов уровня инфляции, предполагается снизить ставку вознаграждения по ипотечным кредитам до 12% в 2006 году, до 11% - в 2007 году, до 10% - в 2008 году (рисунок 2)

рисунок 2 Динамика изменения процентных ставок по ипотечному кредиту

Как утверждают специалисты, более быстрому удешевлению мешает ряд факторов: удорожание внешних заимствований, сокращение банковских резервов и, как следствие, увеличение рисков кредитной системы [3].

Следует отметить, что наряду с ипотекой в республике развивается и жилищно-накопительная система, деятельность которой регулируется специальным законом. Система жилищных строительных накоплений основана на трехлетнем накоплении первоначального взноса, на который начисляются проценты и выплачивается премия государства. По замыслу разработчиков этой системы, вкладчик должен накопить денежные средства в размере не менее 50% от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий. Сроки кредитования составляют 10-15 лет в зависимости от срока накопления, ставка вознаграждения – от 3,5% до 6,5% годовых.

В рамках Государственной программы Жилищный строительный сберегательный банк разработал Специальную тарифную программу, которая предусматривает предоставление промежуточных займов в тенге сроком до 25 лет и ставке вознаграждения 7,2% годовых. В этом году был подготовлен новый документ, делающий систему более привлекательной:

· во-первых, минимальная сумма накоплений сокращена до 25% вместо прежних 50%;

· во-вторых, премия государства увеличена с 60 месячных расчетных показателей (МРП) до 200 МРП;

· в-третьих, вкладчик может использовать жилищные займы в качестве первоначального взноса в другом финансовом учреждении или же для досрочного погашения ипотечного кредита, сэкономив тем самым на процентах и перейдя на обслуживание в Жилстройсбербанк.

Однако практика развития отечественного ипотечного кредитования дает основание сделать вывод о том, что пока рано говорить о массовости и доступности ипотеки в республике. Соотношение ипотечных кредитов к ВВП, к примеру, в США составляет 55%, в Европейском сообществе – 39%, в РК – только 8,5% [4]. В странах с развитой рыночной экономикой строительство и реализация жилья до 70-85% случаев осуществляется в кредит [5]. Тогда как в Казахстане всего около 30% сделок по приобретению жилья совершается с участием ипотечного кредитования.

Кроме того, по данным Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка, последние два года наблюдается снижение ежегодного прироста объемов займов физическим лицам на покупку жилья. Так, если в 2003 году прирост составил 3,8раза, в 2004 году – 2,6 раза, в 2005 году – всего 1,7 раза [6]. Данный факт свидетельствует о том, что существующий потенциал платежеспособного спроса исчерпан.

рисунок 3 Динамика прироста объемов кредитования

Проведенный нами анализ имеющихся публикаций по развитию ипотечного кредитования в республике Казахстан позволил выявить ряд проблем, сдерживающих дальнейшее развитие ипотеки:

· дефицит долгосрочной ресурсной базы;

· относительно высокие процентные ставки;

· ограниченный платежеспособный спрос населения;

· постоянный рост цен на жилую недвижимость;

· низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья;

· низкие объемы и невысокое качество нового строительства;

· недостаточное предложение доступного социального жилья;

· неразвитая инфраструктура рынка жилья и жилищного строительства;

· психологические факторы, связанные с нежеланием некоторой части населения страны жить в долг.

Литература:

1.Статистический бюллетень Национального банка РК. – 2006. - №1

2. Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы // Указ Президента РК от 11 июня 2004 года № 1388.

3. А.Яровой. Почему дешевеет ипотека? // Континент. – 2006. - №1(162). – 18-31 января

4. М.Даутова. Под угрозой перегрева // Жилищное строительство Казахстана. – 2006. - №31. – 17 августа.

5. И.В.Довдиенко. Современные тенденции развития рынка жилья // Жилищное строительство. – 2004. -№ 8

6. Темпы роста ипотечного кредитования в Казахстане снизятся // РЦБК. – 2005. -№18(122)