Максимова Е.С., проф., к.т.н. Ковалев Н.С., к.э.н. Гладнев В.В.

Воронежский государственный аграрный университет, Россия

Использование данных о кадастровой стоимости земель поселений для оценки рыночной стоимости недвижимости

В настоящее время на рынке недвижимости происходит множество сделок обусловленных не собственно потребностью в недвижимости, а исключительно необходимостью вложить средства. Зачастую участники данных сделок затрудняются определить даже примерно рыночную стоимость недвижимого имущества, но при этом их, прежде всего, интересует выгодность вложения капитала или же продажи собственности. С этим непосредственно связано активное развитие частных коммерческих структур, занимающихся различными видами оценки, в частности, оценкой рыночной стоимости городской недвижимости. В задачи оценщика входит составление отчета, в котором, согласно федеральному закону об оценочной деятельности в Российской Федерации указывается: «итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки», которая «признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки». Для этих целей оценщик имеет право «запрашивать … информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной». Однако на практике независимый оценщик сталкивается со следующими трудностями на этапе сбора необходимой информации: Служащие государственных структур считают свою информацию «секретной». Частные лица при заключении сделок часто не указывают в договоре истинные суммы, уходя от налогов. Риэлторские фирмы полагают, что данные о сделках – их коммерческая тайна. Получить же сведения об оценке объектов вовсе невозможно вследствие того, что оценщику законом запрещено «разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта».

Следовательно, не смотря на изобилие сделок, эксперт по оценке располагает информацией в недостаточном объеме или же информацией, достоверность которой подвергается сомнению.

Часто при оценке жилой недвижимости используется метод сравнения продаж, который основан на принципе замещения и предполагает определение стоимости оцениваемого объекта как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов. Для того, чтобы обеспечить достоверность отчета об оценке аналоги должны отвечать ряду требований: должны иметь то же целевое назначение, должны быть проданы на местном рынке, сделка должна быть совершена сравнительно недавно и т. п. При этом чем больше объектов – аналогов использовано и чем ближе они по времени совершения сделки, тем достовернее метод сравнения. Отметим, что в качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают: местоположение и окружение, целевое назначение, физические характеристики (рельеф, размер, форма и проч.), транспортная доступность и доступная инфраструктура (например, инженерные сети).

Цены объектов-аналогов корректируются по этим и другим факторам путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. Скорректированные цены аналогов должны быть достаточно близки друг к другу. Достоверность корректировок напрямую зависит от знаний и опыта оценщика. Для правильной корректировки цены аналога за время продажи нужно обладать достаточно полной и достоверной аналитической информацией о динамике цен на данный вид объектов недвижимости. Для грамотного подбора аналога время совершения сделки не менее значимо, чем, например, местоположение объекта.

При оценке земельных участков предлагаемая нами корректировка позволит применять для сравнения объекты-аналоги, вне зависимости от их местоположения Мы предлагаем приводить их стоимости к единой системе сравнения, используя кадастровую стоимость земли как инструмент соотношения ценности земель.

Считаем это возможным и обоснованным благодаря известному механизму расчета кадастровой стоимости земель поселений, в которой учтены такие же факторы, которые участвуют и в образовании рыночной стоимости.

Согласно методике государственной кадастровой оценки земель поселений « Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом: уровня рыночных цен, ставок арендной …, площади земельного участка, … вида функционального (разрешенного) использования земельного участка, факторов местоположения и окружающей среды». Учитываются также: «доступность населения до различных центров тяготения (объектов), уровень развития транспортной инфраструктуры, уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры, уровень развития социально-бытового обслуживания населения» и другие факторы.

Зададимся вопросом, а можно ли использовать кадастровую стоимость земли не только для корректировки рыночной стоим земли, но и другой недвижимости? На наш взгляд – да можно. И обосновать это мнение будет можно, проведя анализ факторов ценообразования для определения рыночной стоимости объектов недвижимости и факторов, учтенных при формировании кадастровой стоимости земель поселений. Благодаря тому, что земля и объекты расположенные на ней неразрывно связаны не только в физическом, но и в экономическом смысле вполне допускаем, что при прочих равных условиях объект недвижимости, расположенный на участке с большей кадастровой стоимостью, а значит и в лучших для объекта с данным целевым назначением условиях, будет иметь большую рыночную стоимость.

Выгодность использования данного приема корректировки очевидна. Ее применение позволит значительно расширить базу объектов аналогов, использовать данные из более новых сделок с удаленными объектами. Особенно это ценно для редких объектов, либо для объектов в небольших поселениях. Дата кадастровой оценки земель поселения также не имеет принципиального значения, так как в основе предлагаемого нами приема лежит не абсолютное значение кадастровой стоимости земель, а лишь коэффициент их соотношения. Предлагаемая корректировка проста в применении, так как соотношение уже рассчитанных средних цен по кадастровым кварталам для объектов данного вида вычисляется в одно арифметическое действие.

Литература:

1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ

2. Прорвич В.А. «Основы экономической оценки городской земли». Серия «Оценочная деятельность». Учебно-практичное пособие. М.: «Дело», 1998. – 336 с.

3. Фридман Дж., Одуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Перевод с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995. – 480 с.