Шпік Н.Р.^*, Радомський С.С. ^*, Ступень Р.М. ^* , Кульчицький Б.В. ^**

^*Львівський державний аграрний університет,

^**ДП «Львівський інститут землеустрою»

Застосування зарубіжного досвіду оцінки
земель в Україні

У світі використовуються різноманітні форми плати за землю. Загалом нараховується понад десять видів земельних податків та зборів: податок на земельну власність, на збільшення її вартості (земельні поліпшення), на прибуток від землі, на право забудови, на передачу прав на землю, її дарування, податок-штраф на незабудовану землю або її нераціональне використання, мито за реєстрацію угоди купівлі-продажу землі тощо. В економічно розвинених країнах плата за землю становить 15-30% від усіх надходжень до міського бюджету. У багатьох країнах існують загально визначені принципи та методи оцінки міських земель, а з поширенням діяльності міжнародних фінансових інститутів та інтеграцій національних ринків були створені єдині міжнародні стандарти оцінки.

Аналіз зарубіжного досвіду встановлення плати за землю дозволяє виявити чинники, що визначають її розмір, вивчити динаміку зростання цін на землю, встановити питому вагу плати за землю і загальну структуру витрат на міське будівництво, вплив плати за землю на політику і характер землекористування міст. Виявлення і оцінка чинників, що впливають на ціну землі має важливе значення для прогнозування її зміни і встановлення більш гнучкої політики оподаткування.

Ціна на землю впливає на вид її використання. Як правило, значні території в центрах американських міст зайняті торговими установами, будівлями, конторами, фірмами. Висока ціна землі веде до інтенсифікації її використання, сприяє перенаселеності найцінніших територій, їх транспортному перевантаженню. Це у свою чергу призводить до зниження цінності території окремих районів для певних функцій. До основних категорій землекористувачів, з якими пов’язують найінтенсивніше використання міських територій, відносять зокрема, урядові установи, приватні контори, видовищні об’єкти, спеціалізовані магазини, університети, науково-дослідні інститути, культурно-побутові центри, готелі і мотелі.

В Угорщині оцінка земель існувала з ХІХ ст. і проводилася переважно для сільськогосподарських земель на основі величини одержаного чистого доходу. В 70-х рр.. нашого століття угорська влада прийняла рішення про розробку нової системи оцінки землі, включаючи міські землі. З 1975 р. встановлено поділ населених пунктів на 5 основних груп: столиця, центри регіонів, центри областей, інші міста і крупні села. В межах населених пунктів виділялося, як правило, до шести зон – від центру міста до периферії, по яких вводилася диференційована плата за користування міськими землями. Наприклад, плата за земельну ділянку в центрі Будапешта в 6 разів вище, ніж на його околиці, і приблизно в 20 разів вище в порівнянні з найдешевшою міською землею.

Проблемою оцінки земель, продажем землі займаються такі відомі зарубіжні вчені, як У.Алонсо, французький дослідник Дютайн, російські вчені професори А.Г.Грязнова і М.А.Федотова та багато інших.

Особливо підкреслимо, що ні в зарубіжній літературі, ні у вітчизняній практиці спеціально не розглядалися шляхи підвищення ефективності використання міських земель. Всі автори в своїх роботах бачать можливість вирішити цю складну задачу тільки шляхом вибору поверховості забудови, вважаючи, що з підвищенням поверховості зростає ефективність забудови.

В Україні ж при переході до ринкових відносин господарювання земля віднесена до нерухомості і стає предметом власності і купівлі-продажу, складаються принципово нові відносини і нові правові умови. У зв’язку з цим необхідно активізувати наукові дослідження за оцінкою вартості землі в ринкових умовах господарювання.

Аналіз зарубіжного досвіду плати за землю дозволяє зробити такі висновки:

– основним чинником, що найбільшою мірою визначає ціну землі є доступність ділянок території до загальноміського центру, центру культури, місця прикладання праці, і ця доступність багато в чому залежить від рівня розвитку і якості транспортної мережі;

– у практиці землекористування в капіталістичних країнах ринкова ціна на землю значною мірою формується під впливом попиту і пропозиції;

– ціни на землю часто ростуть швидше ніж загальний рівень цін на інші товари. В середньому ціна на землю складає 20-30% від вартості будівлі, що знаходиться на ній, проте є ряд прикладів, коли плата за ділянку дорожча за об’єкт, що знаходиться на ній;

– загальною тенденцією є зниження ціни на землю від центру до периферії міста, при чому в центральних районах міст в середньому в 4-5 разів вища ніж на периферії. В передмістях ціна складає 10% вартості споруди, але поблизу станції швидкісного транспорту вона може збільшуватися в 2 рази і більше;

– ціни на землю ростуть в міру збільшення чисельності населення в містах.

Таким чином, беручи участь на рівні з основними фондами у створенні національного доходу, земля повинна підлягати усесторонній оцінці з урахуванням всіх властивих їй особливостей. Тому в Україні необхідно активізувати наукові дослідження за оцінкою вартості землі як предмет власності і купівлі-продажу в ринкових умовах господарювання.